別讓房地產金融“綁架”中國經濟

　　抑制過于膨脹的房地產泡沫，已經成為中國經濟和社會能否持續健康發展的當務之急，筆者認為，亟需從房地產金融上采取措施，重視“三化”。

　　首先民生化。房地產不能大面積地當作金融品炒作。作為國民經濟支柱，房地產業不能畸形于片面的GDP追求和少數人利益，不能忽視政府提供公共品的基本職能。不合理的房價飆升一是擠出消費，大量購房者花去畢生積蓄，還需按揭負債，節衣縮食；二則房價高企，工薪族望房興嘆，生活基本品的住房無從著落，民怨沸騰；三者，除土地財政，房地產利益落入房產商等少數人口袋，貧富分化加劇，內需不振，矛盾激化；四是過度炒作房地產，一旦泡沫破滅，價格崩潰，如再牽連金融、經濟危機，民生蕭條，危害社會穩定。房地產發展應保障民生。新加坡政府1968年提出“居者有其屋”，用住房公積金制度、大力建造公共住宅“組屋”、富人購商品房等方式，保障全民住房利益。

　　其次嚴貸化，即嚴格貸款審核和發放，包括提高申貸條件，降低貸款額度等。房地產業是資金密集行業，國內房地產開發對銀行貸款的依賴度達到約70%。個人購房按揭首付也曾保持在20%的較低比例。銀行資金深度介入，信貸泡沫、貨幣泡沫與房地產泡沫互相推漲，形成異常頑固的泡沫機制。嚴貸要去除高杠桿。

　　再次“脫銬化”，即脫開房地產價格對銀行資產、證券市場等金融、經濟、社會系統的“綁架緊銬”。房地產過度泡沫是中國經濟增長過程中出現的結構性問題，去泡沫有益于經濟和社會持續、健康地發展。調控政策被市場作為利空曲解的現象應引起國家高度重視。房價還未調整，股市等其他資產聞訊卻無厘頭暴跌，傳言四起，民心惶惶，這不是簡單的市場不理性，應謹防惡意勢力借此要挾政策。政策效應需要市場配合，形成和穩固公眾良好的預期。中國不存在美國那樣龐大的房貸衍生品市場和影子市場等鏈條，房地產泡沫相對便于控制。為防止風險轉嫁銀行，央行在2003年就出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等提高信貸門檻。2004年銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，規定加強商業銀行識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險的手段和能力。

　　房地產泡沫深層原因錯綜復雜。隨著中國金融深化和創新，各種房地產金融手段和工具，如抵押、信托、保險、典當、債券、基金、上市、再融資等將被千方百計用來尋求規避、突破政策抑制泡沫的措施，前車之鑒，當警鐘長鳴。 （吳英杰 作者系上海海華永泰律師事務所律師）