繼多個城市進行樓市微調后，近日，河南省又祭出“大尺度”樓市新政，受惠者不僅包括購房者，也包括開發商。
據昨日(6月25日)河南省人民政府網站消息，該省住房和城鄉建設廳、發改委、國土資源廳、人民政府服務辦公室、中國人民鄭州中心支行、中國銀行業監督管理委員會河南監管局等6部門聯合下發 《關于支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，對有關樓市政策給予明確。
“《意見》中有一個亮點，就是提出支持群眾購買首套房的具體措施。簡言之，符合條件的群眾購買首套房，銀行要執行優惠利率。”昨天上午，河南省住建廳相關負責人告訴記者。《意見》顯示，符合條件的居民購買首套房，銀行給予基準利率下浮30%幅度內的優惠。
鏈家地產研究部陳雪對記者表示，從內容看，河南省此次的松綁力度強于此前進行微調的城市，如果不被叫停，很可能會引來其他省市跟風。
亮點：首套房認房不認貸
《關于支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若干意見》提出，各銀行業金融機構積極開展房地產信貸業務，支持群眾購買首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無房產登記購房的均視為首套房，金融機構在風險收益平衡的基礎上，原則上應給予基準利率下浮30%幅度內的優惠。
這意味著，無論原來有無住房、有無利用銀行或住房公積金貸款購房，只要目前家庭名下沒有房產登記，均可享受首套房的信貸和公積金貸款優惠政策。
“自從國家從嚴調控房地產以來，認房又認貸是一個普遍標準，如果此前有過貸款買房記錄，無論現在名下是否有房產，都視為二套房或多套房。”陳雪解釋說，因此河南新政對于刺激需求的作用會比較大。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，本次河南新政的最大亮點是，在一定程度上打破“認房又認貸”的藩籬。
他分析說，之前各地受制于相對嚴格的“限購”、“認房又認貸”政策，合理的改善性需求也被拒之門外，加上首次置業人群相對有限，此類需求也屬剛需，需要有釋放空間，“將原來‘認房又認貸’簡化成‘認房不認貸’，有利于改善類剛需的釋放。”
談及對成交量與房價的影響，陳雪說，從河南大力度推出新政的舉措看，該省樓市應較不景氣，這一政策短期內或不會對房價有推波助瀾作用。
《意見》還稱，各地要降低住房公積金貸款門檻。目前河南省職工申請住房公積金貸款要求連續繳存12個月，首付房款30%。為支持繳存職工購買套型建筑面積90平方米(含)以下首套自住房，將連續繳存時間減少為6個月，首付房款比例下調至不低于20%。
實惠：為開發商“解渴”
實際上，河南樓市新政是一套組合拳。
比如，鼓勵銀行業金融機構積極向資質和市場信譽良好的房地產企業發放貸款，用于建設中小戶型、中低價位的普通商品住房。
同時，河南省還要求金融機構進一步完善房地產信貸風險管理制度，普通商品房和保障性住房項目的最低資本金比例按不低于20%執行。對于中小戶型、中低價位普通商品住房建設的出讓土地，開發商競買土地保證金的比例按照國家規定的下限20%執行。
《意見》要求，有關部門要進一步簡化90平方米以下中小戶型、中低價位的普通商品住房開發項目的審批環節，提高辦事效率，縮短審批時間，協調解決開發建設中的水、電配套、房屋征收和資金緊張等問題。
對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產開發企業加快項目建設和銷售。房地產企業投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%，房地產管理部門應予辦理商品房預售許可證。
北京中原市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，河南的政策雖然主要出發點是鼓勵真實自住和中小戶型，但是在目前市場情況下，實際作用必然是一定程度上松綁調控。普通商品房的資本金按照下限執行也緩解了開發商的資金壓力。
《意見》還鼓勵各銀行業金融機構合理延長房地產開發企業貸款還款期限，力爭在現有基礎上延長三個月。
不過，工商銀行河南省分行一位負責房屋按揭貸款業務的人士告訴《每日經濟新聞》記者，一般來說，文件下發后，相關部門會與銀行協調實行優惠利率，“到目前為止，相應部門人士并未與我們協調，按揭貸款最多只能做到基準利率下浮10%。”
此前，位于廣東汕頭的華興銀行曾在央行降息后宣布，對符合一定條件的客戶，首套房貸款利率浮動區間的下限可低至基準利率的0.7倍，但需滿足兩個條件：一是購買首套自住普通住房且套型建筑面積90平方米及以下；同時滿足該行個人金融授信條件和綜合評分達到100分。
上述工行人士對記者表示：“《意見》措辭是‘基準利率下浮30%幅度內’。屆時若真的執行，不太可能所有銀行一律七折，不然貸款利率還沒有5年期定存利率高，存貸利率就倒掛了。個人覺得，房價依然高企的背景下，按揭利率優惠一些，對房市刺激有限。”
“相比此前蕪湖等地的購房補貼政策，河南的政策無疑更加實惠。”陳雪說，利率打折及緩解開發商資金成本，是放松房地產政策最為有效的措施。
后續：或引發各地跟風
河南省的做法，是被中央政府叫停，還是會被其他省市跟風？
在上述業內研究者看來，叫停并非沒有可能，但相比而言，政策得以施行，而后被各地效仿的可能性更大。
“合理的改善類購房需求也是剛需，通過政策微調引導這類需求釋放，不僅可以緩解目前樓市需求匱乏的瓶頸，拉動內需，而且改善類人群賣出的房源也可以滿足二手市場中低價位中小戶型房源緊缺的困擾。”胡景暉說。
他認為，“只要無房均視為首套房”這一做法，可供當前一線城市和部分二線城市地方政府出臺政策參考。
“從目前市場情況看，河南政策執行的可能性非常大；從政策出發點來看，的確是從鼓勵真實自住與中小套型商品房建設角度。”張大偉持相同觀點。
張大偉說，地方政府對樓市調控松綁意愿強烈。最近發改委、銀監會、央行、住建部等均重申調控，但本輪調控從開始到目前，一直存在中央對樓市調控的堅決執行與地方政府對調控的微調博弈的情況。尤其是最近整體經濟疲軟，地方微調的“小動作”越發明顯。
住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經過兩年多的房地產調控，投機性需求基本被擠出了市場，房價上漲幅度得到了控制。
一邊是中央高層頻頻辟謠調控松綁，另一邊卻是各地樓市交易量明顯上升，這令消費者對政策走向愈發不解。但一個事實是，在限購最為嚴格的北京，5月份迎來了樓市成交高峰，新房成交量創下16個月來的新高，恢復到調控前水平。
張大偉分析，這都證明目前市場對調控松動的預期非常大。政策松動一旦被證實，市場對政策的理解也會很快轉化為購買行為。
在陳雪看來，類似河南這種“大尺度”微調沒有在“限購”大原則上突破國家底線，但會延長調控對房地產市場及開發商的作用周期，淡化房企的整合和淘汰。
