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今年3月初，從杭州到北京創(chuàng)業(yè)的李小姐看中了北京東二環(huán)外海晟名苑一套70多平方米的精裝房，業(yè)主報價是210萬元，近3萬元／平方米。全國兩會結(jié)束不久，中介公司來電對她說：“你看中的房子少于300萬不賣了”，即每平方米價格漲到4．3萬元左右。不料沒出1個月，中央連續(xù)出臺房地產(chǎn)新政策，房產(chǎn)中介催她早簽約的電話從此銷聲。
房市真的進入低谷了嗎？
開發(fā)商、投資客力扛降價壓力
“毫無疑問，這兩周是交易低潮。”中鼎聯(lián)行房屋顧問張靖坤說，但客戶需求下降并不等于二手房交易價格下降。
在機場高速公路大山子橋附近的國觀上風樓盤，四棟高層住宅樓已經(jīng)聳立路旁。去年底，中國青年報記者登錄該樓盤網(wǎng)站查詢獲悉，這個樓盤預計在今年2月開盤，均價1．8萬~2萬元／平方米。春節(jié)過后，銷售顧問說，該樓推遲至3月初開盤，價格未定。4月下旬，記者再次光顧國觀上風售樓處時被告知：至少要到七八月再開盤，樓盤周邊的房價漲到3．5萬元／平方米，“我們不會低于這個價格”。
這是一種典型的“捂盤”抬價現(xiàn)象。中科院政策所經(jīng)濟學家張洪石說，房產(chǎn)新政接連出臺后，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是投資戶，都在奮力扛住降價壓力，甚至已經(jīng)對政策調(diào)控產(chǎn)生了“抗藥性”。雖然國家近年來一直在出臺政策遏制房價過快上漲，但每次政策觀望期過后，京城房價仍舊一路飛跑。
“不出下周末，房市就能轉(zhuǎn)暖。”在北京某中介公司從事投資置業(yè)顧問的莊先生說。
他分析，房地產(chǎn)新政提高首付比例與銀行利率后，把大量從銀行貸款的買房戶拒之門外。但以2009年末公布的11家上市銀行為例，房貸占了個人貸款的百分之七八十。政策觀望期結(jié)束后，銀行怎么可能讓“錢躺在金庫里睡大覺”，必須尋找贏利出路，從而推動房市轉(zhuǎn)暖。
莊先生的觀點是“扛過政策觀望期就萬事大吉”。他說：“這不是信口雌黃。”國家調(diào)控政策不是要把房價一棒子打到谷底，而是希望房價不能漲得太猛，保持一個穩(wěn)步上升的趨勢。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司芍藥居分店一位經(jīng)紀人對中國青年報記者說，2008年房價大跌，2009年房價大漲，一邊調(diào)控一邊漲價已經(jīng)使很多業(yè)主“心理非常成熟了”。作為全國的首都，國際化的大都市，目前北京房價與國內(nèi)國際同類城市比較并不高。
龍湖集團北京公司置業(yè)顧問韓小姐說，如果把三環(huán)以內(nèi)定義為北京核心區(qū)的話，現(xiàn)在房價大概在4萬~7萬元／平方米，遠遠低于上海核心區(qū)域12萬~15萬元／平方米，香港20萬~30萬元／平方米的價格水平。
據(jù)介紹，2008年下半年到2009年上半年，高檔精裝公寓是北京房價上漲的“推力器”。地處芍藥居的“紅璽臺”去年九十月份均價為1．8萬元／平方米，今年4月已經(jīng)漲到6萬元／平方米。與此同時，北四環(huán)的“遠洋萬和城”均價從去年每平方米2萬元“飛漲”到今年的6萬元／平方米。
京城很多樓盤的銷售價格都遠遠超出開發(fā)商的預期。韓小姐透露，這種高價格預期立即拉升了周邊新樓盤和二手房的價格。長期來看，京城房價還會上漲，只是漲到一個大部分客戶都承受不了的高度時，“價格會暫時停下來"歇一歇"，然后再繼續(xù)漲”。
北京市94中學的張老師說，近5年來政府一直在出臺抑制房價上漲的各種政策。每年發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書》預測來年房價“平穩(wěn)”、“走低”，但他看到的是另一番漲價現(xiàn)象。“政策沒有有效地控制房價。”他說。
炒房不是影響房價的決定性因素
張洪石從經(jīng)濟學的角度分析，價格由成本加利潤組成，價格高低主要取決于供需關系。“把北京房價居高不下的原因歸結(jié)于炒房與房地產(chǎn)關聯(lián)的腐敗行為，都是不客觀的。”
2009年北京市商品房竣工面積為2678.6萬平方米，其中住宅竣工面積1613.2萬平方米。張洪石說，以每套面積80~125平方米計算，全市去年竣工的商品房大約在12萬~15萬套。
北京市常住人口接近1800萬人，按去年竣工商品房的規(guī)模與建設速度計算，大概需要40年時間才能滿足全市每戶家庭的基本購房需求，供應量嚴重不足。
