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提要：
對(duì)《住宅法》立法不僅符合目前的需求，而且時(shí)機(jī)也已成熟，從而需要加快立法速度。我們希望，通過(guò)對(duì)住宅立法，真正確立城鄉(xiāng)居民的居住權(quán)，并規(guī)范好住房規(guī)劃、住房建設(shè)、住房供應(yīng)、住房保障、住宅管理等，確保城鄉(xiāng)居民真正享有基本的居住條件并能夠持續(xù)得到改善。我們提出的《住宅法草案建議稿》分為九章：第一章，總則；第二章，住宅規(guī)劃；第三章，住宅建設(shè)；第四章，住宅市場(chǎng)；第五章，住房保障；第六章，住宅管理；第七章，政策支持；第八章，法律責(zé)任；第九章，附則。《中華人民共和國(guó)住宅法》草案建議稿全文附后。
為了維護(hù)城鄉(xiāng)居民的居住權(quán)益，并將國(guó)家有關(guān)住房方面的政策措施經(jīng)過(guò)完善上升到法律規(guī)范的層次，特提出《關(guān)于加快住宅法立法的議案》。
提出議案的基本依據(jù)：
第一，住宅是人民生活的必需品，居住權(quán)是人民的基本權(quán)益，在絕大多數(shù)城鄉(xiāng)居民解決衣食之憂并進(jìn)入小康生活階段后，住房問(wèn)題已經(jīng)持續(xù)上升為城鄉(xiāng)居民普遍關(guān)注的基本民生問(wèn)題，在國(guó)家住房規(guī)劃、住房建設(shè)、住房供應(yīng)、住房保障等方面急切需要法律規(guī)范，并通過(guò)法律的規(guī)范來(lái)確立城鄉(xiāng)居民的居住權(quán)，真正實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居并不斷獲得改善的目標(biāo)。
第二，住房問(wèn)題是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，它既涉及到國(guó)家與政府責(zé)任，也涉及到家庭與個(gè)人責(zé)任，還連著市場(chǎng)與單位，各個(gè)責(zé)任主體之間的職責(zé)劃分亦需要從法律上進(jìn)行規(guī)范，不規(guī)范便不可能有健康的住房供應(yīng)秩序，不規(guī)范便無(wú)法避免商品房建設(shè)與供銷中的失范行為，也無(wú)法真正根治政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)及分配中的異化現(xiàn)象。健康的住房保障制度與理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)都迫切需要相應(yīng)的法律規(guī)范。
第三，我國(guó)已經(jīng)通過(guò)了《物權(quán)法》，為制定住宅法奠定了基礎(chǔ)。還有諸如《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等行政規(guī)章，一些行之有效的政策措施經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明亦可以上升到法律規(guī)范的層面。如政府在公共房屋供應(yīng)中的責(zé)任，低收入群體申請(qǐng)廉租房等公共房屋的權(quán)益等，基本上已經(jīng)明確化。因此，制定《住宅法》并非沒(méi)有基礎(chǔ)，而是具有了較為充分的條件。
第四，國(guó)外的同類立法可資借鑒。如美國(guó)國(guó)會(huì)于1949年通過(guò)了《全國(guó)可承受住宅法》，此后又通過(guò)了《住宅法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與社區(qū)發(fā)展法》等相關(guān)法律，宗旨就是要保障公民的居住權(quán)，滿足公民的住宅保障需求。英國(guó)于1946年通過(guò)《住宅法》，1984年又通過(guò)了《住宅與建房控制法》，通過(guò)法律對(duì)公民住宅建設(shè)進(jìn)行全面規(guī)范，尤其是面向家庭實(shí)行住房補(bǔ)貼等措施，促進(jìn)了公民居住條件的改善。德國(guó)以《民法》為基礎(chǔ)，制定了《住宅建設(shè)法》、《建筑法》、《住宅促進(jìn)法》、《節(jié)能法》等系列法律。日本在1951年制定了《公營(yíng)住宅法》，1950年頒布了《住宅金融公庫(kù)法》，1955年制定了《住宅公團(tuán)法》和《住宅融資保險(xiǎn)法》，1960年制定了《居民區(qū)改造法》，1966年制定了《城市住房計(jì)劃法》，這些法律構(gòu)成了完整的住宅法律體系。在韓國(guó)，住宅問(wèn)題也早已經(jīng)上升到法律規(guī)范的層面，2007年上半年，修正后的《住宅法》在韓國(guó)國(guó)會(huì)獲得通過(guò)。可見(jiàn)，國(guó)外有關(guān)住宅方法的立法可以為我國(guó)的住宅立法提供可資借鑒的十分豐富的內(nèi)容。
