全球房地產(chǎn)“高燒”不退引發(fā)擔(dān)憂

　　——國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面面觀⑨

　　受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，2021年一季度全球房地產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)勁增長(zhǎng)。造成當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“高溫”的主要因素，一是持續(xù)的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環(huán)境，二是大規(guī)模政府財(cái)政刺激政策造成的額外收入。但是，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩(wěn)定正在越來越多成為各國監(jiān)管者的擔(dān)憂。擺在主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行面前的無疑是如何駕馭空前繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)這道被疫情加劇的難題。

　　在全球房地產(chǎn)指南網(wǎng)站公布的最新市場(chǎng)報(bào)告中，“前所未有的空前繁榮”折射出全球主要經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)行業(yè)的樂觀景象，在這一樂觀景象的背后，是多數(shù)國家監(jiān)管部門面臨的維持經(jīng)濟(jì)增速與避免金融風(fēng)險(xiǎn)的兩難局面。

　　該市場(chǎng)報(bào)告顯示，受歐洲、美國、加拿大和部分亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，2021年一季度全球房地產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

　　從增量來看，今年一季度，在低利率環(huán)境和寬松貨幣政策的影響下，全球57個(gè)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)中的43個(gè)出現(xiàn)了實(shí)際房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。如果不扣除通脹因素，則有50個(gè)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格持續(xù)上漲，只有7個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了下降。

　　從上漲勢(shì)頭來看，當(dāng)前多數(shù)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年同期出現(xiàn)明顯上升。在43個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的經(jīng)濟(jì)體中，29個(gè)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增速從5.21%至28.7%不等；14個(gè)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)價(jià)格增速維持在0.14%至4.03%之間。

　　北美房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高速增長(zhǎng)。在美國，季節(jié)調(diào)整后的標(biāo)普/Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)在一季度上漲了10.28%；美國聯(lián)邦住房金融局公布的季度調(diào)整后的住房?jī)r(jià)格指數(shù)同樣也上漲了10.54%，為有記錄以來的最高年度增速。低利率環(huán)境和大規(guī)模政府刺激方案催生的住房需求和建筑活動(dòng)是推升價(jià)格的關(guān)鍵因素�？紤]到去年的低基數(shù)，一季度美國單戶住宅銷售量較去年同期增長(zhǎng)48.3%；新房開工數(shù)量較去年同期增長(zhǎng)67.3%，新房完工數(shù)量也上漲了21.7%。美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，美國住宅建筑商信心指數(shù)近期維持在高位。在加拿大，受經(jīng)濟(jì)前景改善之后需求強(qiáng)勁提升的影響，11個(gè)主要城市一季度房地產(chǎn)價(jià)格上漲了8.39%，相較于去年同期的2.92%增速上漲明顯；加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一季度數(shù)據(jù)顯示，住宅地產(chǎn)實(shí)際銷售量較去年同期增長(zhǎng)256%。

　　歐洲房地產(chǎn)升溫態(tài)勢(shì)在今年一季度進(jìn)一步強(qiáng)化。26個(gè)歐洲國家中的23個(gè)均維持房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全球房地產(chǎn)價(jià)格增速最高的4個(gè)國家都在歐洲，分別是增長(zhǎng)了28.7%的黑山、增長(zhǎng)了14.38%的斯洛伐克、增長(zhǎng)了13.59%的土耳其和增長(zhǎng)了11.28%的瑞典。值得關(guān)注的是，受到住宅地產(chǎn)需求上升、低利率環(huán)境、良好的家庭財(cái)務(wù)狀況以及城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響，德國公寓平均價(jià)格在一季度增長(zhǎng)了9.59%，維持了過去6年的持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。英國的房地產(chǎn)價(jià)格也維持了5.33%的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)交易也在一季度創(chuàng)下了54.6%的年度增幅。

