中國樓市能否擺脫“哈里森模型”
不過，中國房地產(chǎn)市場的命運(yùn)或許將開始發(fā)生悄悄的變化。以1998年房地產(chǎn)市場化元年計算，本輪房地產(chǎn)周期已經(jīng)進(jìn)入第十二個年頭。從很多跡象來看，與英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型頗為相似。
哈里森曾準(zhǔn)確地預(yù)見美國和英國最近三十年的數(shù)次泡沫崩潰。他認(rèn)為自從工業(yè)革命以來，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右：“房價會先上漲7年，然后可能會發(fā)生一個短期的下跌，然后再經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂（哈里森稱這兩年為“勝利者的詛咒”）。最后是歷時4年左右的崩潰。”他認(rèn)為這個規(guī)律目前依然在起作用。
按照這個模型，目前的中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該正是處于“勝利者詛咒”的節(jié)點(diǎn)。接下來的3年到6年的房地產(chǎn)市場將面臨怎樣的趨勢？
在經(jīng)歷了長達(dá)12年的長周期之后，促使房價泡沫不斷膨脹的多重因素都開始呈現(xiàn)強(qiáng)弩之末的趨勢。雖然看漲房價的因素林林總總，但重大因素?zé)o外乎剛性需求、土地財政和貨幣泛濫。如果刨除這三點(diǎn)，房價泡沫也就失去了存在的基礎(chǔ)。
剛性需求經(jīng)過這幾年的不斷透支，已經(jīng)難以支撐房價的繼續(xù)攀升。當(dāng)房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離居民收入，且以加速度繼續(xù)拉大二者的差距，動輒就是20倍以上的房價收入比之際，與大多數(shù)老百姓已經(jīng)完全沒有關(guān)系。
過去兩年，中國放出來近18萬億的新增貸款，隨之使得廣義貨幣投放量大幅上漲。貨幣超發(fā)的后果已經(jīng)隨之顯現(xiàn)，今年下半年通脹水平的快速走高，足以引起決策部門對于貨幣超發(fā)的警惕。近期央行頻繁的貨幣調(diào)控，都使得接下來貨幣增速勢必回落。
在全球通脹的背景下，各國央行將把主要精力用于對付通脹的惡化上。其中，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基準(zhǔn)利率到4%左右的時候，中國央行也不得不進(jìn)入加息周期。那么，如此力度的貨幣緊縮對于房地產(chǎn)投機(jī)的打擊將是巨大的。
最后，城市土地總是有限的，規(guī)劃面積不可能無限度擴(kuò)展。近期有媒體報道稱，上海即將正式開征房產(chǎn)稅。這固然是為了完善稅制結(jié)構(gòu)，同時起到遏制房價的作用，但在我看來，更為重大的意義在于這是啟動分稅制改革的第一步。只有讓地方政府找到新的財源，土地財政才具備終結(jié)的基礎(chǔ)。而種種跡象表明，土地財政在未來十年逐漸終結(jié)是大勢所趨。
因此，如果貨幣緊縮周期不再因房地產(chǎn)蕭條而再度放松，如果“十二五”轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長模式的決心不變，那么中國房地產(chǎn)泡沫也將逐漸泄氣。□倪金節(jié)
