解讀"國19條"土地新政 樓市調控重拳落"地"

　　“兩會”上針對高房價的討伐聲言猶在耳，來自國土資源部的19條土地新政已率先落地，直接將對樓市調控的焦點轉向土地。

　　70%供地用于保障性和中小套型商品房、提高土地競買保證金和首付門檻、開展房地產用地突出問題專項檢查……究竟這一系列土地新政能否發揮出重要的調控作用？又將對福州樓市走勢產生怎樣的影響？

　　新政

　　“國19條”出臺 掀起土地調控風暴

　　3月10日，國土資源部出臺整治房地產用地的專項文件——《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(以下簡稱“國19條”)，全文包含19條土地新規，明確了保障性住房用地供應、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求。

　　其中，開發商今后在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金；成交后，需在一個月內繳清成交額50%的首付款；70%供地用于保障性和中小戶型住房；建立房地產用地開竣工申報制度；今年3月至7月開展房地產用地突出問題專項檢查等幾個條款，被認為是政府全方位加強土地市場監管的“信號”。

　　“國19條”出臺后，業內人士普遍認為，新政在延續去年底以來“國4條”“國11條”調控精神的基礎上，對土地出讓的各個環節制定了更加嚴格和細致的要求，是針對房地產行業的又一記重拳，新一輪房地產調控風暴已然掀起。

　　解讀

　　關鍵詞1 提門檻

　　競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。

　　福晟集團副總裁何建華表示，“國19條”中最具直接影響力的是土地出讓門檻的提高，“福州之前參與土地競拍的保證金在10%左右，新政將保證金提到20%，抬高了開發商拿地的準入門檻，一些缺乏融資能力的中小開發商將面臨考驗，而對資金雄厚的品牌房企來說，影響不大。”

　　除了競買保證金比例的提升，此次“國19條”還對土地成交之后的付款期限作出明文規定。據記者了解，福州現行成交地價付款方式，是要求競得人自土地出讓合同簽訂之日起60日、120日、180日內分三期(比例為50%、20%、30%)支付土地出讓價款。相比新政，最顯著的區別在于首付款從兩個月內支付50%縮短為一個月。

　　對此，上海新聯康福州公司負責人林運暉指出，20%保證金、50%首付款等拍賣門檻的提升，對開發商的資金實力提出了更高的要求。他強調，新政出臺后，企業現金流將成為各個開發商買地時最為重要的前提。這也促使開發商受資金壓力增加的影響，需要權衡現有樓盤銷售回款進度與欲購儲備地塊開發進度之間的關系，購地時將更為謹慎。

　　關鍵詞2 調結構

　　確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。

　　調節住房供應結構顯然成為今年政府宏觀調控的新重點，“國19條”中70%供地用于保障性和中小戶型住房的提法頗為引人注目。

　　實際上，早在2010年1月21日，國土資源部發布的《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》中就已提出，“申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。”

　　國廣一葉·天知營銷策劃總監陳洪興表示，“政府之前對保障房所占比例一直都有強調，這一次只是重申了它的重要性，還是為了解決中低收入者的住房問題。”

　　部分業內人士也提出，國土部門雖然限定了土地的供應比例，但對“保障性住房”“自住性中小套型商品房”“大套型住房”等概念并無一個明確界定。同時70%的總和當中，各種類型住房的比例也未明確分配，因此上述政策的落實，還有賴地方政府的配合與相關細則的出臺。

　　關鍵詞3 治囤地

　　今年3月至7月，將在全國組織開展對房地產用地突出問題的專項檢查。檢查重點是：房地產用地特別是保障性住房用地未經批準擅自改變用途，違規供應土地建設別墅，違反法律法規閑置土地、囤地炒地等。

　　“國19條”的核心思想是規范房地產商拿地行為，整治“囤地”“炒地”。業內人士紛紛表示，此次新政尤為特殊的地方，在于對開發商的“囤地”行為提出了具體的監管處罰措施，包括實行開竣工申報制度、建立誠信檔案、限制拿地等措施，都將對開發商造成實質性的影響。

　　一位福州地產業內人士更坦言，對閑置土地的處罰辦法其實早在前幾年就已出臺，但一直沒有切實執行，原因是開發商拿到土地后，有時因為拆遷問題或者配套未跟上，開發進度有所拖延。他指出，此次“國19條”明確了針對房地產用地的專項檢查時間表，無疑將迫使手中有地的開發商加快開發進度，從而加大供應，長期來看，將對抑制高房價起到一定作用。

　　后市

　　新一輪土地調控風暴已初現端倪，然而，就在3月15日，北京三個新“地王”的涌現給剛剛開啟的土地調控敲了“警鐘”。值得注意的是，當天三個“地王”全部由央企制造，連中國兵器裝備集團、中國煙草總公司等非房地產主業央企也殺入地產領域爭奪地王。“國19條”新政究竟能否抑制地價、房價瘋漲，還有待觀望。

　　A 中小房企拿地難度加大

　　不少業內人士表示，盡管近期土地市場調控政策頻繁出臺，增加了拿地成本，提高了拿地門檻，但央企“地王”的頻繁出現恰恰表明相關政府部門對非房地產主業央企拿地的規定和約束并不嚴格，抑制高地價的有效措施還有待探索。

　　“數據顯示，目前國內房地產企業的數量接近6萬家”，中庚集團執行總裁黃海雄告訴記者，拿地門檻的提高，不可避免地造成土地資源向國企、央企、上市企業靠攏，中小企業拿地困難，也促使有實力的品牌企業力爭做大做強，根據企業自身的發展情況和融資能力來決定拿地計劃。他表示，在宏觀政策調控頻繁的背景下，“會選擇地價相對合理、地塊合適的土地進行持續開發，保持企業的良性健康發展。”

　　“國19條”中競價門檻的抬高對資金實力相對薄弱的中小房企的生存發展提出了嚴峻的考驗。也有部分業內人士認為，新政對土地市場的調控，將加速房地產企業出現分化。迫于資金運轉的壓力，未來品牌房企聯合拿地的趨勢將增強，中小房企則可能轉向二、三線城市發展，加速行業集中化、壟斷化。

　　B 新政關鍵看地方執行力度

　　“這次新政提出的內容比以往更加明確，具備一定的可操作性，然而重點還是在執行。”林運暉指出，特別是加大保障性住房建設和增加中小套型商品房供應等方面，完全依賴于地方政府的投入。

　　其實，早在今年2月份召開的福州市國土資源管理工作會議上，有關領導就表示今年福州市將增加限價商品房、經濟適用房、經濟租賃房等保障性住房的土地供給，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求

　　何建華表示，政府重拳打擊高房價、地價和“囤地”行為的目標明顯，但關鍵還要看政策是否認真執行，比如對土地競買人的開發資格進行專業審查等。他認為，“如果在加大土地供應總量的同時，嚴格執行打擊囤地的措施，才有利于增加有效土地供應量，緩解目前房價上漲的壓力。”

　　在記者采訪過程當中，業內專家和開發商一致認為，“國19條”從條款細則上看與之前政策相比較成體系，但調控能否做到有頭有尾，達成遏制地價、房價過快上漲的初衷，關鍵還在于地方政府的執行力度。假如新政仍無法抑制“地王”頻現、房價持續走高的態勢，不排除政府將出臺更為嚴厲的調控措施。