隱性壓力再推一把 長三角更多房企欲降價

　　10月25日晚11點，中海御景熙岸聚集了幾百名購房者深夜選號，“偷偷”買房。據(jù)了解，這批房源均價在16000元/平方米左右，較之前22000元/平方米的價格直降6000元，為了避免老業(yè)主的圍攻才半夜里“偷”著賣房。 目前這400套降價房源已預(yù)訂一空。多位業(yè)內(nèi)人士證實，更多負債率高的大型房企已開始籌劃降價，長三角樓市降價趨勢正進一步深化，新盤的優(yōu)惠數(shù)量和幅度都將增大。

　　與此同時，從房企三季報來看，上市房企三季度收入和凈利潤環(huán)比大幅下降，其中凈利潤下降近四成。資金緊張、存貨積壓是開發(fā)商選擇降價的直接動力。然而，除了財務(wù)數(shù)據(jù)直觀反映的因素外，房企還有一些隱性壓力迫使其不得不選擇降價促銷。

　　上海147個樓盤齊降價

　　此輪退房潮最早出現(xiàn)在杭州。根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自9月初，杭州首例樓盤降價之后就引起前期業(yè)主要求退房，之后各種各樣因樓盤降價而引起的退房事件一再上演。僅10月8日到18日的10天期間，杭州市就有20起退房事件。

　　由上海景瑞地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)的江蘇太倉榮御藍灣在9月底進行了一次為期15天的價格調(diào)整，因降價幅度近2000元/平方米引起老業(yè)主的不滿。數(shù)百名業(yè)主從10月開始，多次前往該項目在太倉和上海兩地的公司進行抗議。

　　此后，南京也出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。南京市房管部門日前公布的10月份期房退房數(shù)據(jù)顯示，截至目前，10月南京新增期房退房53套，創(chuàng)今年下半年以來單月期房退房數(shù)量新高。這些退房者的理由很一致，那就是開發(fā)商現(xiàn)在的售價比此前跌幅太大。

　　而在上海，上周末更是有多家開發(fā)商遭到老業(yè)主圍攻，甚至有的售樓處竟遭到打砸。位于浦東的中海御景熙岸，從今年年初銷售均價2.2萬元/平方米直降至1.6萬元/平方米；嘉定龍湖酈城新推出組團單價為1.4萬元/平方米，而該盤前期房源售價則在1.8萬元/平方米；嘉定綠地秋霞坊均價則從1.7萬/平方米直降到1.3萬元/平方米；位于普陀區(qū)的香溢花城跌幅更大，從3.8萬元/平方米直降至2.5萬元/平方米。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，10月份上海打折的樓盤就達147個，打折幅度從10%到50%不等。

　　上海一向被業(yè)內(nèi)視為房價最為堅挺的區(qū)域市場，此次卻充當(dāng)了全國房價下跌的急先鋒，難怪SOHO中國董事長潘石屹在其微博上也困惑地表示：“上周有人問我，房價會降嗎？我列出了四個可能先降價的城市，萬萬沒想到從上海先開始降價了。我列出了幾家不可能先降價的公司，萬萬沒想到這幾家上半年銷售不錯的公司先降了。為什么？”

　　三季度凈利潤環(huán)比降38%

　　“降價，就要面臨老業(yè)主的不滿；不降價，房子就賣不出去，資金鏈壓力越來越大。開發(fā)商寧可冒著遭前期業(yè)主圍攻、鬧事、退房的風(fēng)險，也要選擇降價，兩害相權(quán)取其輕，說明資金壓力給開發(fā)商造成的危害明顯更大�！鄙虾Ｒ拙友芯吭悍治鰩熝�建雄表示。

　　而房企三季度業(yè)績報告反映出的問題，更能解釋開發(fā)商降價的內(nèi)在動力。萬得統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，剔除不可比因素后，申萬分類下已披露三季報的47家A股上市房企三季度合計實現(xiàn)營業(yè)收入364.76億元，環(huán)比下降12.5%；合計實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤37.45億元，環(huán)比下降38.5%。凈利潤環(huán)比下降的公司共29家，占比達62%。萬科、招商地產(chǎn)、金地集團等一線房企三季度業(yè)績均出現(xiàn)不同程度下滑。

