本報(bào)昨日?qǐng)?bào)道《神秘中介“分羹”西安旅游千萬利潤(rùn)》引起各方強(qiáng)烈關(guān)注，但西安旅游出售西旅國(guó)際中心1-8層商業(yè)樓項(xiàng)目的疑點(diǎn)不僅僅限于“中介”環(huán)節(jié)，而且還存在著明顯偏低的交易價(jià)格上。
如以雙方正式簽訂買賣協(xié)議為時(shí)點(diǎn)，西安旅游2011年5月19日前腳以3.05億元轉(zhuǎn)手西旅國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目接手方天津沅澧投資合伙企業(yè)從2011年8月起至今后腳便以超6億元的價(jià)格將西旅國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)售出。短短9個(gè)月的時(shí)間里，天津沅澧已經(jīng)錄得了1倍以上的收益。西安旅游如此賣項(xiàng)目又事出何因呢？
黃金地段項(xiàng)目低于西安均價(jià)賣
根據(jù)西安旅游2011年4月28日的公告，公司同天津沅澧投資合伙企業(yè)簽訂買賣框架協(xié)議，以3.05億元將西旅國(guó)際中心1-8層整體地上商業(yè)物業(yè)出售給天津沅澧，當(dāng)時(shí)西旅國(guó)際中心的高層公寓部分已經(jīng)開始交付。
據(jù)了解，西旅國(guó)際中心項(xiàng)目1-8層商業(yè)建筑面積總計(jì)2.61萬平方米，以3.05億元的總價(jià)計(jì)算，合計(jì)每平方米售價(jià)1.17萬元。對(duì)于當(dāng)時(shí)以如此價(jià)格成交，熟悉西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士驚呼價(jià)格非常低！
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2011年4-5月，也就是西安旅游出讓西旅國(guó)際中心項(xiàng)目1-8層的交易期間，西安商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)在1.2-1.5萬元/平方米。
據(jù)了解，西旅國(guó)際中心項(xiàng)目所在的商圈為西安著名的小寨商業(yè)區(qū)，是西安最具活力的商圈之一，周圍高校云集、人流量大、商圈成熟程度高，距離西安地鐵2號(hào)線小寨站僅400米左右，可以稱得上稀缺地段。“商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最主要取決于地段和未來前景，這樣有發(fā)展前景的商業(yè)環(huán)境加上已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房了，很難理解當(dāng)時(shí)為什么西安旅游會(huì)將項(xiàng)目賣出，價(jià)格還這么低。”前述人士表示。
而自愿讓“肥水流向外人田”的西安旅游，甚至連一次性支付的交易條款都沒能談下來。根據(jù)西安旅游和天津沅澧所簽訂的買賣合同，2011年6月3日陜西宇源置業(yè)有限公司預(yù)付西安旅游7-8層商業(yè)樓購買款6000萬元。此后，天津沅澧又陸續(xù)向西安旅游陸續(xù)支付了1.01億元、3399.29萬元、1000萬元購房款，時(shí)至今日仍余有1億元的購房款尚未支付。
僅9個(gè)月天津沅澧獲1倍收益
中國(guó)證券報(bào)記者了解到，天津沅澧作為西旅國(guó)際中心商業(yè)部分新的業(yè)主方，自2011年下半年起陸續(xù)出售該項(xiàng)目，并將項(xiàng)目打造成“潮buy匯”商城形式，以小面積分割的方式出售。
據(jù)一位知情人士透露，目前該項(xiàng)目的絕大部分商鋪均已賣出，包含銀行貸款在內(nèi)的銷售額已大約有6億元，剩余的商鋪還多是1層位置較好的鋪面，這意味著該項(xiàng)目最終銷售額將遠(yuǎn)不止6億元。