綜上，對(duì)《住宅法》立法不僅符合目前的需求，而且時(shí)機(jī)也已成熟，從而需要加快立法速度。我們希望，通過(guò)對(duì)住宅立法，真正確立城鄉(xiāng)居民的居住權(quán)，并規(guī)范好住房規(guī)劃、住房建設(shè)、住房供應(yīng)、住房保障、住宅管理等，確保城鄉(xiāng)居民真正享有基本的居住條件并能夠持續(xù)得到改善。我們提出的《住宅法草案建議稿》分為九章：第一章，總則；第二章，住宅規(guī)劃；第三章，住宅建設(shè)；第四章，住宅市場(chǎng)；第五章，住房保障；第六章，住宅管理；第七章，政策支持；第八章，法律責(zé)任；第九章，附則。《中華人民共和國(guó)住宅法》草案建議稿全文附后。
2008年3月11日于中苑賓館
《中華人民共和國(guó)住宅法》立法建議稿草案
（2008年3月11日）
議案起草與領(lǐng)銜人：鄭功成（黑龍江代表團(tuán)代表）
第一章 總 則
第一條 為確保居民的居住權(quán)，改善居民的居住條件與環(huán)境，維護(hù)住宅建設(shè)與住宅市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)住有所居，特制定本法。
第二條 凡城鄉(xiāng)居民住宅規(guī)劃、建設(shè)、交易及住房保障，適用本法。
第三條 國(guó)家建立科學(xué)、合理的住宅建設(shè)和消費(fèi)模式，規(guī)范住房建設(shè)、住房供應(yīng)與住房消費(fèi)，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民適度消費(fèi)。
第四條 各級(jí)人民政府負(fù)責(zé)制定城鄉(xiāng)居民住宅規(guī)劃，并納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，節(jié)約使用土地資源，合理布局城鄉(xiāng)住宅建設(shè)。
第五條 國(guó)家對(duì)住宅堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、維護(hù)公平、保障底線、分類滿足的原則。
第六條 國(guó)家建立公共房屋及住房補(bǔ)貼政策，保證低收入家庭享有基本住宅保障權(quán)益，維護(hù)城鄉(xiāng)居民的基本居住條件。
第七條 國(guó)家建立居民住宅分級(jí)負(fù)責(zé)、分類管理制度，對(duì)公共房屋確立相應(yīng)的申請(qǐng)資格條件與退出機(jī)制。
第八條 國(guó)家建立城鄉(xiāng)居民的住宅登記制度，由行政主管機(jī)關(guān)統(tǒng)一制定并發(fā)放居民住宅所有權(quán)證書(shū)，使用統(tǒng)一的住宅租賃證書(shū)。
第九條 居民住宅權(quán)受法律保護(hù)，任何組織與個(gè)人不得侵害。
第二章 住宅規(guī)劃
第十條 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地實(shí)際情況，制定住宅規(guī)劃，包括住宅建設(shè)布局、土地使用、周邊環(huán)境及對(duì)低收入家庭的住宅保障，并將其納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃。
第十一條 制定和實(shí)施住宅建設(shè)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理布局、節(jié)約土地，實(shí)行先規(guī)劃后建設(shè)，保護(hù)和改善居民居住區(qū)的生態(tài)環(huán)境，尊重地方特色、民族特色，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、公共安全的需要。
第十二條 不設(shè)區(qū)的城市住宅建設(shè)規(guī)劃由市級(jí)住宅主管部門(mén)負(fù)責(zé)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的住宅建設(shè)規(guī)劃單位或個(gè)人進(jìn)行，設(shè)區(qū)的城市住宅規(guī)劃由區(qū)級(jí)住宅主管部門(mén)負(fù)責(zé)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的住宅建設(shè)規(guī)劃單位或個(gè)人進(jìn)行。鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村居民住宅建設(shè)規(guī)劃，在縣級(jí)住宅主管部門(mén)指導(dǎo)下，由鎮(zhèn)、鄉(xiāng)人民政府委托具有相應(yīng)資質(zhì)的住宅建設(shè)規(guī)劃單位或個(gè)人進(jìn)行，規(guī)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持節(jié)約土地等原則的同時(shí)尊重村民意愿。
第十三條 住宅建設(shè)與區(qū)域布局規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)服從城鄉(xiāng)總體規(guī)劃。編制住宅建設(shè)規(guī)劃時(shí)，必須遵守國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行住宅建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理、自然資源和環(huán)境保護(hù)等法律、法規(guī)的規(guī)定。
