今后，物業(yè)費、住宅專項維修資金、共用部分經(jīng)營收益等，都將納入一個整體的“業(yè)主共有資金”，由業(yè)主大會開設(shè)的賬戶來管理。如果業(yè)主欠物業(yè)費，業(yè)主大會可采取公示欠費業(yè)主姓名、收取滯納金等懲戒措施。

　　昨日，市住建委公布《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》，面向社會征意見。

　　共有資金管理須先成立業(yè)主大會

　　今年5月，懷柔試點業(yè)主大會登記制度等一系列物業(yè)管理方式，其中也包括實行業(yè)主共有資金的制度。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，試點計劃于9月中旬起全市推廣，此次征求意見的《辦法》就是為了將來全市推廣時應(yīng)用。

　　“采用共有資金管理有一個必須的前提，就是首先這個小區(qū)要成立業(yè)主大會。同時，業(yè)主大會必須登記備案，成為一個實體組織，才能開設(shè)賬戶，管理共有資金。”該負(fù)責(zé)人說。

　　物業(yè)服務(wù)資金首先交給業(yè)主大會

　　根據(jù)《暫行辦法》，共有資金是全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括五大方面的資金：物業(yè)服務(wù)資金、住宅專項維修資金、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益、業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定分?jǐn)偟馁M用、業(yè)主大會的其他合法收入。

　　小區(qū)業(yè)主大會成立并登記后，可到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶，分類存儲業(yè)主共有資金。

　　這意味著以往交給物業(yè)公司的物業(yè)費，將以物業(yè)服務(wù)資金的方式，首先交給業(yè)主大會。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂，物業(yè)服務(wù)費也由業(yè)主大會一并支付給物業(yè)企業(yè)。同時，過去業(yè)主們繳存的住宅專項維修資金，今后也能直接劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會的賬戶中，使用起來更加方便。

　　《暫行辦法》還明確，如果業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M用，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時催繳。業(yè)主拖欠專項維修資金的，由業(yè)主大會開戶銀行負(fù)責(zé)催繳。

　　全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在小區(qū)《管理規(guī)約》中確定業(yè)主欠費的追繳辦法，包括公示欠費業(yè)主名單、限制欠費業(yè)主共同管理的權(quán)利、收取滯納金等懲戒措施和具體實施主體。

　　焦點

　　催繳措施需經(jīng)業(yè)主共同約定

　　對于催繳的措施，征求意見稿提出了三種方式。

　　一是業(yè)主大會可按照管理規(guī)約的約定，向欠費業(yè)主發(fā)出欠費繳納通知單，在小區(qū)顯著位置公示欠費業(yè)主名單、門牌號及欠費金額，業(yè)主大會可向拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M用的業(yè)主收取滯納金，滯納金歸全體業(yè)主共有；二是限制欠費業(yè)主行使部分共同管理的權(quán)利，如限制欠費業(yè)主的業(yè)主大會會議表決權(quán)等；三是向法院提起訴訟。

　　該負(fù)責(zé)人表示，《暫行辦法》中的很多規(guī)定，包括對于欠費業(yè)主的追繳方式，都設(shè)置了一個前提，就是這些措施都要先在《管理規(guī)約》中約定，“要充分體現(xiàn)業(yè)主是物業(yè)管理的主體，政府規(guī)章則是一個引導(dǎo)。”

　　業(yè)委會人員可發(fā)工資津貼

　　與懷柔試點相同，征求意見稿中對于電梯廣告等物業(yè)共有部分的經(jīng)營收益，以及業(yè)主大會的其他合法收入，都可以直接納入業(yè)主共有資金的賬戶中。還確定了業(yè)主大會可以用這筆資金來支付哪些費用，包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等；財務(wù)、審計、承接查驗、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理等費用。

　　這意味著，目前大部分小區(qū)都是“志愿者”的業(yè)委會成員和工作人員，將可以利用共有部分的經(jīng)營收益，領(lǐng)取到一定的工資或津貼。對于工資的標(biāo)準(zhǔn)，該負(fù)責(zé)人表示還是應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主來約定。此外，如果這些費用不夠合理支出的，不足部分由業(yè)主分?jǐn)偅�存入業(yè)主共有資金賬戶中。

　　買房可索取費用結(jié)清證明

　　在二手房買賣中，如果賣房人拖欠了業(yè)主共有資金，那么這些資金會不會轉(zhuǎn)嫁到買房人身上？征求意見稿中明確提出了措施。

　　首先，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金、專項維修資金和其他分?jǐn)傎M用的，如果要賣房，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會結(jié)清費用。

　　同時，買房人與賣房人可以在房屋買賣合同中約定賣房人欠交物業(yè)服務(wù)資金、專項維修資金和分?jǐn)傎M用向買房人的債務(wù)轉(zhuǎn)移。當(dāng)然，如果買房人不愿意承擔(dān)這些債務(wù)，也可以要求賣房人結(jié)清費用之后再交易。

　　此外，買房人在購買業(yè)主出賣的房屋時，可以向業(yè)主大會索取相關(guān)費用已結(jié)清的書面確認(rèn)文件，業(yè)主大會也應(yīng)當(dāng)提供。

　　釋疑

　　問：如何交存共有資金？

　　答：業(yè)主可以按照管理規(guī)約的約定或業(yè)主共同決定，定期將物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M用存入業(yè)主一卡通，由業(yè)主大會按照約定通過銀行從業(yè)主一卡通中劃轉(zhuǎn)。業(yè)主還可以查詢到自己的業(yè)主一卡通中，共有資金的使用、增值收益和賬面余額等。

　　問：如何管理共有資金？

　　答：業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立專門的業(yè)主共有資金財務(wù)管理制度，保證資金安全。應(yīng)當(dāng)聘請專門的財務(wù)管理人員管理資金。嚴(yán)禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔(dān)保，或未經(jīng)業(yè)主共同決定利用資金對外投資。

　　問：如何監(jiān)管共有資金？

　　答：業(yè)主大會可以設(shè)立專門機構(gòu)監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用，業(yè)主大會要在每年一季度向業(yè)主公示共有資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的數(shù)額，開支的項目、費用和分?jǐn)偟惹闆r。（記者馬力）