在國家持續調控下，房地產行業正在悄然發生變化。資金短缺、土地競拍方式變化、利潤縮水等多種因素，讓大多房地產企業面臨著擴張還是收縮甚或轉型的“糾結”，項目轉讓、并購、轉行等現象開始不斷出現。專家認為，房地產企業兩極分化的速度正在加快，今年將有更多的行業并購和退出案例出現，地產行業也將由過去的快速擴張到調整進入了“限速跑”時代。
地產并購潮隱現
在經歷了嚴峻的房地產調控形勢后，越來越多的房地產并購事件正在發生，一些資金實力相對雄厚、開發資歷深的企業正在這一輪并購潮中顯現中領跑者的風范。
首開股份近日公告稱，擬以不高于10532.94萬元的代價收購葫蘆島打漁山園區人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司30%的股份。首開股份表示，通過此次股權收購，將進一步提高對葫蘆島宏泰的持股比例，有利于從該公司開發的房地產項目中獲得更大的收益。
在收購葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司股權的同時，首開股份旗下三家子公司還分別以9.04億元和3.32億元的代價一舉獲得蘇州市的一塊城鎮住宅用地和沈陽市的一塊居住商業用地，以及北京市的一個回遷安置房項目。
不僅是首開股份，一些長期浸淫在地產行業的企業紛紛向其他涉房公司伸出了橄欖枝。近日，招商地產以股權轉讓的方式，收購了青島中潤德汽車貿易有限公司51%的股權，中潤德成為公司控股子公司，后者擁有山東省青島市城陽區四塊使用年限為40年的商業金融用地。
中原地產研究中心認為，在宏觀調控政策趨嚴，房企資金鏈趨緊的雙重壓力下，房地產行業的整合速度進一步加快，尤其是2011年11月以來，房企股權轉讓、并購等案例密集出現。
據中原集團研究中心統計，2011年1月至12月上旬股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易，涉及金額超過1300億元。其中，房地產為主業企業的產權交易多達253宗，約為去年全年同業并購宗數的兩倍，并購金額超過900億元。此外，從股權交易比例來看，房地產平均股權交易比例已高達54%，100%股權交易占20%。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為，在房地產行業不景氣的背景下，房地產業的整合在所難免。“在目前資金鏈緊張的狀況下，一些企業會通過轉讓項目來緩解資金壓力，而另一些對市場預期不樂觀或資金鏈更為困難的企業則可能會被逼退出市場，產生行業并購與整合。”李鐵崗說。
合富輝煌山東區域市場總監許傳明說：“從這些趨勢和變化來看，房地產行業已經進入整合期。預計今年還將會有更多的并購案例發生，行業集中度將進一步提升。”
地產投資“光環”退去
與2008年前的資金大規模進入房地產行業相比，目前正有越來越多的企業從這個市場抽身，地產業的投資高贏利“光環”已然退去。
“過去過度投資和投機形成的景象已經繁榮不再，是否在房地產行業繼續逗留或是轉身離開已經是越來越多的企業需要考慮的問題。”山東師范大學房地產系主任程道平說。
不少房地產企業將視線從房地產開發轉移到礦產投資、文化產業等領域上。10日，中珠控股公告稱，正在籌劃收購礦業公司股權收購的事宜，并從當日起開始停牌。而在5日，這家上市公司剛向社會公告，已完成收購隆林捷堯礦業發展有限公司68%股權的過戶和工商變更登記。根據約定，這家礦業公司黃金年產品產量不低于1噸。
中潤投資在10日公告稱，中潤礦業發展有限公司收購內蒙古匯銀礦業有限公司67.75%的股權已在近日完成了工商變更登記；新湖中寶此前公告表示，以現金27000萬元人民幣認購浙江古纖道新材料股份有限公司新增股份3000萬股。
不僅是房地產企業轉行投資其他領域，一些非房地產主業的公司也在紛紛宣告退出房地產行業。據中原集團研究中心統計，非房地產主業企業剝離房地產業務加速推進了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。2011年1月至12月上旬，非房地產主業企業涉及的房地產產權交易達238宗，總金額超過400億元。其中股權交易過半達135宗，平均股權交易比例為55%。
許傳明認為，盡管房地產市場仍然有很多的利潤空間，但對投資企業的吸引力已經下降。“直接退出房地產市場或者是進軍其他行業都是當前這些企業所作出的戰略調整。隨著這些調整的深入，原來形成的企業投資性泡沫將被擠出房地產市場，并回歸到正常的軌道上。”
行業進入“限速跑”時代
中原集團研究中心認為，目前市場的諸多限制性條件已決定了未來房地產將告別爆發式增長的時代。可以預計，2012年的中國房地產市場，將在限速中前行。
土地市場活躍與否能清晰地反映出房地產行業的趨勢。中國指數研究院的數據顯示，去年全國130個城市土地出讓總金額為18634 .4億元，同比減少13%。
中遠集團將2011年稱作“沒有地王的一年”。中原監測數據顯示，2011年13個重點城市居住用地成交中，地塊的最高總價較前兩年下降明顯。與2010年相比，僅深圳、重慶兩市的最高總價仍有增長，其余城市最高總價同比下降14%至88%。
李鐵崗認為，土地市場的變動是限購限貸兩個重要調控措施效果的重要表現。“資金鏈的緊張、對建設周期和回款周期的考慮以及開發地段對購房者的吸引力都影響著開發商的抉擇，他們在參加土地競拍時會越來越理性，甚至放棄一些重要地塊的競爭。”
程道平說：“融資渠道單一仍然是房地產企業面臨的嚴峻問題。沒有更好的融資渠道和更輕的償貸壓力，房地產企業不會再像過去幾年那樣投機，而是更加慎重地考慮投資回報的問題。”
一些專家認為，2012年將不再是房地產企業集體狂歡的年份，行業將由過去的“昂首頭猛進”變成“低調前行”。“正在進行的行業調整對整個房地產市場都有好處。”程道平說。（記者 袁軍寶 席敏）
