中新網(wǎng)3月31日電(房產(chǎn)頻道 孫建永)在各方期待中，樓市終于迎來新一輪利好政策的出臺(tái)。昨天，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)文刺激改善型需求入市，將二套房首付比例調(diào)整為四成。同時(shí)，財(cái)政部聯(lián)合稅務(wù)總局發(fā)布降低稅費(fèi)的政策，此前各方傳言的營業(yè)稅“5改2”終于落地。

　　來自多家機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為，五部委祭出政策組合拳，符合中央“支持居民自住型和改善型購房需求”的政策號(hào)召，對釋放購房需求、減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、緩解庫存壓力具有積極作用。不過政策出臺(tái)后，樓市“量價(jià)齊升”的情況不會(huì)出現(xiàn)，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015樓市新常態(tài)。

　　二套房貸款首付比例降至四成 重回2010年以前水平

　　繼3月27日住建部和國土資源部發(fā)文要求優(yōu)化住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)之后，樓市迎來新一輪政策調(diào)整，而且部分內(nèi)容遠(yuǎn)超市場預(yù)期。

　　3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，宣布將二套房商貸首付比例降至四成。同時(shí)，公積金貸款首付比例也做出調(diào)整，購買首套普通自住房首付最低為20%，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款再次公積金貸款的，最低首付款比例為30%。

　　購房首付比例的降低，無疑將緩解當(dāng)前市場的購房壓力。據(jù)悉，此前二套房首付比例多為六成或七成。據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的資料顯示，2010年二套房首付比例統(tǒng)一為40%，此后一直處于上升趨勢，自2013年起，二套房首付比例一直維持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以購置套總價(jià)200萬元的二手房來說，首付金額可下降60萬之多。

　　“偉嘉安捷”分析指出，對于未結(jié)清貸款想再次使用商業(yè)貸款的購房人來說，“9.30”新政后的首付比例為60%，此次商業(yè)貸款二套房首付從原先的60%下調(diào)至40%，將促使二次置業(yè)人群走出觀望情緒出手買房，也更加符合購房人的心理預(yù)期。

　　對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示：“今年市場的主基調(diào)是穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持自住型購房和改善型購房，本次政策的調(diào)整符合現(xiàn)在市場和購房者之間的關(guān)系。”

　　表：二手房營業(yè)稅政策調(diào)整前后對比

　　兩年以上房源免征營業(yè)稅 二手房市場交易將被激活

　　與此同時(shí)，市場傳聞已久的二手房營業(yè)稅減免政策也如期落地。

　　據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合同期出臺(tái)的文件顯示：“個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。”

　　對此，“偉嘉安捷”認(rèn)為，2009年出臺(tái)“營業(yè)稅2改5”后，經(jīng)過近些年的政策調(diào)整，北京房地產(chǎn)市場進(jìn)入相對平穩(wěn)的水平，而時(shí)隔八年后營業(yè)稅再次穿越到2009年政策出臺(tái)以前的稅費(fèi)水平，很大程度上刺激購房人的積極性。

　　營業(yè)稅征收的調(diào)整，減輕了購房人的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，將對二手房市場帶來重大調(diào)整。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，營業(yè)稅“5改2”有利于市場上改善型購房人群出售已有房屋，增加二手房市場免稅房源供應(yīng)。同時(shí)，盡管之前二手房交易中營業(yè)稅往往被轉(zhuǎn)嫁給購房人，但“5改2”之后，部分房屋的營業(yè)稅得到了免除，購房人的交易負(fù)擔(dān)將下降，從而促進(jìn)二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

　　另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，本次營業(yè)稅調(diào)整后，稅費(fèi)的降低將有助于拉動(dòng)一輪購房時(shí)間在2年到5年之間的二手次新房交易。郭毅舉例稱，以總價(jià)200萬元的二手普通住宅計(jì)算，本輪營業(yè)稅調(diào)整后，將會(huì)減少10萬元的營業(yè)稅。

　　改善型購房需求釋放

　　綜合來看，無論是降低購房首付比例，還是二手房減免稅費(fèi)，對自住型和改善型購房都是一大利好。據(jù)了解，今年“兩會(huì)”上，中央釋放了“支持居民自住和改善性需求”、“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的信號(hào)。分析認(rèn)為，本輪政策組合拳一出正是響應(yīng)了這一政策號(hào)召。

　　據(jù)胡景暉分析稱，從三部門聯(lián)合下發(fā)的通知核心內(nèi)容看，本次新政重點(diǎn)利好擁有一套住房、亟需改善但同時(shí)購買力相對欠缺的合理改善型人群，政策明顯加大了對此類人群購房的支持力度，降低了其購買二套房的首付門檻。另外，營業(yè)稅“5改2”有利于市場上改善型購房人群出售已有房屋，增加二手房市場免稅房源供應(yīng)。

　　政策利好無疑會(huì)刺激購房需求的集中釋放，對緩解庫存壓力具有積極作用。但值得注意的是，從樓市以往調(diào)整規(guī)律來看，樓市的回暖往往引發(fā)量價(jià)齊漲，未來房價(jià)是否將會(huì)出現(xiàn)上漲？對此，胡景暉認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政會(huì)刺激宏觀樓市二季度持續(xù)復(fù)蘇，但是依然無法從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場趨冷的大趨勢，未來宏觀樓市像過去幾年那樣“量價(jià)齊升”的情況將不會(huì)再出現(xiàn)，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015樓市新常態(tài)。

　　朱中一分析稱，房價(jià)的變化要看市場供求關(guān)系的調(diào)整、后備政策的寬松程度，以及投資預(yù)期。本輪政策的出臺(tái)意在支持自住型和改善型購房需求，因此房價(jià)變化不能一概而論，要看各地市場的具體表現(xiàn)。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)