上海市人民政府令

第　8　號

　　《上海市人民政府關于修改〈上海市土地使用權出讓辦法〉的決定》已經2008年11月17日市政府第26次常務會議通過，現予公布，自2009年1月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市　長　 韓　正
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年十一月二十七日

上海市人民政府關于修改
《上海市土地使用權出讓辦法》的決定
（2008年11月27日上海市人民政府令第8號公布）

　　市人民政府決定，對《上海市土地使用權出讓辦法》作如下修改：
　　一、刪除第二十五條。
　　二、第二十七條修改為：“出讓金應當按規定全部上繳財政，列入預算，并按照國家和本市的有關規定安排使用。”
　　三、刪除第三十七條。
　　四、本辦法中的“上海市房屋土地資源管理局”和“市房地資源局”均修改為“市土地管理部門”。
　　此外，對部分文字和條文順序作相應調整。
　　本決定自2009年1月1日起施行。《上海市土地使用權出讓辦法》根據本決定作相應修改和調整后，重新公布。

上海市土地使用權出讓辦法

　　（1996年10月30日上海市人民政府發布　根據2001年5月21日《上海市人民政府關于修改〈上海市土地使用權出讓辦法〉的決定》第一次修正　根據2008年11月27日《上海市人民政府關于修改〈上海市土地使用權出讓辦法〉的決定》第二次修正）

第一章　總　　則

　　第一條（目的和依據）
　　為了完善本市土地有償使用制度，規范土地使用權出讓行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的有關規定，制定本辦法。
　　第二條（適用范圍）
　　本辦法適用于本市行政區域內國有土地使用權的出讓。
　　第三條（集體所有土地使用權出讓的限定）
　　集體所有的土地必須先行征收轉為國有土地后，方可以按本辦法的規定出讓土地使用權。
　　第四條（土地使用權的限定）
　　土地使用權出讓期間，土地所有權仍屬于國有。
　　地下的各類自然資源、礦產以及埋藏物、隱藏物等，不在土地使用權出讓范圍內。
　　第五條（土地使用權受讓人的限定）
　　境內外的自然人、法人和其他組織，除法律另有規定外，均可以按本辦法的規定，在本市以出讓方式取得土地使用權，并進行土地開發、利用和經營。
　　第六條（主管部門）
　　市土地管理部門主管本市土地使用權的出讓事務。
　　第七條（出讓合同的簽訂）
　　土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。
　　出讓合同由市土地管理部門和區、縣土地管理部門（以下統稱出讓人）按規定的建設用地管理權限，與土地使用權受讓人（以下簡稱受讓人）簽訂。
　　第八條（土地使用權的轉讓、抵押、出租）
　　受讓人在土地使用權出讓年限內，可以按出讓合同和相關法律、法規的規定，將土地使用權轉讓、抵押、出租或者用于法律允許的其他經濟活動。
　　出讓的土地使用權按前款規定發生轉讓的，轉讓的受讓人應當繼續履行出讓合同，并遵守本辦法的規定。
　　第九條（土地使用權的繼承）
　　以出讓方式取得土地使用權的自然人，其土地使用權在出讓年限內可以繼承。
　　出讓的土地使用權依法繼承的，繼承人應當繼續履行出讓合同，并遵守本辦法的規定。

