2010：關鍵在于讓經濟跑過泡沫
據上海證券報 2009年，本來是中國經濟最困難的一年，不料卻成了中國房地產最輝煌的一年。
很少有人想到中國經濟在2009年會有如此強勁的反彈和復蘇，更沒有人想到中國房地產市場會出現如此火爆的場景，無論是量、價都大大超出歷史最高水平！套用老百姓經常說的一句話就是，想到過瘋，沒想到會這么瘋。
所以，我們要對2009年作出一個解釋。如果不能解釋2009年，也就很難預料2010年。
最難于預料的是政府推手的力量及其效應。我算了一下，2009年的財政赤字占GDP的比重接近3%。而1998年，第一次擴大內需時大概是1%。這也就是說，2009年財政刺激經濟的力度大約相當于1998年的3倍。另外，2009年M2接近30%的增長，M1超過了30%的增長幅度，完全出人意料。我們知道，正常的貨幣供應量的增長，大體等于“GDP的增長幅度+CPI的增長幅度”。2009年的經濟增長大約是8.4%，CPI全年是負增長，那么貨幣供應量的增長本不應該超過10%，甚至不應該超過8%，如此看來，其中大概只有三分之一貨幣供應跑到了實體經濟，表現為產出（Output）的增長，其他的部分或者沉淀，或者跑到房地產市場和股市等資產市場去了。
中國這些年貨幣供應量的增長一直超過經濟增長加上物價增長之和，也意味著有一部分錢跑到經濟體外面去了，這就是所謂的“熱錢”，有人估計，這部分錢大概有18萬億之多。然而，當市場預期和信心發生變化時，這時這些錢會迅速跑到房地產市場去。再加上2009年新溢出的貨幣，房地產市場當然熱氣騰騰。
還有一個因素不得不提，就是政府戰略性地穩定股市，其結果，滬指從2008年11月的1668點，一度攀升到接近3500點。這意味著，中國的流通市值增加了4萬億，一舉復活了中產階層，進而催生樓市的活躍。中國股市、樓市與經濟的關系，大體說是股市開始上漲5個月以后，會帶動樓市上漲。所以，房地產市場一頭連著中國股市，一頭連著中國經濟。2009年股市一倍多的增幅，增加了4萬億國民財富，這個4萬億的效應一點不亞于政府投資的4萬億，其對樓市銷售的直接拉動至少在700億。
