積極探索“政府主導、市場運作”新機制
根據中央整體部署，公共租賃住房正發展成為保障性住房的“重點品種”，地方積極探索“政府主導、市場運作”的建設管理新機制。《經濟參考報》記者在上海采訪發現，公租房“入市”步伐逐漸加快，“夾心層”的階段性居住困難有望逐步破解。與此同時，周邊交通能否更方便、租住門檻能否再降低成為租戶普遍關心的問題。
政府主導下的市場化運作
“和其他保障房不同，公租房的建設和管理既需要政府的‘有形之手’，也離不開市場的‘無形之手’。目前房地產市場租售比懸殊，企業缺少投資建設公租房的積極性，需要政府政策進行鼓勵、引導；另一方面，公租房投入巨大，成本回收周期較長，不能依靠財政資金大包大攬。”上海房地產科學研究院副院長嚴榮說。
2011年，上海完成“建設籌措公共租賃住房(單位租賃房)200萬平方米、約四萬套，供應50萬平方米、約一萬套”的目標。整個“十二五”期間，上海將籌措和建設公租房20余萬套。
公租房的發展，有效填補了保障房體系中的一個缺口。上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生說，目前上海正在構建由廉租房、公租房、共有產權房(經濟適用房)和動遷安置房組成的“四位一體”的住房保障體系，這一體系較好地兼顧了戶籍和非戶籍、低收入和中低收入、長期性住房困難和階段性住房困難等各類情況。
與其他保障性住房品種相比，上海的公租房至少有三個特點：供應對象不限本市戶籍；準入標準不設收入線；采取“政府主導、市場運作”的管理模式。
上海市房管局住房保障處處長李東說，政府的主導性主要體現在多方面，比如規定每年包括公租房在內的保障房(以及中小套型普通商品房)供地比例不少于70%，公租房用地大多為劃撥，以降低建設成本；通過財政資金補貼、土地出讓金、公積金收益等多種政府性渠道籌措公租房建設資金等。
“比如，我們以公積金增值收益中的14 .98億元，收購由上海城投置地有限公司承建的新江灣尚景園，將之作為公租房。這也是一種以產權收購的方式提高公積金增值收益使用效率的大膽探索。”上海市公積金管理中心主任沈正超說。
“政府主導下的市場化運作”，最典型的是上海的“公租房公司”。自2011年4月起，上海開始在各區縣成立市場化的公租房運營管理機構，由市區兩級財政注入資金本，利用信貸杠桿和其他渠道進行公租房融資、建設及管理工作。
楊浦區公租房運營管理有限公司總經理蔣曉波說，公司首期注冊資本金為3億元，由市區財政按1：2的比例籌集，財政將連續三年注資，公司資本金達到10億元之后便獨立運行。目前公司除運營市籌公租房尚景園外，還在開發建設一個區屬公租房項目，預計總投資7 .6億元，將通過公積金貸款等進行融資。
此外，上海公租房租金由公租房公司按政府規定的“略低于市場租金水平”原則確定，報政府相關部門備案，具體高低由公司自行確定“政府不做干預”。記者測算發現，目前兩個處于供應階段的市籌公租房項目馨寧公寓和尚景園，其租金相當于市場可比價格的9折至9.5折之間。
“公租房又舒適又穩定”
上海市公租房項目之一的馨寧公寓，位于徐匯區華涇地區，2900套房源于去年年底啟動供應。《經濟參考報》記者在現場看到，小區環境優美，中心花園有水池、涼亭、步道，“硬件”不輸于一般的新建商品房公寓。進入屋內，雖然面積不大，但設計頗具匠心，比如打通客廳和廚房，使客廳可以直接照進陽光；衛生間雖然沒有窗戶，但增強了排風系統；為充分利用空間，在墻上設置了嵌入式壁櫥用作儲藏間等。此外，房屋均為全裝修房，成套家具、桌椅、廚衛設施、臥室空調等一應俱全。
住在小區一號樓1506室的顏雪夫婦原來和公公婆婆一同居住在虹口區涼城新村一套40多平方米的老公房內。去年，夫妻倆新添了寶寶，一家五口人讓原本狹小的空間更為擁擠。今年4月份，一家人通過申請、審核，搬到了現在這套63平方米的兩居室新家。
記者看到，兩個臥室均朝南，并配有廚房、衛生間、陽臺等。顏雪告訴記者：“家具、家電本來就是配好的，幾乎是拎包就入住。”
