馬光遠：“無差別”調控可能走向反面

　　“9·29”樓市新政滿月，市場又傳出政策繼續加力的消息：在各地通過限購令等抑制投機性購房，對高燒不退的樓市滅火的同時，北京和上海等地，有關部門通過口頭通知的方式取消對首套住房貸款利率7折優惠，利率最低按8.5折執行。(據10月30日《新京報》)

　　如果說之前的二套房貸首付提高至50%，三套禁貸完全是針對投資、投機性購房，屬于定點打擊的話，則在“9·29”新政對首套房貸全面提高至30%的情況下，又取消7折的利率優惠，意味著對樓市全面滅火的開始。不同于以往的房地產調控政策，“9·29”新政的最大特點是通過打壓成交量，強行降溫，從而換得價格的回歸，也就是“以量換價”的策略。而“9·29”之前成交量的大幅反彈和價格的重新上漲是促使政策出臺的主要原因。

　　對于北京、上海將首套房貸的利率提高至八五折，從情理上來說，打擊的很顯然不是投機客，而是普通的購房者。以30年期的100萬按揭貸款而言，在基準利率6.14%的基礎上，如果優惠利率從7折調整為8.5折后，每月月供要多交555元左右，意味著一年要多交6663元，30年的話要多交近20萬，對于一個普通的購房者而言絕對不是一個小數字，基于這種利率杠桿，那些即使買房自住者，因為購房成本的大幅提高，也許將再次推遲購房。

　　但是，這樣的政策有可能走向反面。因為隨著政策從對投機性購房等行為的打擊，到包括普通購房者在內的全面滅火，目前的房地產政策已經不是“誤傷”與否的問題，而是提高了所有購房者的準入門檻，所謂差別化的利率政策事實上已經淪為全面的打擊。

　　筆者注意到，從“9·29”新政至今一個月的時間，盡管限購令、房產稅等政策風聲鶴唳，但外界對新政的評價和期待都遠不如4月份出臺的國務院“十號文”，而且，考慮到限購令等行政性舉措只具有短期的效應，大家更擔心藥效過后的報復性反彈。“9·29”新政這種主要依靠新政舉措來為樓市降溫的措施，如果沒有后續的制度性的措施接棒，則不排除樓市后期出現報復性反彈的可能。基于此，有關部門在出臺樓市調控政策的時候，應注意政策長短效結合，在短期降溫的同時，在樓市的健康發展的制度性建設方面，如土地的交易方式、預售制的完善以及房地產的信息披露和嚴格執法方面有突破性的舉措，否則，我們的樓市調控政策就很難擺脫短期“見光死”的命運。