房地產信托兌付風險開始浮現出來。11月下旬，山東省高級人民法院的一則拍賣公告，使得房地產信托的兌付風險，露出冰山一角。
在國家樓市宏觀調控政策下，各地對房地產行業出臺了限購乃至限價等措施，銀行也對房地產企業貸款收緊，通過信托公司發行項目成了房地產公司的選擇。在現實的操作中，部分房地產信托項目在即將到期時，通過發行新的信托項目予以“借新錢還舊錢”而延續，但在房地產信托也逐步收緊的當下，這些房地產信托項目暗藏的兌付風險也逐漸顯露出來。
當多方合力打壓下，被市場推波助瀾的潮水逐漸退去，真正裸泳的人，開始逐漸露出水面。盡管中國信托業協會的統計顯示，房地產信托兌付的洪峰已經過去，不存在行業性系統性的風險。但可以肯定的是，這次拍賣中涉及的信托項目出現的風險，是第一次，但絕不是最后一次。
而目前在發的信托項目中，房地產信托的預期收益率依然高居榜首，在四季度以來的信托項目預期收益率普遍收低的情況下，依然普遍保持在10%左右。
拍賣公告引爆房地產信托兌付風險
本周三，位于青島奧帆中心旁的大型高檔城市綜合體青島凱悅中心，將在山東省高級人民法院司法拍賣廳公開拍賣。
在各地多如牛毛的房地產拍賣中，一起普通的房地產拍賣，也許根本不會引起關注。但這起房地產拍賣，因為涉及房地產信托項目兌付問題，成為在今年房地產信托兌付高峰中，首例以拍賣形式去完成兌付的信托資產處置項目，因而備受多方關注。
拍賣的標的物青島凱悅中心，由于涉及中融信托發行的房地產信托項目，被信托業稱之為最著名的爛尾房地產。目前，在遍尋不到下家接盤的困境之下，不得不提請法院進行拍賣。
此前的11月22日，山東省高級人民法院發布公告稱，將定于2012年12月12日，也就是本周三，在山東省高級人民法院司法拍賣廳公開拍賣青島凱悅中心，該項目的債權人，是該項目募集了大量開發資金的中融信托。
根據該信托項目合同，該信托項目成立于2010年10月，募集規模為3.845億元，預計年收益率為10%左右，其中認購金額在100萬到300萬之間的，預期年化收益率為9%，認購金額在300萬元以上的，預期年化收益率為11%。該信托計劃資金用于凱悅中心項目的建設及受托人與凱悅置業約定的其他合法資金用途。其保障措施是凱悅置業以其持有的“凱悅中心”在建的1-5層商業裙房抵押給受托人。凱悅置業股東及法定代表人向受托人提供連帶保證擔保及個人無限連帶保證擔保，受托人中融信托已完成對《抵押合同》、《保證合同》及《信托貸款合同》辦理強制執行公證。
據了解，在一系列針對房地產行業的國家宏觀調控下，部分房地產項目銷售舉步維艱，而青島凱悅置業就是在該項目封頂后，因銷售不暢而無力還款。尤其是該項目定位過于高端，而高端項目受到政策調控最為嚴重，使得銷售中出現困境，最后不得不通過拍賣來變現資產。不過，目前該拍賣資產是否能夠拍賣一個好價錢，能否讓中融信托收回信托資金，只有拍賣揭曉后才能知道。
以拍賣形式來處理信托資產，在房地產信托市場，應該是近年來的首個案例。通常情況下，通過拍賣環節處理，存在流拍可能，或者最終成交價低于評估價。據了解，該項目拍賣參考價僅3.3億元，甚至低于信托公司為該項目所募集投入的資金。
盡管該房地產信托是否能夠如期兌付一直是關注的焦點。但由于監管層高度關注以及信托公司自動普遍收緊房地產業務風險，今年以來房地產信托兌付總體平穩，并未出現大規模的風險。
滬上一家信托公司的業務經理介紹，目前存在潛在兌付風險的信托項目，大多是2010年四季度發行的項目，由于當時房地產信托的發行門檻不高，而信托公司的風險控制也基本流于形式，在當時國家開始收緊房地產銀根的情況下，信托項目成了部分房地產融資的絕佳渠道，以至于大批房地產信托項目發行。
不過，他表示，由于信托項目有擔保機制，房地產信托爆發系統風險、出現大面積兌付危機的情況微乎其微。而監管層和信托公司處于行業發展的考慮，基本不會出現項目不能到期兌付的情況。“基本都是剛性兌付，盡管沒有明確規定誰剛性兌付，但是肯定不會違約，至少從目前來看短期內不存在違約問題。”此外，上月全國十大城市房價呈現輕微回升態勢，房地產信托的風險在逐步緩解，大規模違約事件幾無可能。
“借新還舊”模式難以為繼
事實上，中融信托針對青島凱悅中心的房地產信托項目，在該信托計劃成立11個月之后，西川信托擬在上述中融信托項目的基礎上再成立一款信托計劃，信托資金與前述中融信托的項目構成前后接龍，然而由于渠道抵制等因素，該項目終究沒有成行。但是，因為第二家信托公司發行產品接連遭到曝光，使得該信托項目成為信托業內最著名的“爛尾”項目。
