上浮首套房貸利率是信貸資金轉向的信號

　　據中國之聲《央廣新聞》報道，隨著建行本月在北京提高首套房貸利率，北京多家銀行也通過搭售投資理財產品、設定定存金額等方式變相上浮房貸利率。（10月24日中國廣播網）

　　眾所周知，往年九十月份是北京、上海、廣州等大城市商品房銷售的旺季。但是，今年在嚴厲調控政策的作用下，這些城市的樓市卻格外低迷，被媒體稱為5年來“最慘淡”。國慶長假之后，又陸續傳出了一些銀行上浮首套房貸利率，有的最高上浮1.2倍的消息。無疑，這對于已經陷入經營困局的開發商是“雪上加霜”，博弈的天平繼續向有利于宏觀調控的方向傾斜。

　　銀行上浮房貸利率，將使開發商經營處境更為艱難。據測算，如果貸款100萬元，貸款期限為20年，在房貸利率上浮至基準利率的1.05倍后，月供將增加約210元；如果房貸利率上浮至1.1倍，月供就將增加430元。因此，房貸利率上浮，抬高了購房者的買房成本，將在一定程度上抑制購房者的買房需求，間接地強化了對房地產市場的調控力度。

　　當然，開發商目前面臨的困境是其近年來堅持不降房價所釀成的苦果，可謂咎由自取，但也難免傷及到真正有購房需求的百姓。對此，有些人頗有微詞，甚至還有人對銀行是否借機生財產生質疑。

　　不可否認，這次銀行普遍上浮首套房貸利率，確有對利潤追求的一面。但從總體看，銀行上浮利率的舉動并不僅僅是追求利潤那么簡單，更是向市場釋放了銀行信貸資金轉向的信號。即在一個時期內，銀行信貸投放的重點將不再是房地產行業，以后將在宏觀調控政策的指導下，轉向國家鼓勵發展的行業企業和貸款項目。這是因為銀行雖然具有一般企業追逐利潤的天性，但又屬于高風險的行業。因此在具體的經營實踐中，銀行首先考慮的是經營的風險性，然后是經營的流動性，最后才是經營的盈利性。

　　多年來，個人房貸業務因具有效益高、風險低、成本低、占用資本低等優勢成為各銀行最賺錢的業務之一。曾幾何時，一些銀行為爭奪個人房貸市場份額，打調控政策的擦邊球，違規增加個人房貸投放規模。

　　但是，隨著房地產調控政策和適度從緊貨幣政策的實施效果顯現，各銀行對房貸業務已由戀戀不舍逐步轉到調整信貸策略、壓縮投放規模的軌道上來，致使房地產貸款增速持續回落。據央行此前公布的數據顯示，今年上半年銀行業金融機構房地產貸款累計新增7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長16.9％，比一季度末回落4.4個百分點。央行最新統計數據顯示，今年9月新增貸款僅4700億元，較上月明顯回落，且創下21個月以來的新低。

　　造成這一局面的主要原因是，一方面房價繼續高位運行，中央嚴厲調控政策的力度繼續增大，房價雖然仍未見明顯松動，但樓市慘淡所積聚的風險或將顯現，需要減少房貸投放來應對；另一方面央行回收流動性并未減弱，在存款準備金持續提高的積累作用以及存款增長放緩等因素的影響下，商業銀行的信貸規模只能進一步收緊。

　　銀行是經營貨幣資金的企業。一般來說，銀行都是依據市場和信貸資金的短期、中期、長期三種形態來預先考慮和調整經營策略，并通過實施信貸的市場準入、退出機制及其它經營手段，促使信貸結構朝著符合市場環境以及資金短、中、長期三者之間比例動態協調和平衡的方向發展，從而提高銀行資金流動效率。

　　據16家上市銀行2011年中期業績報告數據顯示，大部分銀行上半年個人住房貸款占個人貸款總額比重均不低于60％。這說明，雖然經過去年以來的積極調整，但中長期類的個人房貸占比仍然偏大。特別是進入第四季度后，一些銀行出現了信貸額度捉襟見肘的情況，再加上當前市場經營環境逐漸趨緊之勢，促使信貸資源優化配置就成為了銀行業務的首要選擇。

　　因此，在當前個人房貸需求仍然旺盛的情況下，銀行采取適當上浮利率的方式調整供需關系，進一步降低個人房貸在貸款總規模中的占比，挪出一定額度的信貸資金投向風險更低、收益更好的貸款項目，是銀行應對目前市場發展趨勢的正確選擇。

　　當前，我國經濟處于宏觀調控的關鍵時期，現行的貨幣政策和商品房限購政策等調控政策絕不能輕易放松。現在表面上社會流動性偏緊，實則不然。目前經濟前景錯綜復雜，許多資金不愿流入實體經濟，導致玉石、藝術品、古董等市場火爆異常。一旦樓市有所放松，房價就有可能出現最后一次瘋狂的飚升，隨后便是無情的下跌、再下跌，這將對整個經濟造成極大破壞。

　　所以，在今后的一個時期內，還會有更多的銀行依據中央調控政策堅定不移地執行差別化房貸政策，適當上浮首套房貸利率，繼續加強信貸結構調整和風險防控，從而在客觀上進一步促進房地產市場平穩健康發展。（作者系建設銀行高級研究分析師）