萬(wàn)菱匯地處旺地卻冷場(chǎng)，折射天河商圈面臨新的發(fā)展課題
廣州天河商圈被稱為國(guó)內(nèi)數(shù)一的商業(yè)旺地。然而，新開(kāi)業(yè)的大商場(chǎng)“萬(wàn)菱匯”卻遭遇部分商戶撤走的尷尬，是個(gè)別現(xiàn)象還是黃金商圈“打冷顫”？
當(dāng)前天河商圈的商業(yè)甚至廣州的商業(yè)最主要還應(yīng)瞄準(zhǔn)它能帶給消費(fèi)者帶來(lái)什么，著重考量它能為廣州商業(yè)水平的提升和豐富商業(yè)元素作出什么貢獻(xiàn)，而不是盲目疊加同質(zhì)化的商業(yè)項(xiàng)目，這樣不但沒(méi)“錢(qián)途”，也會(huì)對(duì)商圈的健康發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。
新店開(kāi)張不久，部分商家出走
13日，記者進(jìn)入萬(wàn)菱匯負(fù)一層時(shí)發(fā)現(xiàn)，這里聚集了服裝、餐飲、鐘表、珠寶飾品等10大類共69家店鋪，幾乎每個(gè)行業(yè)都有店鋪撤離。據(jù)場(chǎng)內(nèi)租戶不完全統(tǒng)計(jì)，近期“撤退”的商鋪約有30家。
負(fù)一層入口南側(cè)，十多家商鋪店門(mén)緊閉，人去店空。一些店家的商品尚未清理，似乎走得頗為匆忙。在一家正在收拾“行李”的商店，店主對(duì)記者說(shuō)，他的鋪?zhàn)獯蠹s是500元/平方米，每月僅租金就需兩三萬(wàn)元。據(jù)知情人士透露，目前同處天河商圈內(nèi)的正佳廣場(chǎng)負(fù)一層和廣百中怡店負(fù)一層的租金大約在300元每平方米，天河城負(fù)一層由于整體租賃給一家超市，租金更低。“萬(wàn)菱匯客流目前比天河城、正佳都少，對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，既沒(méi)有人氣優(yōu)勢(shì)也沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。”
記者在萬(wàn)菱匯逛了半個(gè)小時(shí)，發(fā)現(xiàn)除了餐飲店，其他店鋪的顧客確實(shí)不多。一家女裝店的服務(wù)員告訴記者，一天接待的顧客一般在30人左右，成交的生意不到10單。
對(duì)于商家集體離場(chǎng)的現(xiàn)象，萬(wàn)菱匯相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“萬(wàn)菱匯共有200個(gè)租戶，負(fù)一樓的商鋪招租已經(jīng)超過(guò)九成半，目前確實(shí)走了一小部分，大約是十多個(gè)。原因之一是商場(chǎng)的二樓正調(diào)整格局，準(zhǔn)備引進(jìn)一些國(guó)際時(shí)尚品牌。”該負(fù)責(zé)人表示，天河商圈目前還是租戶多于商場(chǎng)，招租并不難。
競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，成本節(jié)節(jié)走高
為什么廣州人氣最旺的黃金商圈里會(huì)有大型購(gòu)物中心遭遇冷場(chǎng)的尷尬？
商業(yè)專家楊軍艇認(rèn)為，新商場(chǎng)開(kāi)業(yè)一年內(nèi)有10%的租戶調(diào)整本來(lái)很正常，當(dāng)年天河城和正佳都出現(xiàn)過(guò)類似的情況，不過(guò)那時(shí)的天河商圈尚未如此興旺。如今，強(qiáng)大對(duì)手環(huán)列四周的萬(wàn)菱匯，定位更需精準(zhǔn)。
廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶認(rèn)為，萬(wàn)菱匯占據(jù)天河商圈中心位置，營(yíng)業(yè)面積達(dá)58000平方米。優(yōu)越的地理位置和充裕的經(jīng)營(yíng)面積，是優(yōu)勢(shì)也是負(fù)擔(dān)——一旦吸引不了合作伙伴、吸引不來(lái)顧客、吸引不住商家，很難做大。“萬(wàn)菱匯的市場(chǎng)定位也有問(wèn)題：不及天河城、太古匯的高端，規(guī)模也不及正佳廣場(chǎng)，專業(yè)性又不如頤高數(shù)碼城，這種沒(méi)有特色和主題的經(jīng)營(yíng)方式，是目前一些大商城的通病，也是商城發(fā)展受阻的主要原因。不能形成品牌就吸引不了顧客，沒(méi)有顧客，商家當(dāng)然要走。”
