房價跳水倒逼市場重塑商品房定價模式

　　房地產市場的調控不斷深入，使開發商開始感受到沉重的壓力，不得不想辦法“出貨”。比如，上海已出現開發商在大幅降價20%的同時，還推出了針對前期業主的“保價方案”：承諾降價后對前期以原價購房的業主，一律補與差價；而每一個購買特價房的客戶，都可簽訂保值協議，保證在交房前3個月，如果有任何一筆房源售價低于此次特價的，將一律按最低售價補償差價。再比如，綠城集團董事長宋衛平利用其與馬云的私交，由馬云號召阿里員工買綠城的打折住宅。

　　上海的這家開發商推出“保價方案”，也許只是一種營銷策略，但是從中也可看出，一些二線房企面臨的資金壓力確實不小，必須盡快將手中積壓的樓盤脫手以求生存。但透過這一個堪稱“跳水”的行動，我們可以看出商品房定價上的亂象。開發商能夠大幅降價，說明其原先的定價充滿了泡沫，他們在此基礎上銷售的樓盤其實產生了暴利，這種泡沫的廣泛存在也使房地產市場充滿了暴漲暴跌的可能性，對市場平穩發展乃至社會穩定產生了極大的負面作用。現在開發商的降價只是減少了這種暴利，而他們在降價完成銷售以后，仍然能夠保證一定的盈利。開發商之所以能夠有勇氣向前期業主推出“保價方案”，不過是把原先獲得的不正當暴利還給前期業主，而這正是市場調控應該達到的目的。從這一點來說，在前一陣滬上樓盤因降價出現的風波中，前期業主的訴求其實是處于弱勢地位的消費者對房產開發商暴利的一種反抗，如果政府不能從中意識到問題所在，只是簡單地要求業主遵守合同，實際上很可能對開發商的暴利形成支持，與市場調控的根本目的并不相符。

　　按照一般的原則，房屋作為一種商品，其價格的產生應當是由市場來決定，也就是買賣雙方通過博弈來產生價格。但是，由于長期以來保障房供應上的嚴重缺位，形成了居住型需求與投資投機型需求共同擠在商品房市場上的格局，使商品房市場長期處于供不應求的狀態，開發商已經對市場定價掌握了完全的操控權，消費者只能被動地接受開發商定出的價格。在這樣一種格局之下，開發商出于其逐利的本性，將投資功能過多地賦予商品房，從而使定價充滿了泡沫。現在所開展的市場調控，從某種角度來說，就是要還市場以本來面目，重塑商品房市場的功能，而上海一些樓盤前期出現的降價風波，其實是在倒逼市場必須重塑商品房的定價模式。

　　在各地目前不斷推出的調控措施中，由政府出面進行限購限價已經成為主要手段，并且對市場產生了直接的影響。但是，目前的限價并未觸及商品房定價上的要害，難以起到將商品房市場引導到以安居型需求為主的軌道上來。因此，針對市場出現的降價風波，政府應該因勢利導，在限購限價的基礎上引導市場建立科學的商品房定價模式。簡單地說，這個模式就是“成本+利潤”，將在所謂商品房投資功能掩蓋下所產生的泡沫從定價中撇除。要給開發商制定出合理的利潤空間，再也不能由開發商任意臆造所謂商品房的“投資價值”，從而把房價像股價一樣肆意炒作上去。

　　當然，要確定房地產市場的合理利潤空間，使商品房能夠在“成本+利潤”的基礎上確定合理定價，恐怕還得從政府的自我約束做起。在目前房價的構成要素中，土地和稅費成本占有重要的比例，在由政府主導的土地入市過程中，同樣充斥著對所謂商品房“投資價值”的預期。這也證明了一個道理，市場調控只要下真功夫，就一定會觸及形成市場亂象的最關鍵因素，如果刻意回避這個主要矛盾，那么，調控就難以取得真正的成功。