北京4月預計超30樓盤入市 郊區盤、小戶型占主力

　　“4月預計34個項目開盤。”日前，亞豪機構發布了這一消息。同期，根據北京中原地產統計，4月開盤項目也將達到30個。

　　相對于3月整體樓市陽春未至，4月樓市放量有望達到一個相對高點。

　　郊區樓盤、小戶型占據入市主力

　　北京中原統計顯示，在4月計劃入市的樓盤中，城六區供應項目僅有10個，不足四成，郊區項目占據主流。

　　與此同時，小戶型產品繼續在樓市中唱主角。在4月計劃開盤的項目中，尚三環、玲瓏山、優筑等都是主打小戶型的商住產品。根據亞豪機構提供的數據，有19個樓盤都是以70平米以下小戶型為主。記者也注意到其中又不乏不在限購之列的商住型項目。

　　業內分析認為，對于剛需置業者來說，總價低的小戶型產品具有優勢。而從近期市場情況來看，不少商住型產品也受到市場追捧。因此推動更大量的同類產品入市。記者也從包括亦莊、通州區域一些小戶型樓盤了解到，受到市場需求追逐的影響，個別項目還將開盤計劃提前到3月底。

　　改善型產品心態復雜

　　和小戶型產品的主動入市不同，改善型住宅項目心態則更為復雜。根據北京中原統計，不少住宅項目開始增加了100-120平米戶型的供應。3月開盤項目中，小三居成為市場上最為活躍的戶型。但部分更高端項目則出現分化。

　　位于通州區域朝陽北路沿線的別墅項目北美佳苑負責人透露，項目近期并沒有開盤計劃，預計開盤要到五六月份，而現在趁勢“加強內功”，改造園林、樣板間。這位負責人表示，相對于普通住宅，基于限購政策下不少買房人“一步到位”的想法，別墅、大戶型項目等受影響相對小一些，但依然也感到市場壓力。至于未來價格，這位負責人表示將保持穩定。

　　“保持價格預期”也是目前朝陽區一即將亮相純新盤的策略。同時，該項目對于開盤時機的選擇，則多了一些考慮因素。從去年底今年初開始蓄客以來，記者多次在該項目售樓處看到不少看房人前來咨詢。對此，該樓盤有關人士對記者表示，目前尚不能說對蓄客量很滿意。項目預計4月中旬開盤，但具體開盤時間要看何時取得預售證，“明確一個時間是為了日常工作有節點”，另一方面項目究竟受政策影響程度如何也要開盤才知道。

　　北京頂秀置業董事長劉新虎對記者表示，調控政策短期內不會有變化，對于一些面對改善型需求的樓盤來說，大多會保持原有的銷售節奏和價格策略。因為即使價格調整，沒有資格，買房人還是買不了。

　　部分項目價格出現小幅調整

　　記者在采訪中了解到，位于通州區的阿爾法社區從3月19日開始辦理排號優惠。最大幅度總價優惠20萬元。目前對外報價18000元-20000元/平米。而此前項目售價在21000元/平米以上。對此，項目有關負責人介紹說，3月底4月初即將上市的房源屬于項目“收官”的幾十套房子，優惠意在清盤。

　　3月23日，位于通州區的遠洋東方取得兩棟樓預售證，放量296套房源，一棟樓預售均價18427元/平米，一棟樓預售均價18311元/平米。北京市房地產交易管理網還顯示，遠洋東方去年11月取證預售價為18600元/平米。不過對于預售價格的變化，遠洋地產有關人士認為不等同于實際售價的變化。這位人士同時表示，公司旗下各項目銷售節奏都按照既定計劃進行，遠洋東方價格上也依然保持平穩，并不低于前期。

　　在房山，有品牌開發商項目前后兩期簽約均價也每平米下調幾百元。

　　去年成功操盤北京銷冠―――新里 西斯萊公館的綠地京津事業部營銷負責人李薊表示，在限購政策篩掉相當數量的購房人群后，從需求來看目前剛需產品有一定市場，開發商更需要把產品做精，加上價格合理，才能有吸引買房人的性價比。而從定價策略看，李薊認為：前期有價格“水分”的樓盤，降價也是正常；前期價格比較合理的，則可以做加法，通過增加產品附加值，讓客戶感到更優性價比。

　　據記者了解，在CBD核心區的高端項目世茂宮園就在保持定價穩定的前提下，提高了部分樓座裝修品質。