制圖：蔡華偉

　　農(nóng)歷臘月二十三，小年，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)。

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。去年4月份國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，會(huì)議確定采取8項(xiàng)措施進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

　　這8項(xiàng)措施從政府監(jiān)管、金融、稅收、土地交易、房源供應(yīng)、需求管理等多個(gè)方面，延續(xù)并全面強(qiáng)化了此前出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，可以說(shuō)是近幾年來(lái)最嚴(yán)厲的政策組合。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這體現(xiàn)了中央政府堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的堅(jiān)定決心，政策出臺(tái)后，也將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)更積極的變化。

　　要求地方政府明確調(diào)控目標(biāo)

　　新“國(guó)八條”第一條就強(qiáng)調(diào)地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春認(rèn)為，缺乏明確、可量化的調(diào)控目標(biāo)一直是歷次房地產(chǎn)調(diào)控存在的問(wèn)題，也為個(gè)別地方政府沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)中央政策提供了借口。現(xiàn)在要求地方政府確定并公布調(diào)控房?jī)r(jià)的具體目標(biāo)，將使調(diào)控效果的評(píng)估更加剛性化、有據(jù)可循，有助于督促地方政府對(duì)樓市調(diào)控“動(dòng)真格”。

　　新措施要求落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。劉元春認(rèn)為，地方政府提出明確的調(diào)控目標(biāo)后，這種問(wèn)責(zé)將更加有效。“說(shuō)出來(lái)的話(huà)不能收回去”，提出目標(biāo)后，意味著地方政府的樓市調(diào)控將接受全社會(huì)的監(jiān)督，不再僅僅是中央與地方之間的問(wèn)責(zé)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于是首次要求地方政府公布調(diào)控目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)防止地方政府在制定目標(biāo)時(shí)過(guò)于謹(jǐn)慎、目標(biāo)偏低，達(dá)不到該項(xiàng)政策應(yīng)有的效果。

　　“史上最嚴(yán)”信貸稅收政策

　　新政提出，要繼續(xù)強(qiáng)化差別化住房信貸政策，貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)，要求調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。

　　二套房貸首付增加一成，使購(gòu)買(mǎi)二套房最多只能貸款40%，將大大增加投資成本，并降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　5年以?xún)?nèi)二手房交易營(yíng)業(yè)稅由差額征收改為全額征收以后，以一套以100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)、現(xiàn)在以200萬(wàn)元出售的二手房交易計(jì)算，之前只需要按照差額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅也就是5.5萬(wàn)元，而以后將需要交納11萬(wàn)元，將使交易成本明顯上漲。同時(shí)，新措施明確要求嚴(yán)格調(diào)查堅(jiān)決堵塞稅收漏洞，部分二手房可能因?yàn)闊o(wú)法避稅而交易稅費(fèi)翻倍。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，更嚴(yán)厲的差別化信貸和稅收政策，將進(jìn)一步抑制投資投機(jī)型需求。此外，部分銀行首套房貸款利率優(yōu)惠幅度減小，貸款利率連續(xù)上調(diào)等因素疊加，將使住房交易成本大幅上升，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量將再次明顯滑落。

　　需求管理上新臺(tái)階

　　此前僅在部分城市執(zhí)行的住房限購(gòu)政策，將在更多城市、更大范圍內(nèi)執(zhí)行。

　　新措施提出，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　“這是有房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)最嚴(yán)厲的控制需求的政策，充分表明了房地產(chǎn)調(diào)控一定要取得成效的決心。”張大偉認(rèn)為，新措施提出的限購(gòu)政策比之前北京等地執(zhí)行的限購(gòu)政策更加嚴(yán)格，尤其是對(duì)擁有2套以上住房的家庭暫停購(gòu)房，可以全面、迅速的遏制投機(jī)性購(gòu)房。限購(gòu)政策如果不折不扣地執(zhí)行，將起到立竿見(jiàn)影的效果，可能明顯地影響2月份以后的市場(chǎng)交易。

　　劉元春認(rèn)為，限購(gòu)政策的強(qiáng)化，意味著政策調(diào)控對(duì)需求的管理上了新臺(tái)階，也說(shuō)明政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題有了更清晰的認(rèn)識(shí)。要遏制樓市的高燒，采取一些行政手段是應(yīng)該也是必要的。

　　嚴(yán)厲的需求管理措施，加上貨幣信貸政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，以及箭在弦上的房產(chǎn)稅試點(diǎn)等，將使市場(chǎng)再次出現(xiàn)觀望，需求明顯下降。此外，由于去年初大量開(kāi)工的新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，今年上半年樓市供應(yīng)量將明顯放量。“市場(chǎng)供求關(guān)系可能出現(xiàn)明顯變化，供不應(yīng)求的狀況將改觀。這種變化是積極、良性的，不會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的沖擊。”劉元春說(shuō)。

　　增加供應(yīng)量，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　在進(jìn)一步進(jìn)行需求管理的同時(shí)，新措施仍然要求努力增加市場(chǎng)有效供應(yīng)。

　　新措施要求加大保障性安居工程建設(shè)力度，特別是努力增加公共租賃住房供應(yīng)。同時(shí)要嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，重點(diǎn)提出今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。

　　“加強(qiáng)有效供應(yīng)，不僅要增加供應(yīng)量，也要改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者，2011年，我國(guó)將建設(shè)各類(lèi)保障性住房1000萬(wàn)套，總量大幅增加。其中，公共租賃房將成為保障房發(fā)展的主要形式。這有助于緩解“夾心層”、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題，這一群體恰好是當(dāng)前對(duì)住房問(wèn)題意見(jiàn)最集中的群體。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控的中長(zhǎng)期目標(biāo)，應(yīng)該是建立完善一個(gè)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理的住房供應(yīng)體系。”朱中一表示。

　　土地供應(yīng)方面，去年，各地普遍大幅增加住宅用地供應(yīng)量，但由于其中保障性住房用地供應(yīng)量大幅增加，導(dǎo)致商品房供地沒(méi)有明顯增加，有的城市甚至不升反降。很多購(gòu)房者也擔(dān)心，保障房大幅增加，會(huì)不會(huì)擠壓商品房用地的供應(yīng)，反而導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少，從而加劇供求矛盾。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，新措施專(zhuān)門(mén)提及商品房供地不低于前2年的平均供應(yīng)量，將緩解市場(chǎng)對(duì)未來(lái)供應(yīng)的憂(yōu)慮，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。2010年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%。如果地方能按照新政要求落實(shí)商品房用地供應(yīng)，未來(lái)幾年的市場(chǎng)供應(yīng)是有保障的。輔之以嚴(yán)格的需求管理措施，市場(chǎng)供求關(guān)系有望維持平穩(wěn)、甚至供大于求的狀態(tài)。