宏觀調控下，住宅市場變得相對平靜，但房地產市場整體卻并沒有消沉，商業地產、旅游地產等熱點接連涌現，近期最熱的可能算是養老地產。
養老地產走熱有三個原因，一是宏觀上貨幣供應過量的問題仍未解決，通過限購的手段影響壓制住房需求，市場資金需尋找出路；二是在前些年市場快速發展時期，房地產公司自身擴展到一定規模，住房冷下來，就要創造出新的投資熱點；三是當前各地經濟發展速度都緩下來，地方政府需要通過一些項目來彌補制造業低迷帶來的增速放緩。
市場投資的供求與資金都有，關鍵是如何制造出熱點來。辦法通常是把新項目與國家政策鼓勵發展的方向，或者是社會發展的趨勢相結合，如當養老問題當前受到社會高度關注，以養老為名義發展地產項目。這樣做的好處一方面能獲得社會認同，刺激出市場消費需求來，另一方面在土地供應上，政府可以此類項目的重要社會意義提供一定便利。
各地的養老地產項目似乎都在朝養老綜合社區來發展建設，把與養老有關聯的醫療、養生納入其中，有的甚至還搭配著建設旅游設施和普通住宅。這樣的一鍋燴，面積自然就小不了，這也引起了國土資源部的注意，提出要密切關注房企逆市投資養老地產。逆市是言過其實，市場其實并不低迷，只是被硬性壓制，新熱點的出現不是逆市，只是轉移。但是如此大規模發展養老地產，對企業和社會而言，有些問題不可忽視。
如土地的獲得方式。用地性質里并無養老地產這一項，如果建成后住房部分銷售給養老者，企業運營醫院、養生等輔助性功能部分，此類地塊則應該以住宅用地性質來出讓；如果全部由企業租賃方式運營，則應該比照商業用地性質。不管是住宅用地還是商業用地，比照市場價格制定出讓底價并以招拍掛方式出讓，是必須遵守的規則。
再如區位問題。目前大多數養老地產都選在離大城市較遠的地方，不如此無法拿到如此大面積的土地，但是也導致了遠離潛在的需求者。尤其是養老住宅建造上的專業性不足，不能針對老年人生活提供真正全面的便利性之時，項目吸引力能否戰勝區位上的偏僻，讓老年人愿意離開熟悉的環境和子女？
我國進入老齡化社會，除了家庭養老、社區養老之外，專業性養老地產的發展會成為趨勢之一。但是必須要警惕資本驅動下淘金式的發展方式，這樣做只會成為地產泡沫的延續。毫無經驗下，動輒上千畝幾千畝發展養老地產的做法，除了體現投資沖動外，最終會對養老地產的發展帶來長期負面效果。(作者系浙江大學公共政策研究院研究員)
