鄂爾多斯“鬼城”康巴什空無一人的大街。圖片來源：資料圖
近日，據消息人士透露：鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤！一位長期生活在鄂爾多斯的人士繼高利貸危機之后，康巴什樓市大面積降價，從去年的均價10000元暴跌至現在3000多元。
以當地“金信翰林苑”項目為例，其二手房價此前都在10000元左右，而現在市價僅3750元。消息人士還詳列了康巴什多個樓盤的價格。
“房子賣不出去，開發(fā)商扛不住了。”上述該消息人士說。
實際上，之前被炒得沸沸揚揚的鄂爾多斯鬼城康巴什樓市正在迅速降溫，從8月開始至今，“冷卻”狀態(tài)進一步演化，鄂爾多斯康巴什在售樓盤幾乎集體陷入膠著。
昔日瘋狂 今日空城
康巴什新區(qū)位于鄂爾多斯中南部，地處鄂爾多斯高原腹地，距東勝25公里、阿鎮(zhèn)3公里，與東勝區(qū)、伊金霍洛旗的阿鎮(zhèn)共同組成鄂爾多斯市城市核心區(qū)，是鄂爾多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和裝備制造基地、轎車制造業(yè)基地。
康巴什新城里，高樓鱗次櫛比，居住人口卻相對稀少，曾被媒體冠以“鬼城”名號，但現在，這座新城仍是“空城”。
據了解，2004年以前，康巴什還是很荒涼，只有兩個小村莊，不到1400人。根據當地人講，建設康巴什新城的初衷，是因為東勝缺水。“不僅缺水，而且水質非常差，我們經常喝礦泉水，燒水堿太多。這里賣得最好的就是小家電，因為水里雜質太多，小家電經常壞。”
由于地下水超采，東勝地下水位逐年降低。而康巴什新區(qū)三面環(huán)水的地理位置，為新城提供了充足的水源，這也成為新城吸引鄂爾多斯人置業(yè)的推動力。
除了水源的因素，當地煤老板的暴富也是不能不提的原因。“中等以上的礦，一個晚上就能掙200萬~300萬元。”當地人這樣說。鄂爾多斯的煤炭蘊藏量占全國1/6，使得當地一部分人先富起來。
據康巴什新區(qū)政府網站數據：截至今年6月18日，康巴什地上項目總建筑面積322萬平方米，預計到2011年年底，新區(qū)本年新增竣工面積達到350萬平方米，總竣工面積672萬平方米。
然而，空曠的大街上幾乎沒有人，仿佛剛剛經歷過巨大的災難。
按規(guī)劃，康巴什新區(qū)二期建設為70平方公里，包括縣(鄉(xiāng))在內的康巴什總體面積為352平方公里。
據了解，老城區(qū)東勝23平方公里上擁擠著30萬人，康巴什新區(qū)就是為百姓投資建設的，面積達32平方公里。但是據2009年8月出版的《康巴什》季刊統計：新區(qū)人口情況2008年為28000人，最新的人口統計數據僅為為2.86萬人。
這使得。即便是在晚上，除了康城 康景苑、金信翰林苑這兩個最早入住的小區(qū)外，其他多數小區(qū)亮燈率不足30%，鼎盛富麗華小區(qū)基本處于全黑狀態(tài)，華瑩新城基本看不見人走動。即使白天的康巴什也只能見到稀少的車輛和行人，與東勝區(qū)的繁華相差甚遠。
繁榮的代價
探尋鄂爾多斯康巴什房地產的興衰，離不開煤炭和民間資本。
“煤炭業(yè)務是鄂爾多斯很多房地產企業(yè)的現金奶牛。”一位在鄂爾多斯長期生活的人士稱，一個再大的企業(yè)，現金流的主要來源之一都是煤炭產業(yè)。
據房地產業(yè)界人士介紹，2003年之后，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產涌入。
“煤炭資源價格的上漲幫助鄂爾多斯積累了原始資本，同時也是因為煤炭儲備豐富，形形色色的社會資本又對鄂爾多斯青睞有加，后來煤改和產業(yè)轉型，一部分資本從煤炭領域被擠出又進入了房地產行業(yè)。”鄂爾多斯市煤炭局辦公室主任郝建軍這樣認為。
此外，房地產更是與民間高利貸相互倚重，成為彼此的助推器。一個房地產項目通常40%到50%的資金來自民間資本，有的甚至一個樓盤的所有資金都來自民間。
另一方面，鄂爾多斯樓市能如此火爆，也是因為當地人靠煤暴富之后，沒有找到比房地產更好的投資渠道。
“康巴什新區(qū)房子賣得快，是因為鄂爾多斯人開始以投資心理來買房，而非自住。”一位當地房地產業(yè)界人士一語點出。
不過，鄂爾多斯的房價今年以來出現了滯漲，觀望的人也越來越多。
時代項目的負責人杜總經理9月份直接坦言，“現在賣不動了”，其中一個重要的原因是政府的限貸政策，首套房首付30%，二套房60%，二套以上不給貸款。據星河灣的周偉介紹，鄂爾多斯人貸款是習慣，有錢沒錢都貸款，然后放貸或投資，大量貸款就是這樣流進樓市的，現在也有一些人把錢壓在項目里拿不出來。
據知情人士透露，鄂爾多斯市政府門前經常有人狀告開發(fā)商討薪，而開發(fā)商攜款潛逃的傳聞最近也時有發(fā)生。
而房地產調控還在升級，從限貸政策到“一房一價”的限價政策，此前有傳聞稱，要在今年8月底實行限購，但至今沒有公布，這讓開發(fā)商暫時松了一口氣，因為鄂爾多斯人均房產三四套，如限購則掐到了命門。
業(yè)內人士深為擔憂，房價、房租越來越高，推高了居住的整個生活成本，很多人不愿意來鄂爾多斯工作了。東勝和康巴什中心區(qū)的流動人口只有50萬，而且這個數字還在萎縮，哪兒來的那么多剛性需求？
然而，眾多民間資本還在向房地產涌入，泡沫風險不容小覷。“這些資本的來源遍及全國，包頭、呼和浩特、北京、溫州的熱錢都流向了這里。但是外地人大部分都是投機者，稍有風吹草動就馬上撤資，但后面跟著的本地人，就很難及時抽身了。”
