別讓三四線城市吃“房地產(chǎn)后悔藥”

　　本地人買不起外地人不來(lái)買。房地產(chǎn)躍進(jìn)導(dǎo)致部分三四線城市陷入僵局。歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價(jià)格下跌的泥沼中。“城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，目前，相當(dāng)一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，如果市場(chǎng)還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機(jī)大賣土地，推高房地產(chǎn)投資，將會(huì)對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大的危險(xiǎn)。（1月24日中國(guó)青年報(bào)）

　　目前，三四線城市房地產(chǎn)陷入僵局，“本地人買不起，外地人不來(lái)買”現(xiàn)象的產(chǎn)生，與極不合理的房?jī)r(jià)有關(guān)，更與盲目投資之下供求嚴(yán)重失衡有關(guān)。“供大于求”是目前三四線城市房地產(chǎn)的基本現(xiàn)狀，如果這一現(xiàn)狀不能得到盡快改觀，其負(fù)面效應(yīng)不容小覷。為什么在時(shí)下政策調(diào)控持續(xù)收緊的情況下，一二線城市樓市反而持續(xù)穩(wěn)定向好，而獨(dú)獨(dú)原本看好的三四線城市如此“低迷”？值得地方政府和投資者深入反思。

　　出現(xiàn)一個(gè)急速的帶有膨脹色彩的“三四線城市房地產(chǎn)業(yè)”暴發(fā)性增長(zhǎng)，有兩個(gè)重要因素：一者，受政策影響之下的“誤導(dǎo)”有關(guān)。國(guó)內(nèi)經(jīng)歷了10余年的商品房開(kāi)發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)階段。自2003年起，政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴(yán)格管理，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻。政策性對(duì)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的收緊，“誤導(dǎo)”一些房地產(chǎn)商認(rèn)為那些房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，并且潛在市場(chǎng)回報(bào)更為巨大的新興市場(chǎng)發(fā)展更有機(jī)會(huì)。三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“空白”和滯后恰恰帶給開(kāi)發(fā)商很多信心。二者，對(duì)于市場(chǎng)前景的“誤判”。誠(chéng)然，三四線城市拿地價(jià)格低，成本便宜，問(wèn)題是如果出現(xiàn)“一涌而入”的結(jié)果，在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大量“商品”會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)急速“飽和”，城鎮(zhèn)化發(fā)展又需要一個(gè)長(zhǎng)期的時(shí)間和過(guò)程，一些房地產(chǎn)投資在三四線城市深度“套牢”將不出意料。目前，三四線城市表現(xiàn)出來(lái)的“交易量低迷”現(xiàn)象，正與投資者本身的盲目和沖動(dòng)有關(guān)。

　　三四線城市表現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)僵局，令人焦心，也夠令人觸目驚心的。2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機(jī)的新聞。比如貴陽(yáng)，住宅待消化庫(kù)存高達(dá)3490萬(wàn)平方米，而這個(gè)城市的人口即使計(jì)入流動(dòng)人口，也才500萬(wàn)人，這樣的庫(kù)存量要消化掉至少需要4年。而同屬三四線城市的唐山、煙臺(tái)、營(yíng)口、常州等城市都在那個(gè)時(shí)期出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商扎堆兒，項(xiàng)目銷售困難的局面。這些浮在表面的“庫(kù)存量”只是一個(gè)表象，其所反映出來(lái)的潛在危機(jī)和隱憂更值得關(guān)注。任何一個(gè)城市的發(fā)展不可能單靠房地產(chǎn)業(yè)支撐，目前一些三四線城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)“瘋狂”到無(wú)視后果的地步，這種行為本身就有極大的風(fēng)險(xiǎn)，而且可能是以犧牲環(huán)境和土地資源換來(lái)的。如果這些引進(jìn)來(lái)的投資和項(xiàng)目不能發(fā)揮預(yù)期作用，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響可想而知。大量樓盤賣不出去，有可能即使是“賠本”也賣不出去（南方某城市樓市“崩盤”），長(zhǎng)期“囤”的結(jié)果不僅直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于地方金融秩序、社會(huì)秩序也會(huì)形成嚴(yán)重影響。一些三四線城市動(dòng)輒就有“可以賣15年以上的房子”，本質(zhì)上如同背負(fù)了“房地產(chǎn)大山”，就譬如“鬼城”、“空城”和“睡城”之類，絕非一所城市之福。

　　日前，一份2012年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜發(fā)布，令人意外地是，在參與測(cè)評(píng)的287個(gè)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高的城市則主要集中在我國(guó)西北的四線城市，風(fēng)險(xiǎn)度前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù)，這與市場(chǎng)傳統(tǒng)的以房?jī)r(jià)高低為衡量風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)大相徑庭。三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良信號(hào)已經(jīng)釋放，前幾年一些開(kāi)發(fā)商盲目和錯(cuò)誤的決策，包括一些城市政府的急功近利的推波助瀾，最終總是會(huì)有人“買單”。然而，樓市的開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)的建造，不可能像小孩子過(guò)家家一樣，不行就推倒重來(lái)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地難以恢復(fù)，已經(jīng)建造好的住宅樓難以復(fù)原，這些“問(wèn)題”都將成為長(zhǎng)期發(fā)展的“拖累”。問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)，未來(lái)如何令人憂慮。在筆者看來(lái)，三四線城市房地產(chǎn)僵局應(yīng)盡快打破，至少，在今后涉及城市建設(shè)和房地產(chǎn)投資的時(shí)候，應(yīng)懸崖勒馬力避重蹈覆轍。目前，如果能巧妙利用城鎮(zhèn)化政策的助力，合理的降低房?jī)r(jià)、適當(dāng)放寬市場(chǎng)，這種“危機(jī)”是可以避免和緩和的。有句俗話說(shuō)，“天下沒(méi)有賣后悔藥的”，對(duì)于已經(jīng)陷入僵局的三四線城市，理應(yīng)是一個(gè)警示。