只要遠期有看漲的趨勢，市場肯定存在追逐利差的投機群體。不過，北京房市“消費的主力不是炒房者”。張洪石首先以南四環(huán)外的萬科紫臺樓盤來證實自己的判斷。一套商品房171平方米，每平方米3萬元左右，總房價就在500萬元。一個單元十六層、32套，市場價格總額為1．6億元。小區(qū)有四棟樓，共20個單位。炒家即便買走其中一個單元，也不足以影響整個小區(qū)的房價。
其次，以他個人兼任過江浙企業(yè)集團高管的經(jīng)驗觀察，排在中國民營企業(yè)500強中200位左右的企業(yè)資產(chǎn)大概是十億元，企業(yè)排名越往后資產(chǎn)就越少。如果其中一家企業(yè)拿出1億元資金到北京炒房的話，生產(chǎn)經(jīng)營資金鏈必定受到嚴重影響。
第三，新聞報道中常說山西煤老板攪亂北京房市。他分析，哪怕山西有1000個煤老板，每個人攜帶1億元資金炒房也就是1000億元，根本無以撼動京城房市的大盤。
“炒房者在房市充其量是起到一個推波助瀾的作用。”他認為，影響北京房價的決定性因素還是房地產(chǎn)的開發(fā)成本。遠洋地產(chǎn)子公司以40.8億元拿下的望京“地王”，樓面價每平方米2．75萬元；中國兵器裝備集團子公司拍獲的海淀“地王”樓面價達到2．83萬元／平方米。
除此之外，樓盤基建、安裝成本每平方米一兩千元，開發(fā)商售房的所得稅、營業(yè)稅等各種稅費約占房價的三分之一；房地產(chǎn)企業(yè)每年的利潤最低在15％，兩年為一個開發(fā)周期。按此測算的話，每平方米商品房價格超過4萬元，與市民心理價格預期相距甚遠。
國務院發(fā)展研究中心一位研究員接受中國青年報記者采訪時介紹，2009年我國全社會消費品總額12.5343萬億元，房地產(chǎn)銷售總額占了一半以上。“說房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟一點都不為過。”他說，以北京為例，去年全市地產(chǎn)開發(fā)投資2337.7億元，占全市社會固定資產(chǎn)投資48.1％；房地產(chǎn)銷售4．4萬億元，占GDP比重13.11％。
“任何產(chǎn)業(yè)對財政的貢獻率都比不上房地產(chǎn)。”只要土地財政問題不解決，宏觀調(diào)控政策打壓房價的空間就值得關注。張洪石說：“房價根本不可能低于樓面價。”否則，房地產(chǎn)公司干脆不參加競拍。4月27日北京市房山區(qū)首塊限價房地塊流拍就是一個例子。
后續(xù)政策不跟進，房市“高燒”必將強勢反彈
提高二套房首付比例、貸款利率不得低于基準利率的1．1倍等調(diào)控房市“組合拳”，重點打擊炒房投機。但不可忽視的是把真正的購房群體擋在了門外。有網(wǎng)友稱，房市新政只在“打劫”白領。
張洪石說，公務員從來不需要購買商品房，即使買也是為了投資或增值。因為他們在各大部委、機關有價格更優(yōu)惠的集資建房或變相的福利分房；教師等事業(yè)單位也基本上不要買商品房；低收入群體去買限價房、廉租房。只有收入在中等偏上水平的白領才是京城購買商品房的主體。
即使北京大規(guī)模增加土地供給，提供充足市場供應量，從項目規(guī)劃到建好樓盤賣房至少需要兩年時間。如果京城每年新增十萬套保障性住房供應，房市價格將應聲而落。不過上述前提條件暫時都還不存在，再加上地方政府也缺乏主動降低房價的動力，因此目前房市新政主要以抑制需求為主、穩(wěn)定房價為主。
一方面，房市的剛性需求被打壓住了，但這些需求五年、十年之后同樣客觀存在。另一方面，社會面臨通貨膨脹壓力，老百姓不愿意存錢，手中的錢缺少保值、增值手段，不排除以游資的形式進入房市投機謀利。
張洪石說，北京房市已經(jīng)處于“高燒”階段，不下“猛藥”降不了溫。一旦缺乏后續(xù)調(diào)控政策，沒有從根本上解決土地財政、房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上漲、市場供應量嚴重不足等關鍵性問題，“房價經(jīng)過政策調(diào)整適應期后，可能出現(xiàn)"報復性"上漲。”
他說，較之國外土地私有化，貨幣發(fā)行需經(jīng)國會批準的體制，中國政府一手管土地，一手管貨幣發(fā)行的體制更有利于控制市場風險，只要降溫措施控制得力，房市不會出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象。
采訪中，不少專家建議，國家在加大土地供應量的同時，利用稅收杠桿，把土地出讓收入的80％劃歸中央政府，就可以讓地方政府失去賣地的沖動。為了彌補地方財政收入不足，國家可以把高科技、節(jié)能減排、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)的稅收劃給地方政府，以此鼓勵地方政府做實實體經(jīng)濟，而不是一心去經(jīng)營城市，從而讓房市回歸理性。