沒(méi)有個(gè)性特色的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)可能導(dǎo)致大商場(chǎng)失去對(duì)消費(fèi)者的吸引力，而業(yè)主方為了短期回報(bào)而在收益分配上不愿與租戶共患難，也是冷場(chǎng)的重要原因。身處黃金地段，并不意味著必然擁有黃金般的身價(jià)。商戶的流失，是在用腳投票。
廣州市社科院研究員彭澎認(rèn)為，萬(wàn)菱匯作為一個(gè)后來(lái)者，面臨著人氣不足、設(shè)施不足等諸多問(wèn)題的挑戰(zhàn)，“創(chuàng)業(yè)期”內(nèi)需要給予商戶特殊優(yōu)惠以利其休養(yǎng)生息聚集人氣，比如，提供與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比更為實(shí)惠、合理的租金，才有利于吸引有潛力的商鋪與商場(chǎng)同成長(zhǎng)。
見(jiàn)縫插針搶灘，未必個(gè)個(gè)發(fā)財(cái)
萬(wàn)菱匯和太古匯相聚在同一個(gè)地鐵站——石牌橋站，記者在該站觀察了45分鐘，發(fā)現(xiàn)從BRT出口往太古匯方向去的人比從A出口往萬(wàn)菱匯方向的人多很多，約有5倍的差距。記者在地鐵站采訪不少市民，大多數(shù)都表示：“天河商圈太多選擇了，我們更喜歡有特色的商場(chǎng)。”
事實(shí)上，天河商圈的不斷擴(kuò)張一直被業(yè)內(nèi)關(guān)注，記者算了算一筆賬：天河城、廣百中怡廣場(chǎng)、亞洲最大單體面積購(gòu)物中心正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯、太古匯、天河又一城、天河電腦城、天河娛樂(lè)廣場(chǎng)以及即將開(kāi)業(yè)的地下商場(chǎng)時(shí)尚天河——天河商圈這塊并不寬裕的區(qū)域內(nèi)集中了超過(guò)200萬(wàn)平方米的商業(yè)規(guī)模，天河商圈不但大，給人的印象也一直是商家賺錢(qián)的“圣地”。天河城憑著一年6億多元的租金收益被稱為廣州商業(yè)最大的收銀機(jī)。廣百中怡店開(kāi)業(yè)不到兩年已經(jīng)開(kāi)始贏利，正佳廣場(chǎng)的停車場(chǎng)每到周日都排起長(zhǎng)龍……然而繁榮背后，也開(kāi)始出現(xiàn)隱憂。在萬(wàn)菱匯部分商家出走之前，2011年年初，位于天河路上的“1836女子生活館”黯然關(guān)門(mén)。
“萬(wàn)菱匯目前的狀況讓我們思考：廣州有沒(méi)有必要擁有這么多大型商場(chǎng)？極限容量在哪里？” 彭澎表示，有研究表明，一個(gè)大型商場(chǎng)可以服務(wù)的對(duì)象是20萬(wàn)人，在目前的天河商圈，大型商場(chǎng)已經(jīng)能為過(guò)百萬(wàn)人群提供服務(wù)。是不是可以學(xué)習(xí)日本的做法——一個(gè)商圈中，新大型商場(chǎng)的入駐要多方調(diào)研征集意見(jiàn)，甚至要經(jīng)過(guò)商圈中其他業(yè)者的同意，由此來(lái)避免土地資源、建設(shè)資源的浪費(fèi)和空置。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果只是因?yàn)樘旌由倘δ壳皬?qiáng)大的聚集效應(yīng)和輻射力，就見(jiàn)縫插針地增加商業(yè)物業(yè)“做簡(jiǎn)單加法”，萬(wàn)菱匯面臨的尷尬可能將不是個(gè)別現(xiàn)象。重復(fù)的商業(yè)建設(shè)未必是健康的投資。“政府應(yīng)該更加注重對(duì)于現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)，以及更科學(xué)地規(guī)劃城市商圈的下一步發(fā)展。”廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰認(rèn)為，當(dāng)前天河商圈的商業(yè)甚至廣州的商業(yè)最主要還應(yīng)瞄準(zhǔn)它能帶給消費(fèi)者帶來(lái)什么，著重考量它能為廣州商業(yè)水平的提升和豐富商業(yè)元素作出什么貢獻(xiàn)，而不是盲目疊加同質(zhì)化的商業(yè)項(xiàng)目，這樣不但沒(méi)“錢(qián)途”，也會(huì)對(duì)商圈的健康發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。
