據公開數據統計，截至2011年上半年末，上市房地產企業的平均資產負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬億元，較去年年底增加1514億元，資產負債率已達近十年的數值高峰。另據統計，在130余家樣本中有52家上市公司的資產負債率超過70%。
以商業銀行貸款評價標準判斷，在正常情況下，一個企業資產負債率在50%以下才符合信用貸款條件之一，70%以下符合擔保抵押貸款條件之一。高于70%連基本的貸款條件都不符合，也就是說對銀行來說屬于高風險拒貸企業。而目前整個房地產市場正處在一個非正常、風險凸顯的特殊時刻。風險點在于，2009至2010年房地產市場最火熱的兩年，基于對房地產市場走向的樂觀判斷，開發商斥巨資大舉拿地，推高樓面價。
然而，嚴厲調控之下市場驟變，需求大肆萎縮，成交量大舉下降。盡管如此，前期開發商一直幻想著樓市調控政策會松動甚至再次走回頭路，許多開發商不愿降價銷售，采取了死頂硬扛做法。更加沒有想到的是，本次史上最為嚴厲的調控沒有因為經濟回調等因素而有絲毫松動跡象。進入10月份后，房價已經開始松動，一些城市房價已經出現較大幅度下降狀況。加之，目前年關將至，在各種應付賬款的壓迫下，開發商正在面臨空前的現金流窘境。這種現金流吃緊狀況不但使得房企資產負債率越來越高，而且，即使從現在開始開發商一窩蜂降價銷售回籠資金，但根據市場買漲不買跌的心理，交易量也不可能增大，銷售情況也不會好到哪里去，回籠資金仍不樂觀。同時，國務院總理溫家寶明確提出“下調”房價。在這種預期下，無論剛性需求還是其他需求都必將推遲購買。房價必將出現一個深度下跌狀況。這是在房價暴漲階段盲目擴張的中國房地產的巨大風險。
截至三季度末中國房地產貸款余額10.37萬億元，其中，房地產開發貸款3.43萬億元，個人購房貸款余額6.94萬億元。筆者認為，個人購房貸款有房產和個人家庭收入雙重保證，風險不大。風險最大的是3.43萬億元的房地產開發貸款，再加上10多萬億元的地方平臺貸款中的一部分房地產項目貸款。一邊是房價下降導致房企資產越來越縮水，另一邊是房企正常貸款甚至高利貸資金到期，負債越來越多，負債成本越來越高，使得資產負債率越來越高甚至資不抵債。由此引發的金融風險絕不可小視。
對房價下行引發的金融風險必須早作準備，及早拿出應對預案。一是中國銀監會不能僅僅限于房貸風險的壓力測試，應在加大對商業銀行風險提示的同時，盡快摸清130余家房企的貸款資產情況、風險程度狀況，拿出針對性強的消除風險對策。二是開發商應順應調控大勢，盡快促銷庫存房，越早促銷越主動，越早促銷巨額債務越早化解。三是債權人包括商業銀行、信托公司等一定要看到房企負債的風險所在，上門督促開發商盡快銷售，回籠資金，歸還貸款。
□余豐慧
