我們需要多少個城市綜合體
如今有的城市綜合體，缺乏相應(yīng)的業(yè)態(tài)功能內(nèi)核支撐，盲目追求大體量，高估輻射能力。一些城市的城市綜合體建設(shè)依舊在大干快上，這與短期經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使、GDP政績觀的影響不無關(guān)系。
前一陣，上海浦東新區(qū)集中推出了康橋、航頭、新場、宣橋、惠南5個鎮(zhèn)的5幅城市綜合體地塊。按照媒體的說法，這意味著上海城市綜合體建設(shè)開始向郊區(qū)拓展。
作為商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的產(chǎn)品，城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系。可以說，真正意義上的城市綜合體，對一個區(qū)域甚至整個城市發(fā)展都會起到顯著的拉動作用。例如，紐約洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、東京六本木新城以及香港IFC等，不僅為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕际猩畹谋憷�促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、文化、娛樂方式的轉(zhuǎn)變，成為城市的名片。
城市綜合體是個新鮮事物。不過，國內(nèi)有些二三線城市在發(fā)展時出現(xiàn)的兩種傾向，則讓人擔(dān)憂。
一是城市綜合體徒具其表，缺乏相應(yīng)的業(yè)態(tài)功能內(nèi)核支撐。例如，一些城市喜歡照搬其他城市的某些成功案例，而缺乏對本地市場的深入調(diào)研。帶來的結(jié)果是，項(xiàng)目定位未能契合市場需求，最終導(dǎo)致招商、運(yùn)營困境。又如，在個別城市對城市綜合體概念的理解中，往往停留在“住宅＋寫字樓＋商場”的簡單拼湊階段，其中應(yīng)有的交通、文化、展覽等功能則被壓縮到最小程度。更有甚者，所謂的城市綜合體以一個購物中心敷衍了事。
二是盲目追求大體量，高估輻射能力。按照發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，城市人口與商業(yè)面積的配比大約在1:1至1:1.2左右。但目前國內(nèi)的現(xiàn)實(shí)情況是，2011年至2015年這5年間，20個重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部城市新城。以某西部省會城市正在斥資建設(shè)的產(chǎn)業(yè)新城為例，規(guī)劃人口僅為70萬左右，但目前該區(qū)域內(nèi)的購物中心建筑面積已經(jīng)高達(dá)三四百萬平方米。此外，區(qū)域內(nèi)還有近20個五星級酒店。讓人憂慮的是，該產(chǎn)業(yè)新城的城市綜合體建設(shè)步伐依然沒有放緩的趨勢。
不少二三線城市對大干快上城市綜合體可能出現(xiàn)的問題已經(jīng)有所認(rèn)識。但即便如此，一些地方領(lǐng)導(dǎo)卻依然對建設(shè)城市綜合體保持著強(qiáng)烈的沖動。究其原因，恐怕和短期經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使、GDP政績觀的影響不無關(guān)系。
受樓市調(diào)控政策影響，純住宅用地一是銷售可能遇到限購影響，二是開發(fā)階段的貸款無法解決，而城市綜合體項(xiàng)目用地面臨的情況則大不相同。為了避免房地產(chǎn)投資增速過快下降，很多地方政府轉(zhuǎn)而通過推出商住綜合體項(xiàng)目賣地賺錢，先不論最終經(jīng)營效果如何，單是項(xiàng)目的開工啟動就足以大力拉動地區(qū)GDP。而對于開發(fā)商來說，城市綜合體項(xiàng)目除了可以獲得銀行貸款支持，政府還可能給予一定的補(bǔ)貼。又因?yàn)槌鞘芯C合體項(xiàng)目中配備了一定比例的住宅，儼然是土地與資金的雙重突破口。由此，一些地方政府以及一些甚至從未做過商業(yè)地產(chǎn)的中小房企，都一股腦地涌入到城市綜合體這片“紅海”。
采用城市綜合體形式對城市未來發(fā)展作出一定的超前規(guī)劃，原本無可厚非，問題是我們究竟需要多少個城市綜合體？