一個(gè)健康發(fā)展的商圈，需要規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)者和政府三方面來(lái)共同打造：規(guī)劃保證了消費(fèi)者的便利，是前提條件；而經(jīng)營(yíng)者合理應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求，是錦上添花；而政府的科學(xué)引導(dǎo)將使商圈成為長(zhǎng)盛不衰的黃金旺地。
規(guī)劃雖是前提 商圈貴在多元
其實(shí)，從規(guī)劃上來(lái)分析，萬(wàn)菱匯先天條件非常不錯(cuò)，和太古匯同樣位于地鐵站上蓋，且比太古匯早開(kāi)業(yè)幾個(gè)月，已經(jīng)搶得先機(jī)。影響萬(wàn)菱匯業(yè)績(jī)的關(guān)鍵因素真的是因?yàn)樘旌由倘σ?guī)劃容量太大？對(duì)這個(gè)質(zhì)疑，有關(guān)規(guī)劃專家感到很無(wú)奈：“規(guī)劃只是做出藍(lán)圖，給出指導(dǎo)方向，終究不是‘包生仔’的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。用地性質(zhì)確定后，做什么類型的商業(yè)，引進(jìn)什么類型的商家，乃至使用什么特征的商業(yè)差異化策略，不是規(guī)劃部門(mén)的事情，而是市場(chǎng)的權(quán)利。政府不應(yīng)該、也沒(méi)有能力去指手畫(huà)腳。”
記者了解到，萬(wàn)菱匯所在的用地，被列入C2用地性質(zhì)。何謂“C2”？即商業(yè)金融項(xiàng)目用地。一般來(lái)說(shuō)，規(guī)劃部門(mén)對(duì)于土地，只會(huì)按照類型進(jìn)行要求，比如住宅用地、商業(yè)金融用地、綠地等等。當(dāng)被定義為C2性質(zhì)后，就意味著這塊土地不能建設(shè)住宅樓，而要用于商業(yè)、金融用途，但具體做什么業(yè)態(tài)的商業(yè)，是開(kāi)酒店還是開(kāi)超市，賣電腦還是賣衣服，賣高檔貨還是便宜貨，則是經(jīng)營(yíng)者的“功課”。萬(wàn)菱匯被納入C2，其目的是形成天河商圈的集群效應(yīng)，但政府并不會(huì)強(qiáng)求業(yè)主去建設(shè)大型商場(chǎng)，更不可能干預(yù)經(jīng)營(yíng)者的合法生意。
反觀其他城市，無(wú)論是市場(chǎng)化程度很高的香港，還是上海，都采用了高積聚的城市發(fā)展方式，以強(qiáng)化商圈的輻射能力。讓消費(fèi)者在步行空間內(nèi)獲得最多的選擇，是商圈“發(fā)光發(fā)熱”的不二選擇，也是規(guī)劃制定的“公理”，因此，無(wú)論是香港的尖沙咀、銅鑼灣，還是上海的南京路、淮海路，雖然商場(chǎng)鱗次櫛比，消費(fèi)者也不會(huì)覺(jué)得“膩”。
然而，聚集并不意味著必然雷同。以尖沙咀為例，海港城、DFS、崇光SOGO百貨三個(gè)“鄰居”雖然都是綜合類商場(chǎng)，但海港城主打“全面牌”，DFS專攻國(guó)際大牌優(yōu)惠品，崇光則長(zhǎng)于日本商品，消費(fèi)者在三個(gè)商場(chǎng)可以選擇不同特色的商品，整個(gè)商圈也因此而生機(jī)勃勃。
或者可以說(shuō)，一個(gè)健康發(fā)展的商圈，需要規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)者和政府三方面來(lái)共同打造：規(guī)劃保證了消費(fèi)者的便利，是前提條件；而經(jīng)營(yíng)者合理應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求，是錦上添花；而政府的科學(xué)引導(dǎo)將使商圈成為長(zhǎng)盛不衰的黃金旺地。(記者 孫晶 蔣錚 實(shí)習(xí)生 陳胤挺)