第二章　出讓土地使用權的范圍、方式和程序

　　第十條（土地使用權出讓的規劃要求）
　　土地使用權出讓，必須按本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術規定的要求進行。
　　第十一條（應當實行土地使用權出讓的范圍）
　　除按照《中華人民共和國土地管理法》規定可以以劃撥方式取得土地使用權的情形外，各類建設項目均應當以有償使用方式取得土地使用權。其中，商品房項目應當按本辦法的規定，以出讓方式取得土地使用權，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權。
　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）后，取得土地使用權。
　　第十二條（出讓合同的內容和格式）
　　出讓合同應當載明下列主要內容：
　　（一）出讓和受讓的當事人雙方；
　　（二）出讓地塊的坐落、四至范圍和面積；
　　（三）出讓地塊的規劃用地性質和規劃技術參數；
　　（四）出讓年限；
　　（五）出讓金金額、支付方式和期限；
　　（六）拆除出讓地塊上原有建筑物、構筑物和其他附著物的責任、費用承擔和完成期限；
　　（七）與出讓地塊相關的市政公用設施配套要求和費用承擔的責任；
　　（八）出讓地塊的交付期限；
　　（九）項目建設的開工和完成期限；
　　（十）當事人雙方在出讓年限屆滿時的權利和義務；
　　（十一）違約責任；
　　（十二）爭議的解決方式；
　　（十三）當事人雙方約定的其他事項。
　　出讓合同應當附有規劃管理部門根據批準的詳細規劃提供的出讓地塊的各項規劃要求和附圖。
　　出讓合同應當參照使用標準格式。出讓合同的標準格式由市土地管理部門制訂。
　　第十三條（土地使用權出讓的最高年限）
　　土地使用權出讓的最高年限按不同的用途確定：
　　（一）居住用地為70年；
　　（二）工業用地為50年；
　　（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
　　（四）商業、旅游、娛樂用地為40年；
　　（五）綜合或其他用地為50年。
　　第十四條（土地使用權出讓的方式）
　　土地使用權出讓可以采取下列方式：
　　（一）招標；
　　（二）拍賣；
　　（三）協議；
　　（四）國家和市人民政府規定的其他方式。
　　用于商業、旅游、娛樂、金融、服務業、商品房等項目的土地使用權出讓，應當通過招標、拍賣方式進行，但經市人民政府批準以協議方式出讓土地使用權的特殊情形除外。
　　第十五條（征詢規劃要求和相關批準手續的辦理）
　　土地使用權出讓前，出讓人應當以書面形式向規劃管理部門征詢該地塊的規劃要求，規劃管理部門應當根據經批準的詳細規劃提供各項規劃要求及其附圖。
　　土地使用權通過招標、拍賣方式出讓的，出讓人應當在招標、拍賣前，以書面形式向投資管理部門和相關管理部門征詢意見，并在招標文件和拍賣的有關資料中明確該地塊建設項目的立項條件、規劃、環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；招標、拍賣完成后，受讓人憑出讓合同向投資、規劃等管理部門辦理建設項目的相關手續。
　　土地使用權通過協議方式出讓的，出讓地塊建設項目的相關手續，由受讓人按照國家和本市有關規定向投資、規劃等管理部門辦理。
　　第十六條（有關資料的提供）
　　出讓人應當向有意受讓土地使用權者提供下列資料：
　　（一）出讓地塊的坐落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；
　　（二）項目建設的完成年限、必須投入的最低建筑費用和發展面積的下限；
　　（三）規劃用地性質、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項規劃要求；
　　（四）環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求；
　　（五）市政公用設施的現狀和配套建設要求；
　　（六）出讓地塊的地面現狀；
　　（七）出讓的方式和年限；
　　（八）受讓人應當具備的資格；
　　（九）出讓金的支付方式和要求；
　　（十）出讓合同的標準格式；
　　（十一）有關土地使用權出讓方面的具體規定；
　　（十二）房地產買賣及物業管理的有關規定；
　　（十三）其他有關資料。
　　第十七條（招標方式出讓土地使用權的程序）
　　土地使用權通過招標方式出讓的，其主要程序為：
　　（一）出讓人根據出讓地塊的具體條件發布招標公告或者投標邀請書；
　　（二）投標人按招標公告或者投標邀請書的規定獲取招標文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
　　（三）投標人支付保證金，并將投標文件密封后投入指定的標箱；
　　（四）出讓人在招標文件確定的投標截止時間主持開標；
　　（五）由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人；
　　（六）由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人，并向中標人發出中標通知書；
　　（七）中標人在規定期限內，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
　　開標和評標應當有本市的公證機關參加，并出具公證書。
　　第十八條（拍賣方式出讓土地使用權的程序）
　　土地使用權通過拍賣方式出讓的，其主要程序為：
　　（一）由出讓人委托的拍賣人發布拍賣公告；
　　（二）競買人按拍賣公告確定的時間踏勘出讓地塊，并支付保證金；
　　（三）拍賣人按拍賣公告確定的時間、地點進行拍賣，通過公開競價，應價最高的競買人為買受人；
　　（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認書；
　　（五）買受人持成交確認書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
　　拍賣應當有本市的公證機關參加，并出具公證書。
　　第十九條（協議方式出讓土地使用權的程序）
　　土地使用權通過協議方式出讓的，其程序為：
　　（一）出讓人向有意受讓土地使用權者提供出讓地塊的有關資料；
　　（二）有意受讓土地使用權者獲得有關資料后，經與出讓人協商一致，簽訂出讓合同，并支付定金。
　　第二十條（具體實施辦法的制訂）
　　出讓土地使用權招標、拍賣的具體實施辦法，由市土地管理部門會同市發展改革、建設、規劃等有關部門另行制訂。
　　第二十一條（定金、保證金和出讓金）
　　定金、保證金和出讓金應當按出讓人規定的幣種支付。
　　定金、保證金可以抵充出讓金。
　　對未中標者和買受人以外的競買人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣人應當予以退還。
　　第二十二條（出讓地塊原使用者土地使用權的收回）
　　按本辦法規定出讓土地使用權的，出讓地塊原使用者的土地使用權應當依照法律程序予以收回。
　　第二十三條（受讓人土地使用權的登記）
　　出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建筑物、構筑物和其他附著物已拆除的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記。
　　土地使用權連同地上建筑物、構筑物和其他附著物一并出讓的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記。
　　出讓合同簽訂時，出讓地塊上原有的建筑物、構筑物和其他附著物應當拆除而未拆除的，受讓人應當按下列規定辦理土地使用權登記：
　　（一）出讓合同中約定由出讓人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的，應當在受讓人按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規定交付出讓地塊后，由受讓人辦理土地使用權登記。
　　（二）出讓合同中約定由受讓人負責拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的，受讓人應當按出讓合同規定支付全部出讓金，出讓人應當發給受讓人土地臨時使用證明，并由受讓人與出讓地塊所在地的區、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物、構筑物和其他附著物的合同；受讓人應當在原有的建筑物、構筑物和其他附著物拆除后，辦理土地使用權登記。
　　出讓人應當在市或者區、縣房地產交易中心及時公布土地使用權出讓的成交價格。
　　第二十四條（土地開發、利用和經營的要求）
　　受讓人應當按出讓合同約定的規劃用地性質、規劃要求、開發期限和條件進行土地開發、利用和經營。
　　受讓人在出讓地塊上進行房地產開發的，應當按本市規劃管理、建筑業管理、房地產管理以及交通、環保、衛生、環衛、消防等城市管理的有關規定辦理各項申請審批手續。
　　第二十五條（規劃用地性質或者規劃要求的變更）
　　受讓人在土地使用權出讓年限內，需改變出讓合同約定的規劃用地性質或者規劃要求的，必須向出讓人和規劃管理部門提出申請。經審核批準的，受讓人應當與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補充合同，并相應調整出讓金；不予批準的，應當由出讓人或者規劃管理部門書面通知受讓人。
　　第二十六條（出讓金的管理）
　　出讓金應當按規定全部上繳財政，列入預算，并按照國家和本市的有關規定安排使用。

