美國房地產市場復蘇何時可期

　　美國商務部和美國抵押貸款銀行協會19日公布的兩份房地產市場數據都不盡如人意，意味著美國房地產市場已進行近四年的調整尚未見底。那么美國房市究竟何時才能回到復蘇軌道？專家認為，受信貸困難、需求受到抑制、止贖量高企等因素的阻礙，美國房市年內仍難見實質性復蘇。

　　美國房市頹勢依舊

　　自2006年年初房地產泡沫破裂后，美國房地產市場演變成為本輪金融危機的導火索。此后，美國房地產市場一直在進行劇烈調整，但收效甚微。新年伊始，在美國經濟開局良好的背景下，來自房地產市場的數據仍是利空交織。

　　美國商務部19日公布的報告顯示，2010年12月美國新房開工量經季節調整按年率計算為52．9萬套，環比下降4．3％，同比更下降8．2％。美國抵押貸款銀行協會同一天公布，截至1月14日的一周里，美國購房抵押貸款申請指數比前一周下降1．9％，30年期固定利率抵押貸款平均利率也從前一周的4．78％降至4．77％，為連續第三周下降。

　　美國全國住宅建筑商協會公布的最新數據顯示，今年1月美國建筑商信心指數連續第三個月位于16的較低水平，遠低于判斷住房市場景氣與否的50這一門檻線。

　　從聯邦機構到行業協會，從新房開工量到住宅建筑商信心，從抵押貸款申請到抵押貸款利率，各項指標均體現出一個基本基調，就是美國房地產市場仍深處低迷之中。從某種程度上講，在其他諸多經濟領域均出現喜人改善跡象的情況下，房地產市場已成為美國經濟的陰霾。

　　美國商務部長駱家輝19日發表聲明說：“（去年12月）新房開工數據表明房地產市場依然脆弱。”美國全國住宅建筑商協會首席經濟學家戴維·克羅表示，2010年建筑商信心指數水平低于預期，今年1月這一數據繼續保持低水平，意味著“住房市場仍是經濟微弱復蘇的旁觀者”。

　　三大因素阻礙復蘇

　　受美國政府一系列救助政策的刺激，美國房地產市場去年春季出現了短暫的“小陽春”。然而，隨著政府首次購房稅收優惠政策于去年4月30日到期，美國房市的“春天”未能延續，再次陷入頹勢。一些專家認為，阻礙美國房地產市場回暖的因素主要有三個。

　　第一，房地產市場信貸依然緊張。在本輪金融危機爆發之前，美國房地產市場信貸活動達到高峰，同時也助長了房市的泡沫。危機發生后，美國房地產市場的信貸活動迅速進入冰凍期。盡管美國經濟已復蘇一年有余，但與房地產相關的信貸標準仍非常嚴格，無論是消費者信貸還是建筑商融資仍然困難。

　　美國全國住宅建筑商協會主席鮑勃·尼爾森說：“在假日季過去之后，建筑商們在繼續尋找經濟復蘇、住房需求以及建筑信貸情況改善的跡象。盡管專家預計2011年住房需求會增加，但住房建設融資困難等問題限制了建筑商們的準備能力。”

　　第二，住房需求受到抑制。過去一年，美國失業率一直徘徊在9．5％左右的高位，極大抑制了美國人的消費需求。盡管近幾個月來，美國消費動力開始恢復，但住房需求的改善并不明顯。另外，一些美國家庭在經濟困難時期選擇合住在一起，也是抑制房屋需求的一個因素。

　　第三，房屋止贖數量高企。美國著名房地產監測公司——房地產跟蹤公司日前公布的數據顯示，去年全年美國止贖房產數量達到290萬套，創下歷史新高。而去年第四季度，美國甚至一度發生了止贖危機。房屋止贖數量飆升不僅會壓低房價，還會極大打擊潛在消費者的信心。

　　年內難見實質復蘇

　　進入2011年以來，美國多個經濟領域均顯現出向好跡象，美國各界也紛紛認為今年美國經濟將持續復蘇。然而，經濟學家普遍認為，美國房市的調整尚未結束，今年難以出現實質性復蘇。

　　有分析人士指出，去年年底很多銀行暫停了止贖程序，今年其可能會重啟。一旦止贖數量繼續上升，大量待售房屋投放市場，房價將不可避免地被拖累下行。而經濟學家普遍預計，美國房屋止贖數量出現下降趨勢至少需要數年時間。

　　隨著就業崗位增加和經濟持續復蘇，個人消費開支也會回升，這將在一定程度上提升房地產市場的需求。不過，美聯儲主席伯南克日前強調，當前的經濟增速無法顯著降低失業率。美國銀行家協會也認為今年美國失業率只能小幅降至9％。可以預見，微弱改善的就業情況對房市需求的支撐作用將非常有限。

　　富國銀行證券公司經濟學家馬克·尼特納說：“我們從建筑商那里得到的反饋是，他們對房地產市場在2011年復蘇不是很抱希望。今年上半年，美國房地產市場仍將是一潭死水。”

　　美國全國住宅建筑商協會的最新數據顯示，今年1月衡量住房建筑商對當前銷售情況的指數以及衡量未來6個月銷售預期的指數分別僅為16和25的較低水平。這意味著多數建筑商看淡未來市場前景。