房產：開發商別再做2009年的美夢了

　　在高價位和一系列政府調控政策的風聲緊催下，中國內地的房地產市場毫無疑問已經進入新的觀望期。盡管1月初北京市一二手房交易量環比下降，但房價仍然上漲。而作為全國房價漲跌先鋒隊的深圳，則出現了下跌趨勢。根據深圳市規劃國土委的新房成交數據，樓市成交量近期低位運行，均價跌破兩萬元。

　　有高山必有深谷，山愈高則谷愈深。經歷了2009年內地房地產自1998年市場化改革以來最大的房價漲幅之后，2010年的樓市將進入一個漲跌異常頻繁的漩渦期和頻繁調整期。有一點可以肯定，那種認為開發商在2009年已經吃飽甚至財大氣粗從而可以捂盤惜售、堅持高價位不跳水的想法，最終會使他們自食苦果。

　　2009年一些捂盤的開發商的確在后期賺得不亦樂乎，但在歷史價位高峰“高處不勝寒”的市場態勢和今年樓市政策收緊的大形勢下，開發商想要重溫2009年的美夢已經完全不可能了。2007年就有不少開發商捂盤不賣房，結果2008年樓市調整來臨時，房子卻堆積如山賣不動。那時一邊宣稱拐點到來一邊降價銷售、跑得最快的萬科，就是今天開發商學習的好榜樣。

　　更要緊的是，2010年的“消費者行情”或曰“消費者結構”和2009年相比，已經發生和將要發生根本性的變化，這必將對今年的樓市格局帶來深刻影響。從購房者角度看，2009年樓市基本上是投機客和投資者主導的市場。即使是在三四月份剛性需求入市的最佳歷史時期，入市者仍然多屬投資需求。筆者曾經在去年春節后到北京東三環某低價入市樓盤排號，根據我的現場調查，排號者中幾乎找不到自住型的需求者。而越到后來，隨著房價的節節攀升甚至一路“跨越式上漲”，剛性需求更是因為其購買力不足而被活生生擠出了市場，房地產市場基本上被投資性和投機性需求一統天下。只有一些恐慌性剛性需求被裹挾進了市場，但這也必須以購買者有足夠經濟能力為前提。

　　這種情形，也可以從社會心理學角度找到解釋：那些長期在市場中摸爬滾打的投資者和投機客，煉就了不同一般的眼力和膽略，對市場的判斷和把握有先知先覺般的洞察力，至少也是“春江水暖鴨先知”；而有普通剛性需求者多畏首畏尾，降價了還想著再降，漲價了又怕入市后跌下來，因此猶猶豫豫地每每錯失良機。

　　整個2009年，房地產市場的交易量是過去平均一年的3倍。也就是說，過去一年里，房地產市場既補回了2008年落下的交易量，又極大地透支了2010年的交易量。在如今房價歷史性的高位上，不少投資者又開始了新一輪的等待期。與此同時，政府對投資性和投機性購房的打壓也正在逼他們離場。緊縮政策一個比一個嚴厲，與以往不同的是，“國十一條”首次提出“抑制投資投機性購房需求”，這與之前抑制投機的表述明顯不同；嚴格執行二套房貸首付四成，將逼得很多投資者被迫離場。

　　在市場和政策的雙重作用下，2010年購房者的結構會發生根本性的調整，由投資性和投機性需求為主轉向剛性需求為主。但如前所述，剛性需求者的社會心理成熟度往往滯后于市場和投資（投機性）需求者，同時他們的購買力也明顯不足，所以對這個市場的“啟動”尤其艱難。此時，開發商如果依然堅持捂盤惜售或在高價位上“獨步天下”，只能搬起石頭砸自己的腳。（童大煥）