物業稅能否對沖房價上漲

　　長期看，物業稅雖然不能在表面形態上有效降低房價，但會使商品房需求的總規模呈現更少泡沫，使總體房價表現得更沉穩

　　市場經濟在不動產保有環節，要有稅收調節的制度安排，我國現在缺的就是這件事。沒有保有環節的制度建設，房地產市場調控還會是治標不治本，這個制度缺失需要填補起來。

　　房地產保有環節稅收的制度安排，至少有三個好處：

　　第一個好處是，為我國分稅分級財政體制在地方層面必須建設的地方稅體系，提供合理的支柱財源。

　　第二個好處是，物業稅將促進房地產市場健康、穩定的發展，這就與房價有關。

　　第三個好處是，物業稅將發揮在財富與收入方面再分配的功能，這是世界各國財產稅的共同特點。不動產保有環節的稅收，是一種財產稅，不是跟富人過不去，只是因為按照再分配的內在邏輯，有負擔能力的人理應多交一些稅。

　　那么，物業稅或者房產稅，能不能有效降低房價？總體上說，物業稅在一定程度上可以對沖房價的上漲，對房地產發展的正面效應值得肯定。

　　市場上的住房需求可分為三類：買房自住、炒房、囤房。自住者在沒有物業稅的情況下，可能會傾向于買一個大戶型享受生活；但有了此稅后，由于年年要繳稅，面積越大，繳稅越多，他就會調整自己的購房方案，轉而尋求相對實惠的中小房型。對于投資投機性購房者來說，買房是為了賣出賺差價。當物業稅征收讓他們的持有成本上升之后，炒房的風險提高了，這些炒房客就會傾向于謹慎一些。原來處于“肆無忌憚”的狀態，一出手就買十套八套，現在出于成本與環境、氛圍改變和風險增加的考慮，可能就會有所收斂，比如減少到炒個三套五套。還有囤房的人，在持有成本約束增加后，很多人就不會再把房子空置起來，而是考慮將空房子租出去，拿租金對沖自己的持有成本。

　　無論以上情況怎么組合，綜合在一起就是商品房的需求減少，供給增加。這樣一來，房地產市場上的供需平衡將更健康一些、更理性一些，在結構上也是更多的小戶型，正好符合國家集約使用土地的政策導向。那么，較之沒有物業稅，此時房價的表現是會更高還是更低，答案不是很清楚了嗎？

　　也有人認為，炒房的人賺一把，可能把多少年的物業稅都抵上了，所以物業稅解決不了炒房的問題。這多少有些道理，因為物業稅不是萬能的。搞市場經濟，炒房行為在市場上不論多少，一般總會有。但問題是，物業稅在使空置房減少、住房供給量增加和持房成本上升的情況下，對于炒房行為是有收斂的作用，還是鼓勵的作用？靠炒房賺錢的空間是小了還是大了？答案當然是前者。

　　如果以后我們有了住房保有環節的這樣一個稅種，從我國城市化水平從目前46%左右逐步提升到70%—80%的長時期看，雖然不能在表面形態上有效降低房價（其剛出臺時則可能引起房價有回調），但是會使我們商品房需求的總規模，呈現更少泡沫，空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現更沉穩，從而更有效地減少房價大起大落所帶來的負面效應和對社會生活的沖擊。