幫顏雪帶小孩的婆婆朱扣女告訴記者：“現在的居住條件，比原來的老公房好了很多倍，最大的心病解決了！”每到傍晚，她都會帶孩子到小區中心花園去玩“小區設施很好，孩子從小也不缺玩伴。”
上海空間電源研究所光伏中心的年輕工程師楊君坤老家在山東日照，去年在上海研究生畢業后留下工作。他說，剛畢業時，他住在單位的集體宿舍里，后來在單位附近租房子，但是沒多久房東提出要收回房子自用。今年4月份，他租到了這套一居室，簽了兩年合同。“公租房又舒適又穩定，最適合我們這樣新參加工作的外地人。”他說。
對政策還有“三盼”
不過，記者在采訪中發現，租客普遍對公租房政策還有“三盼”：一盼租金分擔更合理；二盼交通配套能完善；三盼門檻能降低。
一盼租金分擔更合理。按照政府部門規定的“略低于市場租金水平”的原則，馨寧公寓平均每平方米月租金在42元多。顏雪一家目前每月房租2705元左右。她告訴記者，丈夫是一家商業企業的普通員工，目前每月房租接近全家月收入的一半。孩子出生后開支增加，目前每月已攢不下錢，“盼望房租能夠降低一點”。
楊君坤目前每月房租是1880元。讓他高興的是，目前單位每月有1000元左右的租房補貼，負擔減輕不少。
統計數據顯示，2011年上海人均可支配收入為36230元，即兩口之家的月平均收入為6938元，三口之家為9058元。如果公租房二居室租金按2800元/月來計算，兩口之家的租金負擔率要達到40%；三居室的租金按3200元/月計算，三口之家的租金負擔率要達到35%，這些都超過了國際上公認的28%的租金負擔率警戒線。
但另一方面，由于目前租售比嚴重失衡，考慮到地價、建安成本、資金成本等因素，公租房的投資建設回報率本已偏低，讓開發運營機構大幅降低租金水平也不現實。
二盼交通配套能完善。顏雪說，雖然小區外圍公交線路不少，但步行方便的只有714路一路車。丈夫在虹口區上班，每天早上需坐六站公交車到地鐵三號線龍漕路站，單程上班時間近一個半小時。楊君坤上班地點在閔行區東川路，因沒有公共交通直達，他每天騎電瓶車上下班，單程約需45分鐘。
三盼門檻能降低。馨寧公寓2900套公寓中，首批集中簽約租住380套，明顯低于此前預期。項目所屬的上海地產保障性住房投資建設管理有限公司副總經理荀旭東說，有興趣租住公租房的人不在少數，但許多人被擋在門檻之外。
上海公租房申請不設“收入線”及“戶籍線”，但規定申請者“需具有本市常住戶口，或者持有《上海市居住證》達到二年以上且在滬連續繳納社會保險金達到一年以上”。楊君坤說，單位不少年輕同事有租房意愿，但因滿足不了這項條件而作罷。
荀旭東說，與市場化的租賃房相比，公租房的優勢將逐漸體現出來。近期，公司和多家高校、中學召開對接座談會，客戶表現出濃厚興趣。公司還在市中心多次設攤推介，反應良好。他說：“從長遠來看，公租房是‘適租對路’的產品，前景看好。”
多措并舉滿足更多需求
上海市住房保障和房屋管理局相關負責人表示，公租房小區的配套將進一步完善，項目周邊連通地鐵的道路建設、小區短駁公交的配備等都將逐步跟進。目前，上海市房管部門已出臺相關措施，通過擴大試點項目供應區域范圍、合理放寬供應標準等一系列手段，進一步優化供求結構，滿足更多住房困難職工和職工家庭的租賃需求。
針對上述問題，消費者和業內人士建議，應針對住房困難人群的消費特點，完善公租房的政策設計：
其一，合理規劃選址建設，加快交通等生活設施的配套；
其二，建立針對特定人群的租金補貼機制。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說，應調動用人單位的積極性，財政全額支持的事業單位和政府機構的住房補貼在財政上單獨列支，由用人單位發放租房補貼，對企業提供的租金補貼給予配套或稅收抵扣等鼓勵；
其三，進一步降低準入門檻。荀旭東說，特大城市的公租房應考慮到外來年輕人口多等特點，在居住年限等方面降低標準，讓更多住房困難人群能夠進入保障范圍。此外，公租房出租率的提高也有利于減輕企業負擔。