據了解，2011年9月，也就是中融·青島凱悅信托計劃存續期進入第11個月，按照此前的合同約定，該信托計劃成立滿12個月后，中融信托有權要求開發商兌付提前終止。
但是，就在即將進行提前兌付的最后期限，四川信托卻發行的一款“川信·青島凱悅”信托計劃，根據公告，該信托產品，計劃募集資金8億元，其11%-13%的年收益率更是引起投資者的關注。該信托項目募集期是2011年9月13日至10月13日，剛好是前述信托計劃的推出期。這種操作模式，毫無疑問采用了“借新還舊”模式。
雖然收益率高于同期產品，但由于其過于明顯的“拆了東墻補西墻”，遭到了諾亞財富、恒天財富等多家第三方理財機構的抵制，而銀行渠道也拒絕銷售該信托產品。在渠道為王的理財產品銷售格局中，渠道拒絕銷售，無疑宣告了產品的終結。最終，四川信托一紙公告終止了該信托計劃。
據了解，為了應對房地產信托的集中兌付，信托業內的處理方式主要有以下幾種：第一種是信托公司或信托公司大股東的資金接盤，通過信托公司自有資金先期接盤，形成過橋資本，然后尋找下家進行處理。這種情況下，由于信托產品發行時，對其擔保抵押物已經做了充分的調查，一般不存在資不抵債的情況，信托公司可以放心接盤。
第二種情況是尋找地產私募接盤，或者尋找有意出手的買家，“只要有下家予以接受，信托公司就可以提前結束信托項目，尤其是一些存在一定潛在市場風險的項目，信托公司對于提前結束項目，更是樂見其成。”
據了解，有不少地產私募基金，會在房地產信托面臨兌付的節點上，以較低的價格去接盤，這主要取決于對房地產后市的預判，如果他們覺得目前是房地產反轉的時機，那么抄底房地產信托將是趕上房地產的投資機會和創富機會。
第三種情況是，通過資產管理公司接盤，這種情況主要是信托公司為了方便省事，通過專業的資產管理公司，可以有效地處理后續事務，而讓自己專注于核心業務。
在目前情況下，由于監管部門對房地產信托的監管愈發嚴格，“借新還舊”的模式基本上難以為繼。
房地產信托收益率仍高
普益財富研究數據顯示，目前發行的信托產品中，房地產信托項目依然保持較高的收益率，大部分預期收益率均在10%以上。投資門檻均在100萬元。其中四川信托發行的昆明經典雙城城中村改造項目，產品期限為24個月，預期收益率為11.4%，而僅有款房地產信托項目預期收益率低于9%，是中投信托發行的國信觀湖灣信托項目，期限為24個月，收益率為7.8%。
10月30日，五礦信托成立的“太湖新城應收賬款投資集合資金信托計劃”，募集資金規模高達10.04億元，就是一款投資于房地產領域的權益投資債權投資類產品。11月7日，中鐵信托3.1億信托貸款受讓天地源西安項目債權，用于開發房地產項目建設。二者的收益率均在10%左右。
銀率網的統計顯示，目前在售的信托項目，投資方向為房地產的項目共有40個，預期收益率基本在10%左右，其中收益率最高的百瑞信托發行的隆鑫地產信托計劃，收益率為12.5%，該信托計劃以增資新設或股權轉讓方式入股重慶隆鑫地產公司，用于項目公司拍地以及前期開發。
而“復星豫園商旅文基金股權投資1期集合資金信托計劃”，預期收益率竟然高達22%-35%，盡管投資起點是500萬元，如此高的收益率還是讓人匪夷所思。該計劃書顯示，這只信托基金的發行規模預計為2億元，上限最高不超過4億元。信托期限為3年，不超過5年。認購的起點金額為500萬元，預期收益可以達到年化22%-35%左右。該基金預期可在第2年開始分配收益，先分配8%，直至項目結束。
與此相對應的是，投資于商業類的信托項目，其預期收益率只有7.5%左右，權益類投資也只有9%左右。而最近幾個月來，信托產品的預期收益率下降呈現下降趨勢，10月份預期收益率只有8.24%。
在信托產品的預期收益率下降的情況下，房地產信托一枝獨秀，引得資金追捧，根據用益信托工作室統計，在11月26日至12月2日一周內，房地產信托發行就突破100億元。
房地產信托受追捧，但其潛藏的風險也不容忽視，而青島凱悅中心的拍賣也為風險敲響了警鐘。業內人士表示，目前投資房地產信托需要注意兩方面的風險。針對信托資金中的雙保險機制，要綜合考察信托項目中的相關各方。一方面是信托項目的還款來源，另一方面是信托計劃的擔保方。“前者直接關系到本金的安全與否，后者則是前者出現問題后的保險屏障，一旦信托計劃用款企業經營出現了風險，出現不能到期兌付的情況，連帶擔保方將是保障本金的最后一道防線。”
