中房協副會長朱中一：樓市調控應出組合拳

訪中國房地產業協會副會長朱中一

　　國家連續出臺房地產調控政策，就是要使房價保持在合理價位，努力解決好城鎮居民的住房問題。而要達到這個目的，限購等短期措施應該與實施差別化的信貸稅收政策等中長期制度建設、結構調整結合起來。

　　2010年以來，國家連續出臺房地產市場調控措施，且調控力度不斷加大，限購范圍也從一線城市逐步向二三線城市擴大。

　　中國房地產業協會副會長朱中一說，國家連續出臺房地產調控政策，方向是明確的，就是要使房價保持在合理價位，努力解決好城鎮居民的住房問題。而以“限購”的形式來調控房地產市場，也是基于當前房地產市場的形勢作出的必然選擇。

　　首先，限購主要針對房價過高、上漲過快城市中的投資、投機性需求。這體現了國家從解決廣大老百姓的基本需求出發，優先滿足普通居民的自住性和改善性需求。

　　其次，我國土地資源緊缺，供應偏緊，當需求與供給不平衡時，國家有必要基于解決城鎮居民住房問題這一出發點進行“限購”。

　　第三，房地產市場是區域性市場，政策上不可能一刀切。而針對部分房價過高、上漲過快的城市進行“限購”，是保持整個房地產市場穩定健康發展的重要一環。

　　前一時期，部分二三線城市房地產價格上漲過快，朱中一認為原因主要表現在四個方面。

　　首先，隨著一年多以來房地產調控措施在一線城市的實施，投資、投機性需求逐步向二三線城市轉移，導致部分二三線城市房地產市場價格上漲。

　　其次，二三線城市房地產價格基數低，一旦上漲較為明顯。

　　第三，受一線城市房地產市場調控影響，一些全國性的房地產開發企業進駐二三線城市，大型開發企業的產品品質相對較高，帶動了價格的提升。

　　第四，隨著城鎮化進程的加快和城市圈的發展，大城市周邊城市的房價開始上漲。比如，河北省提出要建設環首都經濟圈，與北京相鄰的廊坊、保定等地市房價就有了明顯上漲。

　　基于部分二三線城市房地產市場的房價上漲過快的狀況，8月初，住房和城鄉建設部出臺了二三線城市限購的5項建議標準。

　　對此，朱中一表示，二三線城市出臺限購措施應在遏制投資、投機性需求的同時兼顧普通居民的自住性、改善性需求。應仔細考量房價上漲是否存在偶然因素，在確需限購的城市實施限購。

　　對于限購范圍逐漸擴大到二三線城市，朱中一說，這是對原有調控政策的具體化和延續。一線城市的限購標準是“房價過高、上漲過快、供應偏緊”，最近住房和城鄉建設部出臺的二三線城市限購參考標準，基本上還是圍繞這三項指標。究竟哪些城市將限購，最終還是要由地方政府來決定。

　　5項建議標準出臺之后，浙江省臺州市、衢州市相繼出臺了“限購令”。而情況與限購建議標準已經相符的遼寧省丹東市和廣東省韶關市則是用限價代替了限購。

　　有輿論認為，“限價”是地方政府逃避“限購”的表現。而在朱中一看來，“限價”是符合國務院有關規定的。調控房地產市場的最終目的是使房價保持在合理價位。年初，地方政府與住房和城鄉建設部簽訂了房地產市場調控“責任狀”，各地提出了具體的房地產調控目標。限價的最終目的也是為了使房地產價格保持在合理價位，如果能夠有助于地方政府完成調控目標，“限價令”也是可行的。

　　朱中一說，回顧這一輪房地產調控，尤其是近期把限購范圍擴大到二三線城市，體現了國家要把房地產調控堅持到底、毫不動搖的決心。顯然，如果調控不能達到預期的目標，限購政策恐怕不會放松。

　　在朱中一看來，要促進房地產市場健康發展，限購等短期措施應該與實施差別化的信貸稅收政策等中長期制度建設、結構調整結合起來。比如通過試行房地產持有稅，加大房地產的持有成本，能夠遏制房地產投資投機性需求。而開征房地產持有稅的重要前提是對于房地產持有信息的普查和評估，這是一件難度相當大的工作，而如果不以此為前提，房地產持有稅將難以征收。再比如，稅收制度的完善又與中央政府和地方政府財權、事權相匹配的財稅體系和改革有關，需要做好謹慎的頂層設計，這也要有一個過程。