第十四條 縣級(jí)以上住宅主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)面向所轄區(qū)域低收入家庭制定住宅保障規(guī)劃，確保低收入家庭享有基本的居住條件。
第三章 住宅建設(shè)
第十五條 住宅建設(shè)必須符合安全、環(huán)保的要求，鼓勵(lì)節(jié)能型住宅建設(shè)。
住宅建設(shè)必須確保工程質(zhì)量，符合國(guó)家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)。
國(guó)家扶持住宅建筑業(yè)的發(fā)展，支持住宅建設(shè)科學(xué)技術(shù)研究，提高房屋建筑設(shè)計(jì)水平，鼓勵(lì)節(jié)約能源和保護(hù)環(huán)境，提倡采用先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)設(shè)備、先進(jìn)工藝、新型建筑材料和現(xiàn)代管理方式。
第十六條 建設(shè)單位進(jìn)行住宅建設(shè)時(shí)必須符合法定程序，并經(jīng)過(guò)主管機(jī)關(guān)的審批。
建設(shè)單位必須具備法定資質(zhì)條件，并經(jīng)市級(jí)以上人民政府主管部門(mén)依法審查合格，取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)后，方可在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事住宅建設(shè)。
第十七條 國(guó)家在住宅建設(shè)中推行建筑工程監(jiān)理制度與質(zhì)量保障制度。住宅建成后，應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的建筑工程監(jiān)理單位及監(jiān)理人員進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅建設(shè)單位或建設(shè)者的委托，客觀、公正地執(zhí)行監(jiān)理任務(wù)，確保住宅建筑工程質(zhì)量。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住宅建筑的保修責(zé)任，保修范圍應(yīng)當(dāng)包括住宅地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
任何單位和個(gè)人對(duì)建筑工程的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷都有權(quán)向住宅行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢舉、控告、投訴。
第十八條 城市住宅新區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)合理確定建設(shè)規(guī)模和時(shí)序，充分利用現(xiàn)有市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，嚴(yán)格保護(hù)自然資源和生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)地方特色。舊城區(qū)的改建，應(yīng)當(dāng)保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)風(fēng)貌，合理確定拆遷和建設(shè)規(guī)模，有計(jì)劃地對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行改建。
鄉(xiāng)村住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)相對(duì)集中，合理布局，避免浪費(fèi)土地資源和環(huán)境污染，同時(shí)保護(hù)好耕地。國(guó)家通過(guò)調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)與價(jià)格，以及相應(yīng)的財(cái)政稅收政策，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅供應(yīng)，
第四章 住宅市場(chǎng)
第十九條 各級(jí)人民政府住宅主管部門(mén)依法監(jiān)管住宅建筑材料市場(chǎng)、住宅裝飾材料市場(chǎng)、住宅交易市場(chǎng)、住宅租賃市場(chǎng)及住宅維修市場(chǎng)，維護(hù)住宅市場(chǎng)秩序。
住宅市場(chǎng)行為必須遵循守法、公平、平等互利原則，禁止欺詐行為。
建立住宅信息披露制度，保障住宅市場(chǎng)交易信息真實(shí)有效。
