二手房年底購房眾生相
年底二手房市場成交活躍，但總體相對比較平穩(wěn)
2012年年底，二手房市場成交量明顯上揚(yáng)，而一些區(qū)域房價(jià)也有所抬頭。據(jù)記者了解，目前沒有出現(xiàn)2010年那樣的恐慌購房，但無論是剛需，還是改善性需求，一直在按部就班地實(shí)現(xiàn)著自己的計(jì)劃。為了呈現(xiàn)當(dāng)前樓市的縮影，記者特地選取了三個(gè)典型的購房案例。
剛需購房：當(dāng)機(jī)則立斷
年底，北京二手房市場上的心理優(yōu)勢逐漸向賣方傾斜，很多剛需一族購房時(shí)已經(jīng)不再過多猶豫，遇到合適房源就果斷出手。剛剛在大興購得新房的梁先生夫婦，從有買房想法到購得新房，僅用了不到1個(gè)月時(shí)間。
梁先生和妻子婚后一直沒有買房，直到今年夏天有了孩子，開始有了在大興買房的意向，由于當(dāng)時(shí)他們并不著急，因此沒有付諸行動。而隨著樓市逐漸回暖，夫妻二人終于在12月初正式開始看房。看到市場的火熱，夫妻倆心里越來越?jīng)]底，把所有的周末和工作閑暇都投入到看房當(dāng)中。
夫妻倆先在西紅門附近看中一套一居室，房主報(bào)價(jià)95萬。看房時(shí)房主正在出差，等兩周之后房主回來，報(bào)價(jià)已經(jīng)漲到105萬，梁先生認(rèn)為此人不靠譜，果斷撤出。而后，又看中南庭新苑一套房源，當(dāng)?shù)弥壳胺勘具�沒有下來的時(shí)候，梁先生再次放棄購買。
梁先生表示：“現(xiàn)在真的是賣方市場，很多業(yè)主在提高報(bào)價(jià)，我心里也很著急。作為剛需現(xiàn)在既不能猶豫，也不能浪費(fèi)太多時(shí)間和不靠譜的房主糾纏，必須當(dāng)機(jī)立斷。”
看了六套房子后，梁先生夫婦在大興的金榮園小區(qū)看上一套64平米小兩居，房東報(bào)價(jià)95萬。“這是這幾周來看到的性價(jià)比最好的房子，我們當(dāng)時(shí)決定要出手。”他們果斷出手的這一天是12月26日，距離他們?nèi)硇耐度胭彿浚�不到1個(gè)月時(shí)間。現(xiàn)在回顧買房歷程，梁先生對自己的處事果斷非常滿意。
改善需求：資金缺口拉大
王小姐屬于有房一族，但看著北京的房價(jià)開始穩(wěn)步上升，最近她也開始坐不住了，天天在網(wǎng)上翻看二手房信息。因?yàn)樗X得離自己的換房計(jì)劃，已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。
王小姐現(xiàn)在住的房子是45平米的一居室，位于朝陽區(qū)北三環(huán)附近，地段尚佳。她回憶說：“2009年我們買房的時(shí)候，沒有想到后來房價(jià)長得這樣快，覺得現(xiàn)在手里錢少，就先買個(gè)小點(diǎn)的，將來積蓄多了再換大的。當(dāng)時(shí)有個(gè)60平米兩居室，和我們這個(gè)房子總價(jià)差不多，但是房子比較舊，我們就沒要，買了這個(gè)一居室。”
比起2009年購房的價(jià)格，王小姐的房子已經(jīng)升值了不少，但她卻高興不起來，為當(dāng)初沒有選擇買兩居室后悔不已：“如果再過幾年有了孩子，一居室肯定會很不方便。現(xiàn)在本來不是很急，但是隨著房價(jià)的上漲，我賣掉一居室，買兩居室，二者之間的差額越來越大。”
