眼下中國房價的持續上漲，高房價對擴大內需或已產生了嚴重的擠出效應：不僅引致了幾代人即時消費能力的全面下降，而且還導致居民的未來消費能力也日漸萎縮，最終將影響經濟結構調整。

　　眼下，中國房價的持續上漲，正在侵蝕著政府為擴大內需而出臺的一系列經濟刺激政策的實施效果。從某種程度上講，高房價對中國擴大內需或已產生了嚴重的擠出效應，盡管這是一個老問題，但在當前“保增長、擴內需和調結構”的大背景下，這個問題更值得引起我們的高度關注。

　　確實，從國家統計局最新發布的數據來看，9月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，環比上漲0.7%；新建住房銷售價格同比上漲2.7%，環比上漲0.8%；90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲4.9%，環比上漲1.0%。從表面上看，房價的上漲幅度并不高，但從實際情況分析，在房價本來就居高不下的基礎上，今年以來北京、深圳和上海等城市的房價再創歷史新高，房價的上漲幅度“十分驚人”。

　　今年以來國內部分城市房價之所以會出現如此大幅度的飆升，這主要是由住房的投資需求所推動的。因為，住房是兼具投資和消費的兩棲產品。當住房作為消費品時，住房需求是有限的，是可由市場的供求關系決定的。但如果將住房作為投資品，融資獲得的便利性、高杠桿率和投資者預期等因素都將會推升房價的上漲，此時住房的投資需求便是無限的。

　　進一步分析發現，當前寬松的信貸環境刺激了投資者對住房的無限投資需求，并不斷推升房價上漲。我曾經說過，當住房成為一種投資品時，有便利、優惠的融資條件及前幾年住房投資的賺錢效應等因素，都會導致僅靠增加住房供給是難以滿足這種住房的投資需求的。這是導致當前中國房價為何會如此快速飆升、房價為何會如此高企的根本原因之一。

　　當然，高房價現象的長期存在，必然會對居民消費產生嚴重的負面影響或效應。這是因為，高房價“擠占”了居民的即時和潛在的消費能力。

　　我們不妨先以國際上認可的“房價收入比”、“價格租金比”和“絕對價格法”方法來衡量中國房價總水平的高低。以北京為例，北京市核心區域的房價收入比達到22：1，已明顯高于東京、倫敦和溫哥華等其他國際性大城市。這意味著，如果居民想靠收取租金來投資住房的話，其投資回報率肯定會低于目前的利率水平，這說明目前國內的住房投資其實已為“炒作”而非投資了。此外，從北京和上海等地方的住房絕對價格水平來看，也已超過了美國和日本等國際大都市。但是，問題是眼下美國和日本的人均收入是中國人均收入的數倍甚至數十倍，如果再考慮匯率因素的話，那么中國部分城市的房價已經高得太離譜了。所以，住房的投資需求旺盛是推升眼下中國房價過高的最為根本的原因。

　　但是，如此高企的房價，對于住房的一般消費者來講無疑是一個壞消息。因為，高房價已使當今中國的房地產市場基本上把住房的消費者擠出了市場之外。如果他們要想買得起住房，就得靠幾代人的儲蓄積累及家庭的未來收入才行。這樣的購買住房，不僅導致了其后續的住房裝修及家具等消費能力有限，而且還會引致幾代人即時消費能力的全面下降。

　　值得關注的是，高房價也將對這部分家庭的未來消費產生巨大的擠出效應。例如，大部分收入將用于房貸月供，這不僅會導致一般住房消費者的日常消費全面萎縮，而且還會影響到他們的人力資本提升，最終將導致這部分家庭的收入水平固化和消費能力的削弱。

　　可以說，當前中國經濟刺激政策的重點是要大力擴大內需。但在統計意義上，居民的住房購買不是消費而是投資。不過，從實際的情況來看，居民的住房購買卻是他們最大的一份消費。這種背離的現象，很容易對我們的政策決策產生誤導。

　　鑒于現實的情況是居民的住房購買是其最重要的那部分消費，上述分析暗示，高房價自然就會對居民的消費產生嚴重的“擠出效應”。這主要體現在：不僅將對居民的即期和未來消費產生很大的負面影響，而且還會影響到當今中國正在展開的經濟結構調整。

　　對此，我們應當對高房價會對居民消費產生“擠出效應”有足夠的認識，一方面要采取適合的房地產信貸政策來保障居民的住房消費，另一方面也要避免再次以房地產投資特別是高房價來拉動GDP增長，以此來促進中國經濟的穩定、持續發展。（易憲容 作者系中國社會科學院金融研究所研究員）