東方網11月23日消息：據《新聞晚報》報道，隨著中海、萬科等一線房企在滬促銷取得不錯成交量后，部分二線房企也紛紛跟進。位于寶山羅涇板塊的旭輝瀾悅灣項目將于近期開盤，開發商打出了“零利銷售，震撼首發”的促銷口號，而其優惠后項目均價僅9800元/平方米。
業內人士表示，從2009年下半年開始，上海萬元盤就絕跡了，現在重現江湖，表明開發商已經明確首要目的就是回籠資金以“填平”更多支出，熬過“冬天”。
“零利銷售”營銷噱頭大
“我們這個項目現在的均價已經跌破萬元了，只有200套的優惠，預訂要快。”昨日中午，當記者來到旭輝瀾悅灣項目售樓處的時候，銷售人員介紹道。該項目將于本周末開盤，主推電梯洋房的5-7層，面積65平方米—104平方米的二房三房，一梯兩戶。“均價在12800元/平方米，開盤優惠3000元/平方米，也就是82萬元就可以買一套三房了。這種折扣已經屬于零利潤銷售了。”銷售人員如是說。
雖然昨日是工作日，但仍有不少看房者前來咨詢。“我們只有200套優惠價，已經差不多預訂掉一半，估計本周基本上就可預訂完。”一名銷售人員在介紹樓盤時說。雖然銷售人員一直在游說著購房者，但仍有部分購房者選擇“再看看”。與記者前后腳進入售樓處的郭先生就是其中一員。對于銷售人員“零利銷售”的說辭，他笑言：“這是一個噱頭罷了，開發商只不過是現在少賺一點，再說目前周邊房源的均價也都在這個價位。”
來自漢宇地產市場研究部數據顯示：旭輝瀾悅灣所在的寶山羅涇板塊，周邊在售一手樓盤較少，今年以來僅有海上御景苑在售，網簽均價為9834元/平米，板塊內二手房主要以老公房為主，年代久遠、品質較差，均價集中在8000元/平方米—9000元/平方米，與在售的一手房價格相差無幾。
記者調查發現，旭輝瀾悅灣所屬地塊為寶山工業園區潘涇路東側地塊，2010年被旭輝集團以3.245億元摘得，當時溢價率87%，折合樓面地價僅2801元/平方米。業內人士表示，加上建安成本、裝修成本、稅費和財務成本，如果按項目9800元/平方米的預售價格來測算，開發商仍有一定利潤。
促銷只為回籠資金
上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，房地產企業降價促銷的首要目的就是回籠資金以應付更多支出，熬過“冬天”，特別是在目前的市場情況下，對于部分企業來說可能是唯一的手段，因為銀行貸款、信托融資是無法控制的，增加促銷是很現實的途徑。
從旭輝上海區域市場的銷售情況來看，總體表現平平。據同策咨詢提供的報告顯示，旭輝地產今年在售的項目頗多，總體銷售表現一般。今年1月到11月20日，旭輝在售的6個項目中，僅位于青浦的旭輝玫瑰灣項目售出了596套房源，其余項目的銷售都沒有超過三位數，而臨近年底，面臨業績指標的考核，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，本次旭輝樓盤降價是在推盤和布局上適當“舍卒保車”。也就是說，在公司戰略布局上體現出，盡管多數項目銷售不良好，但是旭輝開始以個別項目突圍市場，以此來保全公司在上海的整體布局的穩定性。
另一方面，旭輝的此番價格調整，有可能更深的意味是在做戰略布局。“樓市調控政策收緊，市場流動性不斷收緊的市場背景下，哪個房企擁有更多的現金流，哪個房企將在‘逆勢擴張’的市場背景下立于不敗之地。”張宏偉坦言，旭輝既要解決銷售業績的問題，又要謀求市場份額及長遠發展。在他看來，旭輝的大幅折扣促銷，一方面可以獲得足夠的資金，另一方面也為其在二三線城市逆市拿地打下基礎。“作為一家正在謀求上市的房企，大量促銷能夠獲得一定的土地儲備，使其上市資本更為殷實。”張宏偉說道。