　　從單個公司來看，房企業(yè)績下滑或虧損的企業(yè)增多。在報憂公司中，以宜華地產(chǎn)、國興地產(chǎn)、天業(yè)股份等中小型開發(fā)商為主，但也不乏金地集團、華僑城、濱江集團等大型房企。以金地集團為例，第三季度單季凈利潤同比下滑98%，與二季度的同比增長400%相比明顯惡化；二季度營業(yè)收入同比增長98%，而三季度同比下降20%。

　　在地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深入的同時，房企上市融資以及發(fā)行信托等渠道陸續(xù)關(guān)閉或收緊，在銷售增長乏力甚至下滑的情況下，房企的資金壓力大大增加。三季報顯示，多數(shù)房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標進一步惡化，存貨繼續(xù)積壓。

　　半年報顯示出的經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負趨勢在三季度進一步擴大。在47家房企中，有30家房企經(jīng)濟活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負值，約占六成。而從存貨指標來看，47家房企三季度存貨達5314億元，是6月末2195億元的2.4倍。

　　由上述數(shù)據(jù)可以看出，今年第三季度，在貨幣政策持續(xù)緊縮的背景下，除搶先降價、周轉(zhuǎn)率高的部分大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)外，很多上市房企無論是資金儲備還是融資能力都不容樂觀。

　　隱性壓力再推一把

　　“房企的壓力，僅從財務(wù)數(shù)據(jù)上恐怕還沒有完全體現(xiàn)。”一位業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示。

　　該人士表示，目前擔(dān)當(dāng)起降價先鋒的，無一例外是年初把今年的業(yè)績目標定得偏高的房企。例如龍湖地產(chǎn)，2011年業(yè)績目標定為400億元，而今年1-6月集團實現(xiàn)合同銷售金額182.6億元，尚未達到目標的一半，下半年市場情況更加糟糕，企業(yè)的業(yè)績壓力可想而知。又如中海地產(chǎn)，今年全年的銷售目標定為800億港元，較去年全年671億港元的實際銷售業(yè)績提升了20%，而市場一旦出現(xiàn)低迷，一向“見風(fēng)轉(zhuǎn)舵”的中海立刻降價跑量，從今年年初起就充當(dāng)了上海樓市的降價“領(lǐng)頭羊”。

　　此外，房企更有諸多報表上看不出的資金壓力。去年房地產(chǎn)形勢尙可之時，綠地、旭輝、景瑞等諸多房企大舉拿地，以期占領(lǐng)更大的市場份額。然而，今年形勢之差出乎很多人的意料，先前拿的土地要付地價款，有些地方政府會讓企業(yè)限時繳清，一旦付不出，就有被沒收保證金的可能。而這些亟待支付的資金在企業(yè)的報表中是無法體現(xiàn)的，這些隱性的資金壓力更是逼得房企不得不走降價之路。

　　一位專注于房產(chǎn)項目推廣策劃的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其公司的幾家客戶都是上海知名的豪宅開發(fā)商，目前都在籌劃進一步的降價策略�！伴_發(fā)商對于降價的態(tài)度很糾結(jié)，尤其是豪宅開發(fā)商，生怕降價會得罪前期客戶，還有可能影響豪宅品牌信譽度，因為在豪宅市場，老客戶的維護是非常重要的，一個高端買家很可能會帶來多個客戶資源�！痹撊耸客嘎�，近期每次與開發(fā)商開會討論價格策略和推廣計劃都能明顯感受到開發(fā)商態(tài)度的變化。

　　雖然龍湖地產(chǎn)等房企強調(diào)，此次促銷行為是為了搶占市場份額、爭取成交主動權(quán)的積極行為，但也有分析人士認為，此次長三角區(qū)域領(lǐng)降全國或許與該區(qū)域購房者觀望情緒尤為嚴重有關(guān)。大型開發(fā)商大多將全國市場分為幾大區(qū)域，每年單獨上報業(yè)績指標，長三角今年受調(diào)控影響尤為顯著，觀望情緒特別濃重。眼看全年區(qū)域指標難以完成，華東區(qū)域率先降價也就不難理解了。（記者 朱楠）

　　降價之后的思考

　　當(dāng)樓市降價預(yù)期已經(jīng)在全國蔓延，下行周期已經(jīng)毫無疑問地到來。此時也是我們思考“后降價”時代的時候了，這包括：降價幅度會擴大到什么程度？降價周期會持續(xù)多久？保障房與商品房的雙軌制發(fā)展會有怎樣的趨勢？房價會不會反彈？而近期一系列現(xiàn)象已經(jīng)為我們提供了一些思考的方向。

