京版“新國八條”滿月 普宅成交驟降高檔房平穩

　　一個月前，新“國八條”橫空出世，第三波樓市調控來襲，特別在加強版“限購令”出臺后，北京普通住宅成交量驟然降溫。

　　同樣受到政策沖擊的高端住宅市場則表現出了一定的抗性，在售項目的成交量依然穩企，價格呈現穩中有升的態勢。北京房地產交易管理網數據顯示，位列二月高端樓盤成交榜首的“合生 霄云路8號”當月成交3.27億元，和前幾個月的銷售狀況基本一致，未現波動。

　　業內人士分析，此次新政著力點還在于阻擊住宅市場的投資和投機行為，盡管延遲交易、加大交易環節的成本，但對高端置業者的影響并不大。尤其是在當前經濟形勢下，財富人群抗通脹意識加強，購置大宗不動產仍然是財富保值的主要手段。

　　普通住宅市場成交銳減

　　新“國八條”厲政發布后，各地相繼出臺“限購令”，政策疊加效應很快顯現。數據顯示，目前出臺限購政策的城市，其普通住宅市場成交量全線下跌。而限購更加嚴格的一線城市，如北京、上海等地普通住宅的成交量更是大幅萎縮。以北京為例，2月份商品房成交僅3535套，環比1月份，其成交套數直線下降69.4%，接近七成。

　　“續三輪的調控明確傳達給購房者從緊信號，嚴格的限購政策不僅限制了大量購房需求，也使得具備購房資格的消費者更慎重地做出購房決策，持幣待購者增多，直接導致2月成交量重挫。” 亞豪機構副總任啟鑫分析認為。

　　高檔市場表現平穩

　　盡管新政對普通住宅市場影響巨大，但高檔市場無論其成交量還是價格依然穩企。

　　統計數據顯示，2011年1月北京市在售的81個高檔住宅項目中，共有65個項目實現了成交，累計成交1321套，環比2010年12月增加44.85%，成交量突破歷史新高。

　　其中單價在5萬元以上的高端項目成交業績尤為突出。以合生 霄云路8號為例，官方統計數據顯示，該項目1-2月累計成交15套，共實現銷售金額6.09億元。該項目主管營銷的副總王瑜在接受地產中國網訪談時表示，高端客戶的置業行為比較理性，他們更重視項目的地段和品質，這是樓盤是否能夠提供令人滿意的居住品質和是否具備保值增值能力的兩大關鍵因素。正是這兩方面的優越性讓合生 霄云路8號始終保持著平穩的銷售業績。談到新政的影響，她表示：“高端客戶對當前通脹預期、人民幣升值預期的敏感遠遠超過對行業新政的敏感。”多家豪宅營銷負責人對此看法表示認同。

　　地產中國網在訪談中發現，當前財富階層的投資理財心態已經發生了很大的變化：多數已經從追求高收益轉向了財富的保值和適當的增值，期望值降低了。長期關注豪宅市場的王先生坦陳：“相對于商鋪等物業，豪宅的短期回報率并不算高，但其風險性也小得多。”王先生的投資經是：一要選址在北京、上海這樣的一線城市，二是要在城市配套、交通良好的中心區或副中心區，三是要有稀缺的景觀、生態等資源，四開發商要有良好的品牌。他說：“憑我的經驗，投資這樣的豪宅幾乎沒有失手的可能。”

　　新政雖然沒有給高檔房交易量帶來太大影響，但確實刺激了交易內容的變化。限購政策的推出令購房者倍加珍惜購房機會，高品質、大面積戶型成為實力購房者的首選。2月成交商品住宅中，中高端住宅占比顯著增加。統計顯示，2月總價超過300萬的中高端住宅占到了總成交量的26.2%，比1月高出了3個百分點。據悉，在合生 霄云路8號的近期成交中， 530平米樓王占據了近7成銷售額。

　　新政還會為商品房市場帶來哪些變化，我們將密切關注。（作者：張治東）