全國政協委員、住建部專家委成員張泓銘
長期以來，社會關注的房地產調控，主要是對住房市場的調控。住房市場萬眾相連、萬業相關、全民關注。自2010年開始的一輪房地產調控，被輿論稱為史上最嚴厲的調控，未來到底走向何處？各種利益群體有不同的期望。我的設想和期望是，遵照中共十八大“以科學發展為主題，以加快轉變經濟發展方式為主線”的精神，精確抓住住房需求這個關鍵環節，圍繞需求展開供給方面的一系列安排，進行平穩化調控。
有市場就有調控
調控其實是調節和控制的簡稱，而且有寬松和緊縮兩個方向。一般輿論把房地產調控僅僅理解為緊縮性的，俗稱“打壓房地產”，這是片面的。
中國的房地產業和市場，發端于1984年中共十二屆三中全會確認的 “社會主義商品經濟”體制。與此相適應，1986年建設部設立了房地產業司，與國家綜合管理部門，土地、貨幣、財政等專業管理部門一起構成了房地產管理體系。自此，中國的房地產調控從未間斷。
在我看來，調控其實是調節和控制的簡稱，而且有寬松和緊縮兩個方向。一般輿論把房地產調控僅僅理解為緊縮性的，俗稱“打壓房地產”，這是片面的。完整地看，28年來，中國房地產調控大體經歷了 1985-1988年的寬松、1989-1991年的緊縮、1992-1993年的寬松、1994-1998年的緊縮、1999-2004年的寬松、2005-2008年的緊縮、2009年的寬松、2010年以后的緊縮，總共四個回合、八個輪次。
縱觀28年尤其是近8年的歷史，中國房地產調控是在不斷完善的，已經形成一個較為完備的系統。這體現在六個方面：調控的目的，從主要追求房地產經濟的增長，到把房地產經濟增長同國民經濟增長的穩定結合起來；調控的思路，從主要考慮經濟方面的要求，到把經濟方面的要求和社會方面的要求結合起來；調控的環節，從主要調節供給端如土地出讓、開發信貸入手，到供給端和需求端的一起調節結合起來；調控的手段，從主要采用經濟手段，向經濟手段和行政手段的結合發展；調控的線路，從主要在住房市場這一主翼上單獨著力，向市場主翼和保障側翼兩翼同時著力發展；調控的動力，從主要是中央政府的積極性，向中央政府和地方政府兩個積極性的發揮轉變。可以看到，由于以上六個方面的良性轉變，目前房地產調控的正面效應正在顯現。
全面來看，中國房地產調控尚存在不足，至少有兩個問題需要改善。第一個是，調控頻繁反復。第二個是，在調控的關鍵——需求問題上，把握不夠精確。以上兩個問題互相糾纏，導致調控的效果并不始終眾口稱好。
調控平穩化十分必要
所謂房地產調控的平穩化是指：保持房地產管理基本思路和基本政策的相對穩定；因應市場供求的失衡，要實施調控變向時，次數不能太頻繁，力度也不宜過大。
進入21世紀以來的這13年，由于住房市場越來越成型，同人們的利益相關越來越密切，人們的關注度越來越高，因此對頻繁反復的調控感覺就特別強烈。這是正常的，其中隱含著全社會對于房地產調控平穩化的殷切期盼。
對房地產業和市場實行調控是有必要的，但頻繁反復的調控卻不利于房地產業和市場的健康發展。最大的弊端，是會讓房地產經濟甚至各級行政陷入某種無序狀態。所以，就合符邏輯地提出了房地產調控平穩化的要求。所謂房地產調控的平穩化是指：保持房地產管理基本思路和基本政策的相對穩定；因應市場供求的失衡，要實施調控變向時，次數不能太頻繁，力度也不宜過大。
要實現房地產調控的平穩化，必須首先明確房地產發展的目的。“房地產業是為人們提供生活、工作和經營所需空間載體的產業，它應該適應經濟社會發展的實際需要”，這是房地產發展的目的和內在邏輯，也是房地產調控的主要依據。當房地產發展能夠滿足經濟社會對空間載體實際需要的時候，較大的房地產調控變向應該說是不需要的 （小的調整是永遠不能避免的）。只有當房地產發展不能適應這種實際需要時，比如供給遠大于實際需要或實際需要遠大于供給，就要進行或松或嚴的調控變向。是否要實施房地產調控變向，主要依據的是房地產發展能否滿足經濟社會發展對空間載體實際需要，而非其他。
那么，房地產調控變向同國民經濟增長又是何種關系？要不要服從國民經濟增長的要求？要不要考慮財政增長的要求呢？粗略地看，房地產發展及其調控變向，好像是應該服從國民經濟增長和財政增長的要求。其實，應該細分兩種不同的情況，不能戴著國民經濟這頂大帽子一概而論。第一種情況是，當國民經濟增長需要（或不需要）更多（或太多）的實際空間時，房地產發展應該適應這種需要并實行調控變向，實施新的調控措施，這已經包含在前面所說的房地產發展的目的當中了。第二種情況是，如果單純是為了國民經濟增長即GDP或財政的需要，而這種需要又是游離于社會經濟對空間載體的實際需要時，則房地產發展不應該滿足這種需要，不應該有調控變向。我們既反對所謂的“房地產綁架國民經濟”論，也反對“國民經濟綁架房地產”說。
有人可能會問：難道在國民經濟遇到大的困難時，房地產發展也可以“袖手旁觀、見死不救”嗎？不是的。在國民經濟的危機關頭，房地產可以是一味救市的良藥。比如，上世紀90年代中后期，由于東亞金融危機導致中國經濟困難，當時中央政府就提出 “房地產和住宅支柱產業”的新概念，實行寬松的房地產調控政策 （包括一定程度對于住房投機的包容），以推動經濟增長，并在世紀之交取得明顯成效。這種用房地產救經濟的做法，在海外更是屢見不鮮。但是，這種房地產良藥的使用及其調控變向，只適用于經濟危機的困難狀態，不能在一般意義的困難狀態中使用。而且，即便在危機狀態使用寬松的房地產調控政策，也有時間的限制。也就是說，一旦經濟轉暖，就應該適時將房地產的寬松政策轉換成正常，不至于因寬松政策長期持續而造成房地產的過熱甚至泡沫，然后在泡沫不可收拾時，再來一輪新的緊縮調控，導致反復折騰。
房地產調控的平穩化同長效化又是什么關系呢？房地產調控的長效化，早在2006年前后就有人提出，近一兩年尤甚。起自2010年的本輪房地產調控，由于措施的完整和嚴厲，終于暫時遏制了房地產的過熱。部分人感到，房地產市場熱度的下降影響了產業界的收入，也影響了GDP和財政增長，于是不斷發出希望放松緊縮的聲音。針對這種言論和期望，另一部分人認為不能放松調控，重提長效化的概念，遂成當下流行。其實，“房地產調控”的定義本身就包含著長效的意思，因為只要有市場，政府總是要調控的、永遠要調控的。而當下對于調控長效化的各種表述，是特指本輪調控的 “從緊”措施要持續下去，比較狹義。相較而言，調控“平穩化”更加明確了房地產調控的內在要求和表現姿態，總體性更強，應予提倡。