　　先說降價潮的蔓延。也不過十天左右的時間，我們看到以上海為先導(dǎo)，一線城市普遍出現(xiàn)降價趨勢。部分樓盤降價幅度超過30%，引發(fā)上百位老業(yè)主圍攻售樓處。一位有政府背景的人士稱上海將要求降價20％以上的樓盤及時備案。盡管這一說法不過是對原有政策的另外一種解讀，但也可以看出，政府對樓市如此快速的大幅度降價始料未及。

　　而根據(jù)我們的調(diào)查，除了一線城市外，大量二三線城市開發(fā)商普遍感到銷售壓力，降價動力正在加大。

　　數(shù)據(jù)顯示，包括四個一線城市，以及成都、杭州、大連、石家莊、青島、合肥、長沙、南寧、西安、長春、蘭州等20個典型城市，上周商品住宅成交面積總量為217.25萬平方米，環(huán)比下降5.3%，其中長沙下降53.7%。南京、武漢等城市降幅也在21%至35%之間。

　　房子賣不出去是開發(fā)商降價的最大動力，而這一現(xiàn)象已經(jīng)在二、三線城市出現(xiàn)�！艾F(xiàn)在不是我們不想降，是有關(guān)部門并不想讓我們降。因為這些小城市房地產(chǎn)業(yè)才剛剛發(fā)展起來，地方政府擔(dān)心，一旦大面積降價會使這個產(chǎn)業(yè)一蹶不振，所以從目前來看價格雖然沒降，但這種下行趨勢已經(jīng)形成。今年冬天會有越來越多的城市房價下降�！币晃辉谏綎|開發(fā)房地產(chǎn)的浙商稱。

　　根據(jù)我們的判斷，除了降價潮會在全國蔓延外，降價幅度還將繼續(xù)擴大。因為有龍湖、中海這樣的大開發(fā)商做先導(dǎo)，更多企業(yè)或?qū)⒉扇?0%以上的降價幅度，以吸引資金入市。不過，降價周期也許沒有很多人預(yù)期的那么長。開發(fā)商此輪降價主要是為年底的資金缺口解決問題。如龍湖這樣的企業(yè)，一旦華東等地數(shù)十億的資金回籠打平了現(xiàn)金需要，可能就會停止降價，以等待新的出貨窗口。

　　相比之下，政策周期最難預(yù)測。經(jīng)濟學(xué)家樊綱曾公開表示“開發(fā)商多哭一陣子是好事”。在他看來，中國宏觀政策已進入“防泡沫”周期，不可能半途而廢，前幾年出現(xiàn)的房價在調(diào)控下跌后就反彈的現(xiàn)象很難再次出現(xiàn)。但是，如果降價速度過快，市場反應(yīng)過于激烈，政府決策部門也一定會有所表現(xiàn)。畢竟，房地產(chǎn)市場對中國銀行業(yè)的影響是宏觀經(jīng)濟不可回避的重大問題。中國銀行業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的《2011年中國銀行家調(diào)查報告》顯示， 67.2%的銀行家認為“房地產(chǎn)市場大幅度調(diào)整帶來的風(fēng)險”是其面臨的最主要風(fēng)險。具體來說，銀行業(yè)認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)市場的不確定性增加，其關(guān)聯(lián)的眾多上下游產(chǎn)業(yè)都會受到影響。倘若未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整，會給中國銀行業(yè)帶來較大風(fēng)險。

　　“中國房地產(chǎn)市場形勢依然十分復(fù)雜，這期間不排除開發(fā)商仍有翻盤機會。我們只是不建議開發(fā)商過度指望這種機會�！币晃环康禺a(chǎn)代理業(yè)巨頭非常委婉地說。

　　所謂的翻盤機會是樓市到底在何時會出現(xiàn)反彈。有一種說法是，在目前商品住宅用地供給大幅下降的情況下，在2013年會因為供給減少而出現(xiàn)房價反彈。比如，今年前5個月，北京通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應(yīng)量的一成。這種趨勢也已經(jīng)引起中央政府重視。10月21日，國家領(lǐng)導(dǎo)人在廣西南寧考察時表示，目前，房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要進一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發(fā)展。