賣(mài)得慢增得多 北京近郊商品房庫(kù)存首超城區(qū)

　　截至7月底，以通州、房山、大興為代表的北京近郊商品房庫(kù)存量達(dá)到5.2萬(wàn)套，城六區(qū)庫(kù)存量為47095套，近郊區(qū)商品房庫(kù)存量首次超過(guò)城區(qū)。下半年的近郊樓市可能因此掀起新一輪促銷(xiāo)打折潮。但在新房供應(yīng)量相對(duì)緊缺的中心城區(qū)，價(jià)格卻會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺。

　　■本報(bào)記者 張一鳴

　　成交分化

　　受到供應(yīng)大增而成交量持續(xù)走低的影響，北京郊區(qū)商品房庫(kù)存量不斷攀升，城區(qū)項(xiàng)目在限購(gòu)令下對(duì)買(mǎi)房人的吸引力大增，城區(qū)與郊區(qū)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況正不斷分化。

　　北京近郊通州和大興，即使“折”字當(dāng)頭，大部分樓盤(pán)銷(xiāo)售依然面臨困境。以位于通州的潤(rùn)楓領(lǐng)尚為例，雖然其均價(jià)下調(diào)幅度高達(dá)5500元每平方米，但截至8月30日，該盤(pán)推出的234套房源僅簽約1套，簽約率0.4%。但一些城區(qū)項(xiàng)目卻似乎并未感受到樓市寒流，8月31日中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者致電位于北京西城區(qū)核心地段的長(zhǎng)安太和，銷(xiāo)售人員稱，“我們定位高端，又對(duì)產(chǎn)品做了一些升級(jí)，目前每日客戶接待量呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。”

　　鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2011年以來(lái)，北京新入市郊區(qū)項(xiàng)目簽約率僅為41%，比城區(qū)項(xiàng)目低17個(gè)百分點(diǎn)。

　　截至7月底，以通州、房山、大興為代表的北京近郊商品房庫(kù)存量達(dá)到5.2萬(wàn)套，城六區(qū)庫(kù)存量為47095套，這是歷史上近郊區(qū)商品房庫(kù)存量首次超過(guò)城區(qū)，進(jìn)入8月后，郊區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)不斷攀升，2011年8月入市的28個(gè)項(xiàng)目中，8成項(xiàng)目位于郊區(qū)。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者分析說(shuō)，通州、房山等郊區(qū)縣由于一直是近幾年土地供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，土地供應(yīng)的“開(kāi)放式”在很大程度上決定了其潛在供應(yīng)量的巨大，也是導(dǎo)致其庫(kù)存增加的重要原因。

　　而由于郊區(qū)項(xiàng)目之前打折促銷(xiāo)力度較小，相對(duì)城區(qū)項(xiàng)目性價(jià)比優(yōu)勢(shì)不足，造成的銷(xiāo)售不暢進(jìn)一步加大了區(qū)域樓市的庫(kù)存。

　　“城區(qū)項(xiàng)目簽約率高于郊區(qū)，郊區(qū)商品房庫(kù)存量攀高的趨勢(shì)今后會(huì)愈加明顯。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)孪虮緢?bào)記者表示，日益攀高的庫(kù)存壓力也將使下半年的近郊樓市成為主戰(zhàn)場(chǎng)，不排除掀起新一輪促銷(xiāo)打折潮。

　　城區(qū)堅(jiān)挺

　　進(jìn)入8月后，受到成交量低庫(kù)存壓力大增影響，不少位于通州、房山的項(xiàng)目均打出低價(jià)牌，以金隅花石匠為代表的近郊高價(jià)樓盤(pán)售價(jià)甚至接近去年同期的價(jià)格。

　　“現(xiàn)在許多項(xiàng)目都在降價(jià)，你不降大家降，你就賣(mài)不動(dòng)了，沒(méi)有辦法。”通州一家去年就開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，近期區(qū)域內(nèi)一些新入市樓盤(pán)打出的低價(jià)入市策略，讓他們不得不以調(diào)價(jià)去應(yīng)對(duì)。

　　而在新房供應(yīng)量相對(duì)緊缺的二環(huán)區(qū)域，開(kāi)發(fā)商要好過(guò)許多，他們大多定位高端，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力比供應(yīng)集中爆發(fā)的郊區(qū)項(xiàng)目要小得多。

　　“東城區(qū)在售的項(xiàng)目很少，僅長(zhǎng)安太和和霞公府兩個(gè)項(xiàng)目，能夠提供的新盤(pán)也僅為350套左右。據(jù)說(shuō)長(zhǎng)安太和現(xiàn)在房源剩余已不足200套。”北京金融街附近一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的人士告訴本報(bào)記者，很多看好這個(gè)地段房子的人不得不買(mǎi)二手房，當(dāng)?shù)囟�手房成交量高于新房�?/p>

　　包括鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛(ài)我家、21世紀(jì)不動(dòng)的人士均認(rèn)為，隨著城區(qū)土地供應(yīng)量的不斷萎縮，北京二環(huán)乃至五環(huán)內(nèi)將形成以二手房為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的7月份數(shù)據(jù)顯示，城六區(qū)新建商品住房、二手住房分別成交2041套、4986套，環(huán)比增加16.7%和14.1%，占全市比重為40.2%、65.6%，環(huán)比分別提高9.1、7.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，限購(gòu)是另一個(gè)導(dǎo)致城區(qū)高端住宅受到追捧的重要原因，購(gòu)房者多會(huì)在自身能力可以承擔(dān)的范圍內(nèi)選擇盡量靠近市中心地段位置較好的主城區(qū)商品房房源，而作為樓市另一較大構(gòu)成的改善型置業(yè)者更是如此，這就直接導(dǎo)致一些市區(qū)的高端樓盤(pán)受到追捧。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景輝預(yù)計(jì)，資金鏈條快繃不住的擴(kuò)張過(guò)快的開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)成為首張倒下的多米諾骨牌，在這種形勢(shì)下，擁有相對(duì)比價(jià)優(yōu)勢(shì)的北京有可能在下月會(huì)迎來(lái)一個(gè)銷(xiāo)售高峰，其中銷(xiāo)售壓力相對(duì)較大的郊區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格將繼續(xù)下探，而城區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺。