商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法征求意見，開發(fā)商違規(guī)收存或使用預(yù)售資金將全市限制預(yù)售
北京商品房的預(yù)售款，開發(fā)商禁止直接收取，而是全部購(gòu)房款都要存入專用賬戶。開發(fā)商按照工程進(jìn)度各節(jié)點(diǎn)，按比例提取工程建設(shè)款。昨天，市住建委公布了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》的征求意見稿，面向社會(huì)公開征求意見。
與之前的暫行辦法相比，經(jīng)適房不再適用資金監(jiān)管。開發(fā)商提取工程建設(shè)款的節(jié)點(diǎn)也有所增加。
經(jīng)適房未列入資金監(jiān)管
2010年10月，北京出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的暫行辦法，開始對(duì)開發(fā)商的預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次將出臺(tái)的正式辦法，是對(duì)《暫行辦法》實(shí)施一年后的正常完善。“暫行辦法運(yùn)行過程中，根據(jù)實(shí)際實(shí)施情況，我們聽取了購(gòu)房人、開發(fā)商、監(jiān)管銀行等相關(guān)各方的意見，并根據(jù)這些意見進(jìn)行完善。”
此前暫行辦法中，商品房和經(jīng)適房都適用資金監(jiān)管的制度。此次的征求意見稿中，經(jīng)適房已不再列入。
北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示，經(jīng)適房與商品房不同，本身售價(jià)便宜，預(yù)售資金就少，且經(jīng)適房要經(jīng)過搖號(hào)后才能售房，因此前期大量建設(shè)資金都是開發(fā)商來墊付的，因此如再實(shí)施資金監(jiān)管，也不利于經(jīng)適房的建設(shè)。
“而且，資金監(jiān)管的目的，是防止開發(fā)商挪用建設(shè)資金，去開發(fā)其他項(xiàng)目，以及爛尾等情況。而這與保障房也是無關(guān)的。”陳志說。
違規(guī)開發(fā)商將全市受限
在資金監(jiān)管制度下，商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人的購(gòu)房款將直接存入專用賬戶，開發(fā)商不得直接收存。
對(duì)于購(gòu)房定金，昨天公布的征求意見稿也進(jìn)行了細(xì)化和明確，開發(fā)商收存的定金，要在網(wǎng)簽后兩個(gè)工作日內(nèi)存入專用賬戶。
同時(shí)，購(gòu)房人申請(qǐng)住房貸款的，銀行也將把貸款直接發(fā)放至專用賬戶。
此外，征求意見稿還增加了對(duì)開發(fā)商違反資金監(jiān)管的處罰。開發(fā)商如果未按規(guī)定收存或使用預(yù)售資金，情節(jié)嚴(yán)重的，將限制該開發(fā)商在北京所有開發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售。
【征求方式】
4月27日前，可將書面意見和建議反饋至市住建委法制處。
電子郵件：bjjwfazhichu@163.com 傳真：010-59958756
■ 解讀
增加提款節(jié)點(diǎn)并非放松調(diào)控
【暫行辦法】在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、購(gòu)房人可單方辦理房產(chǎn)證這4個(gè)節(jié)點(diǎn)上，開發(fā)商可按照申報(bào)方案，申請(qǐng)?zhí)崛Ｓ觅~戶中一定比例的資金，用于支付工程款、采購(gòu)材料等費(fèi)用。
【征求意見稿】在地下結(jié)構(gòu)完成和結(jié)構(gòu)封頂之間，增加了一個(gè)節(jié)點(diǎn)——“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/2節(jié)點(diǎn)（7層以上10層以下）或建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/3、建設(shè)總層數(shù)達(dá)2/3節(jié)點(diǎn)（10層以上)”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前開發(fā)商資金鏈緊張的情況下，增加可提取的節(jié)點(diǎn)，可緩解開發(fā)商的資金壓力。
那這是否意味著樓市調(diào)控的放松？對(duì)此，北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志表示，這與放松調(diào)控沒有任何關(guān)系。“這是對(duì)于暫行期間一些不合理的內(nèi)容進(jìn)行完善。目前的這些環(huán)節(jié)下，開發(fā)商提取項(xiàng)目建設(shè)的資金有不暢的情況。政府重點(diǎn)監(jiān)管的是開發(fā)商用于項(xiàng)目建設(shè)的資金，如果不讓他們用好建設(shè)的錢，盡量發(fā)揮資金效能，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)就仍未解除。相反，還會(huì)造成無錢建設(shè)，影響工程進(jìn)度的問題。”
他強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商緩解資金鏈緊張，靠的只能是增量，就是加速銷售和回款，或是銀行貸款。而資金監(jiān)管的是工程建設(shè)款，這部分錢本身就是開發(fā)商自己的，是用于項(xiàng)目建設(shè)的錢。所以不存在開發(fā)商因此緩解資金鏈的問題，也與房?jī)r(jià)的高低沒有任何關(guān)聯(lián)。
陳志表示，此次修改對(duì)購(gòu)房人沒有任何影響。對(duì)于購(gòu)房人來說，最重要的一個(gè)節(jié)點(diǎn)就是最后一個(gè)，即購(gòu)房人可單方辦理房產(chǎn)證，這個(gè)節(jié)點(diǎn)并無變化。而且征求意見稿中仍然規(guī)定，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的5%。這部分錢就相當(dāng)于開發(fā)商的“保證金”，也是對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的保護(hù)。（記者 馬力）