第二十條 國(guó)家利用土地、財(cái)稅、信貸等政策對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，引導(dǎo)住宅市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。
第二十一條 國(guó)家規(guī)范商品房交易市場(chǎng)，發(fā)展租賃房屋交易平臺(tái)，為住宅交易提供有效的公共服務(wù)。
第二十二條 國(guó)家發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)，對(duì)低收入家庭租賃住宅的給予住宅補(bǔ)貼。
第二十三條 國(guó)家強(qiáng)化住宅市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格規(guī)范并執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。禁止閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。
第五章 住宅管理
第二十四條 國(guó)務(wù)院住宅行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)的住宅管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府住宅行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城鄉(xiāng)居民住宅管理工作。
住宅行政主管部門(mén)的主要職責(zé)是制定住宅規(guī)劃和住房政策，做好土地合理供應(yīng)、集約利用和管理，規(guī)范住宅市場(chǎng)，保障低收入家庭的居住條件。
各級(jí)人民政府住宅行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)實(shí)行政務(wù)公開(kāi)，自覺(jué)接受社會(huì)監(jiān)督，并推行問(wèn)責(zé)制。
第二十五條 國(guó)家規(guī)定住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估、考核標(biāo)準(zhǔn)，確保住宅安全和環(huán)保。
第二十六條 各級(jí)人民政府住宅行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立房?jī)r(jià)信息強(qiáng)制披露制度。對(duì)于不正常的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)干預(yù)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序與公正。
各級(jí)人民政府住宅行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法監(jiān)督商品房建設(shè)與住宅市場(chǎng)的交易，維護(hù)住宅交易秩序，接受并處理當(dāng)事人的投訴。
第二十七條 各級(jí)人民政府住宅行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理公共房屋，應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布公共房屋的建設(shè)、供應(yīng)及分配狀況，并及時(shí)處理申請(qǐng)者的申請(qǐng)與投訴。
第二十八條 國(guó)家定期開(kāi)展住宅普查工作，建立健全城鄉(xiāng)居民住宅登記制度和住宅交易申報(bào)制度，完善城鄉(xiāng)居民住宅信息庫(kù)。
住宅行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立居民住宅調(diào)查系統(tǒng)和低收入家庭住宅檔案，為公共房屋供應(yīng)及住房補(bǔ)貼的發(fā)放提供詳實(shí)的依據(jù)。
第六章 住房保障
第二十九條 國(guó)家保障低收入家庭的基本居住條件，鼓勵(lì)城鄉(xiāng)居民通過(guò)住宅市場(chǎng)改善居住條件。
第三十條 國(guó)家建立住房保障制度，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式相結(jié)合。符合條件的城鎮(zhèn)低收入居民可以申請(qǐng)住房貨幣補(bǔ)貼或者住房實(shí)物配租，符合條件的農(nóng)村低收入居民可以申請(qǐng)住房補(bǔ)貼。
住房保障的對(duì)象為城鄉(xiāng)低收入階層中的住房困難家庭，保障對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市級(jí)或者縣級(jí)人民政府按照當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房?jī)r(jià)格水平確定，每年公布一次。申請(qǐng)住房保障待遇的資格條件、住房標(biāo)準(zhǔn)及保障方式，由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本地實(shí)際情況具體規(guī)定，分類實(shí)施。
