陳寧遠：房價拋物線真到了下降拐點的右邊嗎

　　眼下，有關樓市是否已進入拐點的爭論雙方仍在各執一詞，而大家現在普遍關心的是，房價是不是真的下降了？下降了多少？只是要獲得相關的準確數據不那么容易。且不說各種統計口徑很不一樣，各地區的差別又很大。而更為重要的是，如何判斷房價是否真的進入了下降通道，可能比了解房價下降了多少還要難。因為這涉及資產價格波動與商業周期的分析。而眾所周知，雖然中國經濟改革已走過三十多年歷程，但直到目前，房地產市場尚未成為一個純粹的、充分競爭的市場（土地交易就不是市場化的），要對這樣的市場作市場價格的波動分析，無論定性還是定量都比較難。

　　比如房價的定性，就受到不同土地性質的制約。一路之隔，工業用地和商業住宅用地相差巨大。僅以上海為例，在著名的閔行區，工業園地的價格可以不到100萬一畝，而臨近馬路的商業住宅用地，價格卻可以高達2000萬一畝。其他地區的土地，也有這樣的價格分門別類的管理，比如農業用地、旅游用地乃至政府公益性質的用地等等，價差都不止一點點。土地性質如此繁多，想在房價的周期波動之中，準確記錄價格波動的范圍實在很難，分析趨勢就更不容易了。因為這種土地價格的管理是以行政手段為核心的，而市場經濟無論怎么發展，都不可能對行政手段統計價格，遑論價格趨勢分析？

　　從國家統計局發布的9月70大中城市住宅銷售價格變動情況看，新建商品住宅(不含保障性住房)，70大中城市中有17個城市價格環比下降，持平的城市有29個；在二手房市場，價格環比下降的城市有25個，持平的城市有21個。其中，北京、上海連續三個月環比持平。不過，這些數據沒有除去房價中最為重要的土地價格因素，讓這些數據的科學性和真實性打了點折扣。因為我們不知道價格構成之中的土地價格是否有變化。政府開發土地的成本究竟是下降了，還是持平，還是微漲。不見這些關鍵數據，就給出房價下降的拐點出現的結論豈不太草率了些？

　　有一些關于房價下降的判斷，是建立在生活感受之中的。比如有局部樓盤打折了，引起了很多老業主的不滿。上海某一個位于郊縣的樓盤，還為此引發了一場風波。但這種發生狀況的具體交易案例本來就不多，作為社會事件可能很重要，也值得分析，但這到底還無法構成對房價下降的實質性分析，因為價格的波動和人們期望值之間并沒有必然的關系。

　　從理性的角度說，上述局部的數據統計和對生活的感受，都不能證明目前正在發生的房價下降是中國樓市進入價格周期性下降的起點。即使現在的下降是確確實實的，我們也需要在價格拋物線的右邊觀察很長一段時間，至少半年以上，甚至要長達一年。2008年第四季度和2009年第一季度長達半年的房價假跌，可以為此提供前車之鑒。

　　要考察各地的樓市實情，目前比較可靠和直接的數據，或許要從查閱各大地產類上市公司的報表中得出。比如中國最大的地產開發商萬科的數據，就證明他們銷售的樓盤價格確在下降。萬科今年三季報顯示，公司實現銷售面積282.2萬平方米，銷售金額320.7億元，分別比2010年同期增長0.5%和減少7.4%。這意味著銷售面積略微上升，而收入在下降。假使樓價還是在繼續上漲的話，那就應該是同步增長，甚至收入增長還應更快些。

　　但這也只是三季度的情況，而萬科半年報顯示，上半年實現銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%。這個數據又清楚地表明三個月前的房價并未明顯下降，交易面積和銷售收入是同步且略快增長的。

　　考慮到萬科是在全國布局的地產公司，其銷售情況應該也可以視為全國地產的市場情況。假使以銷售額除以銷售面積，可以得出萬科公司在全國各地的總體銷售均價，上半年為每平方米1.19萬元，三季度為每平方米1.14萬元，環比大約下降了0.96%。當然，這只是很粗略的統計，因為各地房價差別巨大，我們無法計算萬科上半年和三季度房屋銷售的比重，到底是一線城市多，還是二線城市多。但即使以銷售均價每平方米相差500元計，以70平方米主力房型為例，萬科差不多每銷售一套房屋就少收入3.5萬元。這對萬科這樣的行業龍頭公司來說，想來不會造成多大的問題。對購房者來說，也只是略有實惠。

　　綜合多種信息，現在能謹慎肯定的是，全國樓市的價格拋物線有可能已經走向下跌的右邊，或者事實上已經處在下跌的右邊。對此，是否真值得高興？還有不小的疑問。

　　或許是中國受房價上漲之困的時間太久了，各方因此都在苦等樓價下降。但若房價從此進入下降通道了，我們又該怎么辦？這個問題還沒來得及細想。而這恐怕是更值得面對的問題。至少，對樓價會下跌到什么程度，有多長時間的調整周期，國民經濟的承受力究竟如何等問題，我們得有足夠的估計，以便應變。（陳寧遠 獨立市場觀察人士，知名財經專欄作家）