第三章　出讓土地使用權的收回

　　第二十七條（出讓土地使用權的續期）
　　土地使用權出讓年限屆滿，受讓人需繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前1年申請續期；除根據社會公共利益需要收回土地使用權外，受讓人的續期申請應當予以批準。
　　經批準準予續期的，出讓人應當與受讓人重新簽訂出讓合同，并由受讓人按規定支付出讓金。
　　第二十八條（出讓土地使用權期滿的收回）
　　土地使用權出讓年限屆滿，受讓人未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，其土地使用權應當無償收回。
　　土地使用權無償收回時，其地上建筑物、構筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理。
　　第二十九條（土地使用權的提前收回）
　　出讓年限未滿的土地使用權不提前收回，但在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，出讓的土地使用權可以依照法律程序提前收回。
　　第三十條（提前收回土地使用權的程序）
　　提前收回土地使用權的，出讓人應當至遲于收回土地使用權之日前6個月，將出讓地塊的坐落、四至范圍、收回理由、收回日期等通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內公告。
　　第三十一條（提前收回土地使用權的補償）
　　提前收回土地使用權的，出讓人應當給予受讓人相應的補償。
　　提前收回土地使用權的補償金額，應當按出讓年限的余期、規劃用地性質、出讓金以及地上建筑物、構筑物和其他附著物的價值等項內容，由出讓人與受讓人協商確定，或者委托具有相應資質的房地產評估機構進行房地產價格評估后確定。
　　受讓人對補償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但土地使用權的收回仍可以按公告規定的日期執行。
　　第三十二條（土地使用權的交換）
　　提前收回土地使用權的，出讓人可以與受讓人協商一致后，將另一地塊的土地使用權與受讓人進行交換。
　　交換土地使用權地塊的出讓金金額，由出讓人與受讓人協商確定，或者委托具有相應資質的房地產評估機構進行房地產價格評估后確定。
　　交換土地使用權的，出讓人應當與受讓人重新簽訂出讓合同。

第四章　法律責任

　　第三十三條（受讓人和出讓人的違約責任）
　　受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的，出讓人有權解除合同，已收取的定金、保證金不予退還，并可以請求違約賠償。
　　出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權的，受讓人有權解除合同，由出讓人返還出讓金，受讓人并可以請求違約賠償。
　　第三十四條（違反規劃管理規定的處罰）
　　受讓人未按出讓合同約定的規劃用地性質或者規劃要求開發、利用、經營土地的，由規劃管理部門按相關法規、規章的規定予以處罰。
　　第三十五條（違反土地管理規定的處罰）
　　受讓人未按出讓合同約定的開發期限或者條件開發、利用、經營土地的，由土地管理部門按相關法規、規章的規定予以處罰；情節嚴重的，可以依照法律程序無償收回其土地使用權。

第五章　附　　則

　　第三十六條（受讓人的納稅義務）
　　受讓人應當依照國家稅收法律、法規的規定納稅。
　　第三十七條（應用解釋部門）
　　本辦法的具體應用問題由市土地管理部門負責解釋。
　　第三十八條（施行日期和相關事項）
　　本辦法自1997年1月1日起施行。上海市人民政府以前發布的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。