房價進入下行通道 中小房企“愁”錢過冬

　　9月份國內70個大中城市中，樓市價格環比下降的城市有17個，持平的城市有29個。而作

　　為國內樓市風向標的北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的房價，更是連續第三個月環比停漲。

　　業內人士普遍將這些數據解讀為，國內樓市拐點已到，降價成為諸多開發企業無奈的選擇。

　　由于銷售不暢、回款困難，作為資金密集型的房企，找錢過冬成為眼下要務，對于資金實力不強的中小房企，這個冬天更將面臨一場生死考驗。

　　籌錢話題打敗土地推介

　　10月15日，山東大學中心校區一棟教學樓內，一間教室里人滿為患，一場針對中小房企的私募基金掛牌儀式以及中小房企如何找錢的專題講座吸引了全省數十家開發企業參與，中小房企占其中多數。上午9：30講座剛剛開始，容納四五十人的教室里已經座無虛席，工作人員不得不臨時添加座椅，即便如此，這個房間的兩側過道上，還是站滿了聽眾。

　　在外人眼里，這場持續了三個小時的主題講座晦澀難懂，金融術語、專業模型貫穿講座始終，而且對大部分中小房企來說，講座更像是一次金融知識的普及，其中提到的幫助中小房企籌錢的渠道方式可操作性不強。但講座過程中極少有人離席，更有認真者掏出隨身攜帶的筆記本認真記錄。

　　這一狀況與此前在山東另一地舉辦的土地招商論壇形成差異，在那一場全國范圍的土地招商論壇上，參與論壇的開發企業數量縮水，而且參與論壇的開發企業直言，參與論壇主要是考察市場形勢，拿地的意愿幾乎為零。青島一家開發企業負責人直言，在目前的形勢下，開發企業只求自保，無心擴張。

　　濟南西部一家開發企業的營銷負責人李鴻偉稱，這種對比反映出一個問題，在目前的形勢下，中小開發企業普遍面臨巨大的資金壓力，任何幫助中小房企籌錢的方法都能讓他們心動。

　　政策發力房價進入下行通道

　　以限貸、限購、限價為代表的樓市調控，在經過充分發酵后，已發揮了政策效果。18日，國家統計局發布的數據顯示，9月70個大中城市中，價格環比下降的城市有17個，持平的城市有29個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。而作為國內樓市風向標的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價環比再次全面持平停漲，這已經是四大一線城市連續第三個月處于環比停漲的狀態。

　　在解讀這一數據時，業內人士稱，“全國70個指標城市的價格數據明顯出現了數據上的拐點”，一線城市的房價已經進入了下降通道。

　　雖然統計數據顯示，山東幾個受監測的城市同比房價依然有小幅上漲，但山東開發企業普遍認為，山東房價下行已經有征兆，山東中原地產的投資顧問總監薄夫利稱，目前山東樓市中，大批開發企業采用的團購、特價等形勢，實際上是一種變相降價。而在9月份的統計月報中，山東另一家樓市調查公司——世聯信力怡高稱，9月份濟南樓市成交均價同比下降1.4%，環比下降1.6%，整體成交均價出現小幅下降。

　　但即便團購、特價等前所未有的營銷手段輪番上場，山東樓市“金九銀十”兩個月成交仍出現大幅下滑，存量住宅大幅上升。

　　李鴻偉所在項目十月初開盤，其前期客戶積累過程成為樓市成交走低的典型樣本。“在六月份的時候，我們對樓市下半年走勢還相對樂觀，”李鴻偉說，“最高我們每周積累的客戶能到30個。”而在此后的七、八、九三個月份，每周積累客戶的數量直線下降，從十個到幾個，再到幾個星期都積累不到一個，“觀望越來越濃，市場信心越來越低迷。”李鴻偉稱，雖然開盤時首批推出的房源大部分已經成交，但在私下里李鴻偉透露，超過一半以上的房源都是團購客戶，而且項目尚未推出的房源還有數百套，銷售壓力與日俱增。

　　由于成交急劇縮量，山東樓市的住宅存量激增，濟南一位開發企業負責人稱，正常年份濟南年度成交面積在三四百萬平米，而目前的住宅存量已經足夠兩到三個月的正常銷售。而九、十月份濟青兩地將有大批項目入市，到10月底，濟青兩地的住宅存量將創歷史新高。

　　八成房企年度任務難完成

　　由于銷售不暢，年度銷售計劃已經成為絕大部分開發企業不可能完成的任務。“我們年度回款任務在10億左右，而目前到賬的回款不超過6個億，完成年度銷售任務基本無望。”18日濟南一家開發企業負責人坦言。

　　而濟南本土另一家開發企業的相關負責人也私下里透露，直到9月底，他們的年度銷售任務才勉強完成三分之一。

　　出現這種情況絕非個例，以濟南為例，業內人士估計，八成以上在售項目完成今年銷售任務都將成為泡影，其中外來一線開發企業也在其中。業內人士稱，“十月份之后樓市將進入淡季，指望年底沖刺不現實”。

　　而由于年底的計劃報表將十分難看，濟南業內已經有傳言，大批在售項目面臨重大人事調整，銷售、財務部門負責人年底將被走馬換將。

　　采訪中，一家外來企業的營銷負責人苦著臉稱，他們的項目，人事調整目前還沒有跡象，但從企業高層明確傳出的消息稱，由于銷售任務沒有完成，年底的績效、獎金以及福利等將要大打折扣。（記者 張璐）