第三十一條 國(guó)家建設(shè)公共房屋，配租給低收入家庭中的住房困難戶。公共房屋的配租奉行公平、公開(kāi)、保基本的原則，滿足城鄉(xiāng)低收入家庭的基本居住需求。每套單位建筑面積不超過(guò)80平方米，人均居住面積不超15平方米。
第三十二條 公共房屋的建設(shè)資金與住房貨幣補(bǔ)貼，納入國(guó)家財(cái)政預(yù)算，由中央與地方分級(jí)負(fù)責(zé)，并予以保證。
第三十三條 公共房屋僅供申請(qǐng)者及其家庭成員居住，不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。
租住公共房屋的居民家庭有義務(wù)向住宅主管部門(mén)如實(shí)申報(bào)自己的住房狀況、人口狀況、收入狀況、資產(chǎn)狀況等，并接受資格審查。不如實(shí)申報(bào)者，給予行政處罰，造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十四條 享受住房保障的居民家庭人口、收入狀況、資產(chǎn)等發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)向住宅主管機(jī)關(guān)報(bào)告，超過(guò)規(guī)定的享受標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)退出公共房屋，國(guó)家對(duì)退出公共房屋的居民家庭給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
第三十五條 國(guó)家鼓勵(lì)用人單位將職工住房福利納入職業(yè)福利范疇給以考慮，鼓勵(lì)城鄉(xiāng)居民通過(guò)住宅合作社等途徑改善居住條件。
規(guī)范住房公積金制度，公積金基金可以用于公共房屋建設(shè)及中小戶型住宅開(kāi)發(fā)。
第七章 政策支持
第三十六條 國(guó)家統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)居民的住房供應(yīng)，并對(duì)住宅建設(shè)給予相應(yīng)的政策支持。
第三十七條 國(guó)家合理調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，促進(jìn)中小戶型住宅的發(fā)展。
第三十八條 國(guó)家建立多渠道投融資機(jī)制，設(shè)立住宅政策銀行，完善住宅信貸，支持公共房屋建設(shè)和中小戶型住宅建設(shè)。
國(guó)家支持建立住宅保險(xiǎn)制度和住宅信貸擔(dān)保制度。
第三十九條 國(guó)家支持用人單位解決職工住宅、提供住房補(bǔ)貼，支持住宅合作社合作建設(shè)住宅，并在設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)給予稅收減免。
第四十條 國(guó)家與地方人民政府可以設(shè)置住宅保障基金，住宅保障基金由國(guó)家財(cái)政撥款、土地收益等構(gòu)成，用于城鄉(xiāng)低收入居民家庭住宅補(bǔ)貼。
第四十一條 國(guó)家將低收入家庭納入社會(huì)救助制度，對(duì)符合條件的困難家庭給予住房救助，以確保困難家庭能夠租賃符合基本居住的住宅。
第八章 法律責(zé)任
第四十二條 住宅行政管理部門(mén)及其工作人員在住宅規(guī)劃、建設(shè)、監(jiān)管及公共房屋供應(yīng)中瀆職、索賄受賄的，給予行政處分；觸犯刑法的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十三條 住宅建設(shè)單位違法用地、偷工減料、以次充優(yōu)，損害住宅質(zhì)量的，給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰，并視情節(jié)輕重停止或者吊消施工許可證。因住宅質(zhì)量問(wèn)題造成嚴(yán)重后果的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)或者訂立價(jià)格同盟，非法囤積房源，壟斷商品房市場(chǎng)的，按照有關(guān)法律給予懲罰。
第四十五條 公共房屋供應(yīng)過(guò)程中，弄虛作假、內(nèi)外勾結(jié)、損公肥私的，依照情節(jié)輕重給予行政處分、經(jīng)濟(jì)處罰，直至刑事處罰。
第四十六條 居民個(gè)人申請(qǐng)公共房屋、住房補(bǔ)貼時(shí)弄虛作假、損公肥私的，取消其享受資格，并根據(jù)情節(jié)輕重給予經(jīng)濟(jì)處罰。
第四十七條 侵害居民住宅并造成損害后果的，由致害方承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任；因公共利益損害居民住宅的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)受損害方給予充分足額的補(bǔ)償，并負(fù)責(zé)解決其住宅問(wèn)題。
第九章 附則
第四十八條 本法沒(méi)有規(guī)定的，適用其他法律、法規(guī)。
第四十九條 本法自×年×月×日起生效。 |
