美國房市是否處于“黎明前的黑暗”

　　在上周美國國會聽證會上，美聯儲主席伯南克稱，美國經濟當前最大的挑戰之一是依然處于泡沫中的美國房市。

　　美國房市似乎仍在黑暗中掙扎，但考慮到美國整體經濟正在好轉，美國政府也推出了一系列的房市拯救措施，而在其他一些國家，已然出現了房市泡沫的跡象，美國房市當前的困境，是否就是“黎明前的黑暗”？按照伯南克的說法，“我們現在仍未看到房市出現可持續增長的證據”，而房貸違約率和住房止贖率仍在上升，商業地產壞賬依然深重，這也將直接影響金融業的穩定。

　　美國房市仍在泥沼中

　　據統計，受房價大跌影響，美國有三分之一的房貸總額要高于房屋實際價值。目前約有450萬戶家庭因此進入止贖程序，而大量被止贖的房屋最終又以低價流向市場，這進一步打壓了市場房價水平，房價繼續下滑，更讓有意購房者不敢貿然出手，這顯然形成了一個惡性循環。

　　美國全國房地產經濟人協會（NAR）公布的數據顯示，今年2月份美國全國舊房價格平均為每套16.51萬美元，較去年同期下降了1.8%，較2007年的21.9萬美元的平均價，下降幅度達到了24%。在美國住房市場上，舊房銷售是主力軍，其銷售量占到了整個房市銷售量的約85％。舊房市場的好壞，幾乎也就等同于整個房市的好壞。

　　許多美國名城，也都目睹了房價暴跌、大量住房因房主無力還債而被沒收的結果。如果以比較慘烈的去年第一季度計，舊金山的房價較上年同期下跌了42．7％，西雅圖下降了40．8％；拉斯韋加斯下降了37．3％，圣何塞下降了42．3％，鳳凰城下降了41．9％……

　　但美國房市下滑也并非是直線型的。去年第一季度，受美國政府一系列刺激房市政策的鼓舞，6個房價暴跌的州——內華達、加利福尼亞、亞利桑那、佛羅里達、弗吉尼亞明尼蘇達——銷量曾出現大幅回升。但這種“小陽春”并未維系多久，最近幾個月，美國住房銷售量則連續出現下降，2月份新房開工量更跌至歷史最低水平。美國哥倫比亞全國廣播公司在一篇報道中就感嘆：“這將是美國房市的又一個糟糕春天——除非你是買房者”。

　　商業地產仍可能是危機源

　　對美國房市來說，商業地產則依然是一個潛在的危機源。據穆迪商業地產價格指數顯示，與2007年的峰值相比，美國商業地產價格迄今已下跌41％。投資公司ING Clarion Partners的分析認為，從目前到2012年，有價值1．4萬億美元的商業地產貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當時正是有毒資產最嚴重的時期。

　　可以說，相比于住房市場較為慘烈的泡沫破裂，商業地產泡沫尚未被擠掉，如果美國金融市場不能復蘇，這無疑會加劇商業地產的困境，導致類似迪拜世界這樣的債務危機。按照美國房地產研究公司的首席執行官肯尼思·里格斯的看法，商業地產市場在2020年之前可能都不會完全恢復。

　　美國房市能否盡快觸底，可能取決于三個因素：第一，美國整體經濟走勢，如果信貸市場能否就此穩定，經濟復蘇步伐加快，這將有助于房市回穩乃至反彈；第二，失業率走勢，從目前來看，盡管美國失業率仍將繼續攀升，但如果失業率不急劇惡化，房市應無突然惡化之虞；第三，政府的刺激措施，美國政府可能還將推出一系列刺激房市措施，這將有力遏制房市下滑態勢。

　　但即便美國房市真完全走出危機，重復繁榮則需要更長的時間。美國房市此前的火爆以及隨后泡沫的破裂，對美國人來說猶如一場刻骨銘心的悲喜劇。這種大起大落的過程，或許也再一次印證了一條顛撲不破的規律：是泡沫，總會破裂的。上世紀日本房市的瘋狂，本世紀初美國房市的火爆，最終都演變成了災難性的后果。也難怪一些經濟學家對我感嘆，必須警惕房地產的泡沫，因為每次嚴重的泡沫都會以眼淚結束。(劉洪)