　　亞太地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了強(qiáng)勁增長(zhǎng)。其中，新西蘭的房地產(chǎn)價(jià)格增速最高。一季度房?jī)r(jià)中位數(shù)上漲了22.39%，相比于去年一季度的10.87%上漲明顯。在新西蘭之外，澳大利亞的房地產(chǎn)價(jià)格受到低利率環(huán)境的刺激在一季度增長(zhǎng)6.64%；日本房地產(chǎn)價(jià)格在一季度折合年化增幅為9.3%，較去年同期下降0.23%的態(tài)勢(shì)改善明顯。

　　針對(duì)全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊尚未消退之時(shí)的空前繁榮，牛津經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，與長(zhǎng)期趨勢(shì)相比，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)價(jià)值被高估了約10%。上述泡沫部分會(huì)不會(huì)引發(fā)新一輪危機(jī)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　從根源上看，造成當(dāng)前全球主要國家房地產(chǎn)市場(chǎng)高溫的主要因素有二：一是持續(xù)的低利率政策和空前的寬松貨幣政策環(huán)境，為房?jī)r(jià)上漲提供了支持，相比于租金和其他投資，較為低廉的借貸成本使得房地產(chǎn)成為更受偏好的投資標(biāo)的。二是大規(guī)模政府財(cái)政刺激政策造成的額外收入。自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，社交管控和封鎖限制了家庭支出。在政府財(cái)政支持下產(chǎn)生的額外收入促使家庭部門將更多的資金分配給房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　因此，支撐全球房地產(chǎn)繁榮的根基并不具有可持續(xù)性，后續(xù)市場(chǎng)的發(fā)展很大程度上依賴于政策變量，這成為部分投資者和決策者對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要擔(dān)憂。

　　多數(shù)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，相較2008年國際金融危機(jī)前，無論是家庭部門還是金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債情況均有了明顯的改善。抵押貸款的增長(zhǎng)主要是由財(cái)務(wù)狀況良好的人推動(dòng)的，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的家庭負(fù)債都低于國際金融危機(jī)前。因此，即使出現(xiàn)泡沫被擠破的情況，出現(xiàn)類似金融危機(jī)期間的違約和拋售潮進(jìn)而引發(fā)更大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性也較低。

　　然而，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩(wěn)定正在越來越多成為各國監(jiān)管者的擔(dān)憂。

　　一方面，“第一套房”門檻的上升成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾日前表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮并不是由魯莽、不負(fù)責(zé)任的貸款導(dǎo)致的，但使入門級(jí)買家更難進(jìn)入住房市場(chǎng)是一個(gè)嚴(yán)重問題。

　　另一方面，投機(jī)泡沫的擠破對(duì)于家庭部門的沖擊不均衡性成為各方關(guān)注的另一焦點(diǎn)。當(dāng)前，自住需求與投機(jī)性購買仍然是增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也帶來了大量家庭賬面財(cái)富的快速增長(zhǎng)�？紤]到房地產(chǎn)影響比其他資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)家庭部門影響嚴(yán)重得多，如果受政策環(huán)境影響造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，家庭部門的財(cái)富效應(yīng)將呈現(xiàn)明顯縮水，有可能通過消費(fèi)、投資等渠道蔓延至其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

　　更加引發(fā)各方擔(dān)憂的是，在各方預(yù)測(cè)的美聯(lián)儲(chǔ)退出資產(chǎn)購置計(jì)劃的進(jìn)程中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，首先削減抵押支持貸款(MBS)資產(chǎn)購買量成為各方預(yù)計(jì)的大概率事件。而由此引發(fā)的縮表震蕩可能更為集中地體現(xiàn)在當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　因此，擺在主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行面前的無疑是一道被疫情加劇的難題——如何駕馭空前繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果任其走熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能變成不可持續(xù)的繁榮，并最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逆轉(zhuǎn)。如果刺激措施的撤回速度過慢，可能會(huì)使房地產(chǎn)進(jìn)一步膨脹，并加劇對(duì)金融穩(wěn)定的擔(dān)憂。如果撤回太早或者監(jiān)管過強(qiáng)意味著擾亂市場(chǎng)并降低房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而威脅到各國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭。