交房后空置一年

　　物業(yè)費(fèi)打七折

　　《條例》第十二條規(guī)定：房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)，但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間由業(yè)主按70%的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　買房之后不入住而任其空置的現(xiàn)象可謂多發(fā)常見，房屋空置期間的物業(yè)費(fèi)如何收、收多少成為立法過程中爭執(zhí)最激烈的問題之一。全額繳納對于買主過于苛刻，繳納過少則會損害其他業(yè)主的利益。秦前紅在立法過程中力主“三七開”，即交房后空置一年內(nèi)物業(yè)費(fèi)可享受七折優(yōu)惠，并被立法最后采納。秦前紅說，“三七開”并不是拍腦袋的，而是在實(shí)證調(diào)查的基礎(chǔ)上提出的可行方案，這里面蘊(yùn)含著利益權(quán)衡的合理尺度，還有調(diào)控房價的良苦用心。房屋空置期間雖然不會發(fā)生生活垃圾費(fèi)用，但小區(qū)道路、園林等管理費(fèi)用并不會因房屋空置而減少。據(jù)他調(diào)查，生活垃圾等費(fèi)用約占物業(yè)管理費(fèi)用的30%，因此規(guī)定交房后空置一年內(nèi)物業(yè)費(fèi)打七折的法律規(guī)定，可以較好地處理業(yè)主與物業(yè)管理公司的利益沖突問題，不僅堅(jiān)守了立法公平公正的價值取向，而且取得了雙贏的社會效果。

　　小區(qū)公共車位

　　屬全體業(yè)主共有

　　《條例》第64條規(guī)定：利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設(shè)單位不得出售、附贈或者出租。利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他場地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。

　　天價停車費(fèi)之所以屢禁不止，一方面是由于車位的稀缺性，另一方面是源于開發(fā)建設(shè)單位利用法律的漏洞來謀取額外收益。遏制不合理的天價停車費(fèi)，關(guān)鍵在于堵住制度漏洞，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)力尋租空間，進(jìn)而遏制其道德風(fēng)險。秦前紅說，《條例》第64條明確了全體業(yè)主對公共停車位的共同共有權(quán)，一旦發(fā)生關(guān)于車位的物業(yè)管理糾紛，可以援引物權(quán)法關(guān)于共有的規(guī)定進(jìn)行處理，從而能夠充分發(fā)揮法律的“定紛止?fàn)帯弊饔谩?/P>

　　秦前紅說，全體業(yè)主掌握了車位的定價權(quán)并不意味著天價停車費(fèi)就此終結(jié)，因?yàn)闃I(yè)主在優(yōu)先滿足了自己對車位需求的基礎(chǔ)上，也有可能與物業(yè)管理公司達(dá)成協(xié)議，將車位以天價對外出售或出租。為此，政府必須進(jìn)行調(diào)控，通過政府指導(dǎo)價的形式確保車位價格的公平合理。武漢《條例》意識到了該問題的重要性，于是便有了第51條的規(guī)定對此加以限制：確定和調(diào)整車輛停泊服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價時，應(yīng)當(dāng)采取座談會、論證會、聽證會等形式，廣泛聽取意見。實(shí)行政府指導(dǎo)價的，市物價主管部門應(yīng)當(dāng)會同市房屋主管部門，根據(jù)物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等級和物價指數(shù)變動情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價，確定不超過基準(zhǔn)價20%的上浮幅度，并向社會公布。(唐六勇 李安安)