王小姐算了一筆賬，2009年她買房的時(shí)候，是2萬元/平米，45平米總價(jià)是90萬。如果換成60平米的兩居室，總價(jià)相差30萬左右。而現(xiàn)在，她所在小區(qū)的房價(jià)已經(jīng)漲到4萬元/平米左右，要換成60平米兩居，差價(jià)已經(jīng)拉大到60萬。如果房價(jià)繼續(xù)上漲，這個(gè)差額還會繼續(xù)拉大。“現(xiàn)在都說剛需焦慮，其實(shí)改善性需求，焦慮也不比他們少。”
整合房產(chǎn)：精打細(xì)算
限購之后，很多擁有多套住房的人，開始整合自己名下的房產(chǎn)。在某保險(xiǎn)公司工作的李女士2012年的生活主題就是“換房”，從2月到12月，她賣掉一套兩居和一套開間，買下了一套三居，折騰了一年終于大功告成。
李女士和丈夫都是本地人，兩人名下有一套新景家園81平米的兩居和一套花市棗苑47平米的開間。看著三歲的女兒一天天長大，夫婦倆有了整合房產(chǎn)，買個(gè)三居室的想法。“開間面積不大，也算一套房，還不如把手里的兩套房賣掉，買個(gè)三居室，這樣差價(jià)也不多。”
李女士認(rèn)為，整合房產(chǎn)的時(shí)候，要本著先難后易的原則。“以我自己的例子來說，兩居室成交比較容易，而賣掉開間比較難。如果先賣掉了兩居室，開間遲遲不能成交，那就拖住了買房的后腿。”因此，李女士定下的戰(zhàn)略方針是，一定要先賣掉開間。
2月份，李女士把名下的兩套房源同時(shí)掛牌，果然如她所料，來看兩居室的人非常多，有的還提著全款，相比之下，開間的看房人數(shù)則冷清很多。由于有了之前的既定方針，夫妻倆遲遲沒有將兩居室出手。“當(dāng)時(shí)還有一個(gè)考慮，就是如果兩居室先出手，開間賣不掉的話，如果房價(jià)上漲，那么開間的面積小增值也小，而要買的三居室面積大，總額漲幅會很大，這樣差價(jià)就會拉大。”
從2月到7月，賣掉開間用了5個(gè)月的時(shí)間。而隨后從7月到12月的5個(gè)月，就順利了很多，李女士不僅賣掉了兩居室，還在新裕家園買到了一套130平米的三居室。兩套房賣出，李女士所得不僅足以付新房的全款，還賺了一筆，雖然這一年非常折騰，但是她十分知足。
- 專家觀點(diǎn)
市區(qū)房價(jià)上漲壓力大
林倩(鏈家集團(tuán)副總裁)
我認(rèn)為未來二手房市場會比較活躍，但總體還是會比較平穩(wěn)的。月成交量應(yīng)該在15000套左右。現(xiàn)在市場仍然處在博弈期，如果外在環(huán)境不變，我覺得春節(jié)之后，成交量可能會有一波市場博弈，看買賣雙方誰會妥協(xié)，這也會影響第二季度市場的表現(xiàn)。
從價(jià)格來看，現(xiàn)在一些區(qū)域的價(jià)格確實(shí)有所上升。未來我覺得市區(qū)上漲的壓力比較大，郊區(qū)由于供應(yīng)量比較大，上漲的壓力相對小一些。
市場無逆轉(zhuǎn)跡象
劉軍(鑫尊集團(tuán)董事長)
受到限購影響，目前市場還看不到明顯逆轉(zhuǎn)的跡象。現(xiàn)在成交量和以前旺季相比，還是無法相提并論。所以談不上多么的火熱，也談不上多么恐慌。從另一個(gè)角度看，現(xiàn)在二手經(jīng)紀(jì)公司大都沒有進(jìn)行大規(guī)模門店的擴(kuò)張，也是因?yàn)橹皼]有遇到過這樣嚴(yán)格的限購，他們對未來市場的走勢判斷也是比較謹(jǐn)慎。
