警惕高房價成為城鎮化的阻力

　　只要建立抑制投資投機的制度機制，房價告別暴漲、進入溫和期將成為大概率事件。

　　往年交易平淡的年底樓市，出現了異常的火爆場面：北京一套標價230萬元的房子，過了一夜就跳漲至300萬元，而從成交來看，從11月開始，無論是新房還是二手房市場，簽約量環比均出現三成左右的上漲。其中，新房簽約套數同比上漲了94%，接近翻倍。而12月上旬北京全市純商品住宅新增供應6437套，前十天的供應量已比11月全月供應量上漲了34%。

　　隨著成交量的升溫，包括北京在內的一線城市的價格也出現了明顯的回升，使得恐慌性的購買不斷進入市場，輪番推動年底樓市的火爆。

　　應該說，今年全國的樓市是本輪房地產調控以來表現最為搶眼的一年。萬科、招商地產、富力、碧桂園和融創中國等7家知名房企最近公布的前10個月銷售業績都已經超越了去年。其中，萬科以1100.2億元的前10個月業績，成為今年首個上千億元銷售額的房企。此外，中海地產前9個月累計銷售額達919億港元，已經完成目標的91.9%。此外，保利前三季度銷售額較年初800億的銷售目標已完成94.54%。北京房地產市場逆勢上漲，今年前十月，北京市商品房銷售面積為1313.4萬平方米，比上年同期增長30.4%，并已超過去年全年。特別是9月和10月，北京新建商品住宅成交套數為20783套，成交面積為229.35萬平方米。成交量相比去年同期幾近翻倍，也創下近三年來的新高。

　　這種不正常背后不排除一些開發商利用“城鎮化”的概念，制造恐慌性的購買。在很多開發商的邏輯中，城鎮化必然推動住房需求的大增，而住房需求的大增又必然導致房價暴漲，在開發商“明年3月房價暴漲”的蠱惑下，觀望者開始倉皇入市。

　　然而，無論是國家加快城鎮化的實質，還是房地產政策，并不助長房價的暴漲。這是一個很簡單的常識。城鎮化是要讓農民轉為市民，進入城市的農民當然需要房子，但就目前的房價而言，不僅進入城市的農民根本無力購買房子，即使北京的中等收入階層也無力購買北京的房子。也就是說，不要說暴漲，即使房價維持目前的狀況，進入城市的農民多數也沒有可能購買房子。而且，無論是在先前召開的中央政治局會議，還是在剛剛閉幕的中央經濟工作會議上，政策層面都一直強調要堅持房地產調控不動搖，這也是高層擔心開發商利用“城鎮化”進行炒作的先見之明。不出意外，明年限購政策將繼續，將大大地抑制房地產的真實投資需求。

　　在投資需求被抑制的情況下，僅僅依靠自主需求，要想撬動房價上漲無疑是癡人說夢。根據一些機構的統計，中國城鎮住房擁有率快要達到90%，事實上這個擁有率在2000年左右的時候已經達到了80%以上，10年的時間，不過提高了10個百分點而已，這幾乎意味著，在中國擁有多套住宅的家庭比例不是一個小的數字。在房價和大多數人口的收入距離太遠的情況下，單靠無房一族支撐中國房價，不過是一個笑話。政策若不出現大波動，中國房價這場拔河游戲將不再出現一邊倒的結局，僵持大格局的溫和上漲也許會是各方都能接受的可能。

　　事實上，放在未來10年的周期，中國房地產大漲的動能幾乎已經消耗殆盡。未來中國加速中國城鎮化的步伐，房價保持穩定就是關鍵和前提，如果房價暴漲，中國的城鎮化將會受到沉重的打擊，很多進入城市的人口將無房可住，在暫時無法提供天量的保障房的情況下，無房人口將成為社會不穩定的隱患之一。

　　同時，根據住建部的數字，截至2011年，我國城鎮人均住房建筑面積32.7平方米，已經度過了住房的絕對短缺期，未來住房的供應和建設將主要針對增量人口，而不是像前10年一樣還歷史的舊賬。只要建立抑制投資投機的制度機制，房價告別暴漲，進入溫和期將成為大概率事件。