五次加息將“清算”提前還貸論賠賺

　　四種情況不急著還貸

　　各銀行提前還貸要求不同

　　不同方式還款利息相差數萬   

　　沈陽日報訊（記者劉洋）今年五次加息后，5年期以上貸款基準利率由年初的6.84%上漲至7.83%，房貸優惠利率也從5.814%升至6.6555%，選擇“次年按新的利率計算利息”的房貸者將面臨較大還貸壓力，記者調查發現，為了節省一些利息支出，計劃在年底提前還貸的市民多了起來。

　　作用累積

　　五次加息催熱提前還貸

    “房貸業務這一塊特別忙，客戶咨詢量與平時相比增加了好幾倍，主要是請我們幫計算提前還貸的，還有咨詢政策的。”三經街上一家銀行業務主管26日說。據了解，進入11月份以來，受年內五次加息影響及最近一段時間股市波動影響，咨詢及辦理提前還貸的市民比往年有所增加。部分房貸業務量較大的銀行營業網點，最近一段時間申請辦理提前還貸的客戶已經排起了隊。

    盡管如此，目前沈城各家銀行的提前還貸業務渠道都較為暢通，提前還房貸者只需帶上個人身份證明、個人房屋貸款合同等相關資料，在發放貸款的銀行網點填寫一份書面申請，在一定的工作日后就能辦理完提前還貸業務。

　　因人而異

　　四種情況不急著還貸

　　雖然提前還貸能節省一筆利息支出，但并不是任何情況都劃得來。建設銀行理財規劃師鄭新鋼表示，以下幾種情況下，房貸一族就不用著急歸還銀行的貸款。

    使用等額本息還款法，且已進入還款階段中期的客戶。等額本息還款方式最大的特點是，每個月的還款金額是相同的。在還款前期，月供中本金所占的比例較小，而利息所占比例較大。隨著還款期數的增加，利息占比會相應縮小。因此在還款期的初期進行提前還款，可以有效地減少利息的支出。如果在還款期的中期之后提前還款，那么所償還的其實更多的是本金，實際能夠節省的利息很有限。

    使用等額本金還款法，且還款期已經達到1/4的客戶。等額本金還款法特點是每月償還的本金相等，然后根據剩余本金計算利息，隨著本金不斷減少，月供也不斷遞減，這樣后期的還款顯得比較輕松。如果還款期已經達到1/4，在月供的構成中，本金開始多于利息，如果這個時候進行提前還款，那么所償還的部分其實更多的是本金，這樣就能有效地節省利息。

    還貸資金的收益高于貸款利率的客戶。目前，5年期個人住房貸款優惠利率為6.6555%，如果用提前還貸的資金進行有效投資，獲得高于年利率的收益，就完全沒有必要提前還貸。

    還貸資金為家庭應急資金的客戶。資金比較緊張、經濟能力一般的市民，不應用家庭應急資金辦理提前還貸業務，應急資金最好是家庭月收入的6倍。   

　　有賬可算

　　不同方式還款利息相差數萬

    不同的還款方式，最后節省的利息金額會有所不同。   

    以貸款20萬元20年，2006年12月起等額本息還貸為例，當時貸款利率為5.81%，每月還款金額為1411.48元，20年后利息為138756.23元，明年起每月還款1509.51元，通過五種不同還款方式所節省的利息可相差數萬元(見表一)。 

　　早做準備

　　各銀行提前還貸要求不同

    “我們銀行要求提前30天進行預約，才能辦理提前還貸業務。”26日，中國銀行沈陽分行相關負責人介紹。記者了解到，各家銀行對提前還貸所提出的要求并不相同，市民如果想辦理提前還貸業務，應及時查看一下貸款合同，并向經辦行進行咨詢，以免延誤還款時機。另外，記者分別向沈城房貸業務較多的幾家銀行進行了咨詢，相關情況供讀者參考(見表二)。