以市場思維優化樓市調控

　　歲末年初，樓市似乎率先走出“寒冬”。國家統計局日前公布去年12月房價指數，54個城市環比上漲，一線城市首現同環比全面上漲。同時，大型房企也集體表現出亢進姿態，紛紛試水海外融資用以擴容土地儲備。

　　健康的樓市并不排斥交投活躍現象，只要是以滿足剛需為主線就是各界所樂見的。而現在的問題是，在既有樓市調控框架下如何進一步擠出投機泡沫，以市場化工具代替行政指令自發打開合理供求博弈的空間。

　　事實上，樓市提前“入春”是由許多因素共同推動的。一方面，前期大批觀望沉淀的首次置業、改善性購房等剛性需求蓄勢待發，成為時下購房的主力軍，而且未來隨著推進新型城鎮化政策的深入，潛在剛需規模將進一步增大；另一方面，中央經濟工作會議已明確了今年實施穩健貨幣政策的基調，而在全球貨幣整體寬松的預期下，國內銀行等信貸窗口對開發商的態度也有了微妙變化，樓市“缺血”窘境將得到一定改觀，房企拿地與后續開發熱情被再度點燃。

　　其實，牽動市場敏感神經的關鍵問題在于，伴隨著樓市成交量回暖價格再度“跟漲”，量價齊升態勢考驗著本輪樓市調控績效。新年伊始，住建部再次強調以限購限貸為主的政策將繼續實施，這意味著樓市調控將延續此前高壓態勢。但需要提及的是，以限購為代表的行政強制指令的威懾力似乎正呈現遞減之勢。各地“房嫂”、“房妹”接連遭到媒體曝光，以及坊間流傳的各種規避限購“技巧”均表明，制度漏洞與監管不力蠶食著樓市調控利刃，投機力量對打壓政策的“免疫力”正在提升。

　　以此觀之，與其坐看行政指令邊際效應遞減，不如同時探尋替代良策。發達國家的經驗表明，開征房地產保有稅是打擊樓市投機沖動的治本之策，只要制度設計科學、執行到位，炒房獲利的勝算渺茫。可以明確的是，以房產稅代替限購指令將成為我國未來樓市政策的改革方向。稍感遺憾的是，行政手段向市場化手段的轉型之路要走多長至今未定，而且房產稅將以何種力度推進也未有確切說法。從目前實施房產稅試點的上海及重慶兩地實踐看，相關制度設計相對寬泛，遠未達到擊碎房價泡沫的力度。恰因此，短期內投機資金覬覦樓市的熱情不可能被根本澆滅，房價看漲預期也未能得到合理引導。

　　不可否認，全面嚴格地推出房產稅政策需要信息征集統計、稅收征繳稽核等專業技術的全面配合，難以一步到位。但這并不表明房產稅可長期擱置，只要房產稅試點范圍擴容或加碼、稅收空轉試點增加等漸進舉措陸續出臺，就可向市場明確發出深入打擊投機行為的信號，讓市場剛需不再擔憂開發商集體亢奮會掀起新一輪漲價潮，讓商品房真正成為老百姓實現安居夢想的消費品。（馬紅漫 經濟學博士 財經評論員）