在住宅市場受到調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資快速升溫，折射出各路資金的熱情難捺。而隨著保險資金投資不動產(chǎn)開閘，保險公司正成為一股新生力量，快速加入這場暗戰(zhàn)。尤其是近年來一些新興產(chǎn)業(yè)選擇“逃離北上廣”，二線城市的黃金商圈開始進入險資視線。
5月23日下午，浙江杭州錢江新城E03地塊以底價加價100萬元直接成交，成交總價逾23億元，創(chuàng)下了今年杭州主城區(qū)已出讓土地價格的新高。這一“黃金地塊”競得人，正是去年率先拿到保險不動產(chǎn)投資牌照的平安人壽，以及和兩家非“平安系”投資公司組成的聯(lián)合體。
布局二線城市商業(yè)地產(chǎn)
事實上，這并非保險資金第一次圍獵商業(yè)地產(chǎn)黃金地塊。在去年北京CBD地塊招標(biāo)現(xiàn)場，共有國壽、安邦、泰康、陽光等四家保險系企業(yè)現(xiàn)身。他們有的與房企組成聯(lián)合體，有的則是幾家保險公司抱團聯(lián)手。參與模式雖不同，但皆滿載而歸。
自2010年9月保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，2011年多家保險機構(gòu)拿到不動產(chǎn)投資牌照后，保險公司難耐已久的投資沖動得以釋放。
因為不能涉足住宅地產(chǎn)，同時保障房領(lǐng)域收益與風(fēng)險較難平衡，以及養(yǎng)老地產(chǎn)盈利前景模糊等問題，商業(yè)地產(chǎn)便成了保險公司競相爭奪的投資標(biāo)的。
“由于保險資金久期比較長，我們更傾向于選擇有穩(wěn)定投資回報的商業(yè)地產(chǎn)介入。目前，我們的地產(chǎn)儲備規(guī)模是計劃的兩倍。”3月下旬，中國平安(42.04,-0.17,-0.40%)副首席投資官陳德賢在接受本報專訪時曾透露。
值得一提的是，在爭搶一線城市黃金商圈的“蛋糕”后，杭州、成都、武漢等二線城市尤其是省會城市的商業(yè)地產(chǎn)，成為保險資金布局不動產(chǎn)投資的新?lián)c。
一家大型保險公司地產(chǎn)投資方面負(fù)責(zé)人透露，“金融危機對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊正在慢慢減退。這兩年來，商業(yè)地產(chǎn)尤其是辦公寫字樓的空置率開始下降，租金出現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢，加上很多新興產(chǎn)業(yè)正在從沿海發(fā)達(dá)城市向中西部進行轉(zhuǎn)移，因此二線城市尤其是經(jīng)濟發(fā)達(dá)的省會城市的商業(yè)樓宇，將是我們下一步不動產(chǎn)投資的重點。”
租賃為主 自用為輔
除開始關(guān)注二線市場商業(yè)地產(chǎn)投資機會外，保險資金在這一領(lǐng)域的投資模式也在逐漸發(fā)生改變。正由“自用為主、租賃為輔”變?yōu)椤白赓U為主、自用為輔”。
在投資不動產(chǎn)未開閘之前，諸多保險機構(gòu)打著“自用名義”的擦邊球相繼購入一線城市辦公樓宇，但礙于相關(guān)法規(guī)，多數(shù)樓層選擇自用，僅有部分對外租售。
而在險資投資不動產(chǎn)“名正言順”之后，保險機構(gòu)雖對外宣稱仍以“自用+投資”模式涉足商業(yè)地產(chǎn)，但事實上，據(jù)記者了解，保險資金購入商業(yè)樓宇的很大一部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了自用規(guī)模，更多的是用于租賃。更有甚者，為了賺取不菲的租金，一些保險公司寧愿讓自己的部分員工租用相對便宜的辦公樓，而把自己買下的黃金地段寫字樓的大部分樓層租出去，以賺取租金差價。
因為保險資金的加入，一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)爭奪戰(zhàn)已然升級。那么，能夠流入商業(yè)地產(chǎn)的險資究竟能有多少？最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，我國保險業(yè)資產(chǎn)總額逾6.3萬億元，若按照保險資金投資于不動產(chǎn)的賬面余額不高于保險公司上季末總資產(chǎn)的10%來計算，目前可投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的最大資金量為6300億元。
雖然前景可期，但從現(xiàn)狀來看，險資涉足商業(yè)地產(chǎn)只能算是小試牛刀。“主要還是管理、開發(fā)等經(jīng)驗不足，需要練好內(nèi)功。”上述負(fù)責(zé)人坦言。這也就不難理解，為何競標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)黃金地塊時，資金實力雄厚的保險公司會選擇“拉攏”開發(fā)經(jīng)驗豐富的地產(chǎn)商或投資商聯(lián)合競標(biāo)，意在取長補短。
盡管經(jīng)驗不足，但仍有多家物業(yè)咨詢機構(gòu)預(yù)計，隨著保險資金進入不動產(chǎn)的開閘，未來數(shù)年保險資金將成為地產(chǎn)大宗交易的主要買家。