“2011年8月項(xiàng)目開盤，開盤當(dāng)天5層、3層便已基本售罄，當(dāng)時(shí)3層均價(jià)為每平方米4萬，5層均價(jià)為2萬5左右。”2012年2月20日，中國(guó)證券報(bào)記者以購房人的身份來到“潮buy匯”售樓處時(shí)，一位售樓小姐說起項(xiàng)目以往的輝煌仍舊難掩興奮之情。據(jù)稱，目前正在出售的是1層的部分房源和整個(gè)6層，其余樓層早已售罄。據(jù)該售樓小姐介紹，目前6層只整層出售，售價(jià)為6400萬元。根據(jù)西安旅游的公告，6層面積為3512.71平方米，折合每平方米1.82萬元。
而在售的商鋪中還包括1層的一些黃金鋪位。經(jīng)中國(guó)證券報(bào)記者了解，目前1層1間位置不佳、僅30平方米左右的小鋪面每平米售價(jià)7萬元，其余鋪面售價(jià)幾乎都高于此，甚至臨長(zhǎng)安路的多間被售樓小姐稱為“稀缺優(yōu)質(zhì)”的鋪面未來會(huì)以拍賣的形式進(jìn)行出售。
據(jù)了解，1層的均價(jià)已高達(dá)10萬元/平方米，而2層均價(jià)也已達(dá)到6萬元/平方米，經(jīng)中國(guó)證券報(bào)記者粗略計(jì)算，西旅國(guó)際中心1-8層的商業(yè)房產(chǎn)可能為天津沅澧帶來超過8億元的收入。
自2011年5月19日簽訂協(xié)議至今，不到1年時(shí)間內(nèi)西旅國(guó)際中心1-8層的價(jià)值已翻倍，而坐享收益的卻早已不是最初的投資方西安旅游。
西安旅游在首次公告出售西旅國(guó)際中心商業(yè)樓層時(shí)曾表示，本次交易將會(huì)回籠大部分前期項(xiàng)目建設(shè)投入資金，增加公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，鞏固公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)地位，進(jìn)一步提升公司在旅游市場(chǎng)的整體實(shí)力，為公司長(zhǎng)期的利潤(rùn)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。不知看到自己以3.05億元售出的項(xiàng)目如今被新東家天津沅澧以翻番的價(jià)格賣出時(shí)，會(huì)作何感想？
售后返租肥了誰？
而坐享收益的不僅僅是天津沅澧。早在西安旅游2011年5月19日同天津沅澧簽署買賣協(xié)議時(shí)，已經(jīng)敲定7-8層商業(yè)物業(yè)由天津沅澧指定的陜西宇源置業(yè)有限公司購買，2011年6月3日陜西宇源置業(yè)預(yù)付西安旅游7-8層商業(yè)樓購買款6000萬元。
這部分物業(yè)如今則被西安旅游大股東西安旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司旗下的另一家上市公司租用，用于以旗下“老孫家”等餐飲老字號(hào)的經(jīng)營(yíng)。
而這位房東的背景也較為離奇。根據(jù)西安旅游2011年6月21日的公告，陜西宇源置業(yè)有限公司注冊(cè)資本1000萬元，法定代表人為張建鋒，公司類型為有限責(zé)任公司。但當(dāng)記者到陜西省工商局查閱宇源置業(yè)工商資料時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，在2011年5月9日，也就是宇源置業(yè)從西安旅游手中購買西旅國(guó)際中心7-8層的前10天，宇源置業(yè)的股東及注冊(cè)資本以及公司類型等也已經(jīng)發(fā)生變化。
工商資料顯示，2011年5月9日，宇源置業(yè)的股東已由原8名自然人變?yōu)楸蚩h煤炭有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本從此前的1000萬元提高至1億元，法定代表人也變更為許波，經(jīng)營(yíng)范圍也精簡(jiǎn)為“房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售；物業(yè)管理”。
整個(gè)交易過程中，西安旅游及其兄弟公司對(duì)其交易對(duì)手有多少了解，也令人疑惑。
