廣州首曬物業(yè)養(yǎng)老金“賬單” 支持業(yè)主用專項維修金買國債
“如果業(yè)主真的想用專項維修資金來買國債，我們?nèi)f(xié)助！”昨日上午，廣州市國土房管局就近期本報等媒體報道的物業(yè)專項維修資金焦點問題，召集業(yè)主代表和新聞媒體舉行了政策說明會。
房管局更首度透露，截至今年10月底，廣州專項維修資金歸集額高達(dá)81.26億元，實際使用額為7997萬元。全市有2918個小區(qū)建立了這筆資金，143萬戶業(yè)主辦理了維修資金卡。“到目前為止，維修資金歸集與使用都是規(guī)范、安全的。”廣州市專項維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，隨著進(jìn)入維修的住宅項目增多，專項維修資金的使用率近年已呈上升態(tài)勢，去年全年共使用1727萬元，今年更有望首次突破2000萬元。
使用難？
房管局：維修資金使用少 不等于“沉睡”
廣東圣和勝律師事務(wù)所律師丁劍清表示，專項維修資金的所有權(quán)是非常明確的，但其也有物業(yè)“救命錢”的公共性質(zhì)，其在保值增值的同時，也要防止被套取。
“目前，廣州維修資金歸集量大、使用少，但不等于維修資金在‘沉睡’和使用難。”廣州市專項維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，維修資金是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，只有在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后才能使用。廣州目前大部分商品住宅尚未進(jìn)入需要密集維修的階段。隨著近年交付使用的樓盤在未來陸續(xù)進(jìn)入維修階段，維修資金的使用率將會逐年提高。
目前，維修資金使用量的分析也證明了這一點。如2007年維修資金的使用量僅有438萬元，到2011年已經(jīng)增長到1727萬元。在物業(yè)進(jìn)入維修高峰期前，維修資金歸集量和使用量比例相差較大屬于正常現(xiàn)象，特別是今年以來加大了維修資金的歸集力度，歸集量大大提高，與使用量的比例相差更大。
物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費用也不能從維修資金中列支，《辦法》已有明確的規(guī)定。
新措施：網(wǎng)絡(luò)簽名短信確認(rèn) 解決簽名難
過去，廣州提取專項維修資金，需要先由業(yè)主墊資或者由物管公司墊資，再拿發(fā)票到市房管部門審核后提取，導(dǎo)致部分投入較大的維修工程因為無人先出錢而擱淺。
廣州市專項維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日透露，目前，廣州正制定《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法（暫定）》，設(shè)置緊急情況下使用維修資金的情形和規(guī)定，確保緊急情況下物業(yè)得到及時維修。廣州也已開始實施專項維修資金按工程進(jìn)度分期撥付的制度。
“專項維修資金也實行了跟房不跟人的新制度，這樣即使房子交易了，也不怕找不到業(yè)主。”這位負(fù)責(zé)人透露，有業(yè)主反映維修資金使用難的問題，主要是指使用程序嚴(yán)格，業(yè)主簽名需時長和難以達(dá)到雙2/3的要求。根據(jù)《辦法》第二十二條規(guī)定，維修方案須經(jīng)雙2/3業(yè)主同意。為確保維修資金的使用安全，保障業(yè)主利益，雙2/3業(yè)主簽名、兩次公示和現(xiàn)場查看等環(huán)節(jié)是必要的。
目前，廣州正在推進(jìn)維修資金信息化管理平臺建設(shè)。平臺建成后，有望能通過網(wǎng)絡(luò)簽名、短信確認(rèn)等方式，也可采取電話委托簽名等簡化業(yè)主簽名的手續(xù)，解決雙2/3業(yè)主簽名難的問題。中心也將在確保維修資金使用安全的前提下，盡可能簡化辦理程序，縮短審查時間，提高維修資金使用的辦理時效。
增值難 ？
使用維修資金
購買國債程序
市房管局昨日也公布了用專項維修資金購買國債的具體程序。廣州市屬十區(qū)除番禺和花都外，業(yè)主有利用維修資金購買國債意向的，可向市專項維修資金管理中心進(jìn)行咨詢和提出申請。
申請程序如下：首先由業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主提出購買國債的建議及方案。國債購買方案應(yīng)在物業(yè)管理范圍內(nèi)向業(yè)主公示不少于連續(xù)5日，經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主簽名同意（未成立業(yè)主大會的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3的業(yè)主簽名同意）后再次在物業(yè)管理范圍內(nèi)公示不少于連續(xù)5日。再由業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主持相關(guān)資料到中心辦理購買國債的申請手續(xù)。經(jīng)審核符合購買國債規(guī)定的，由中心到專戶管理銀行辦理購買國債的手續(xù)。
申請維修資金
具體辦理流程
房管局昨日表示，維修資金的使用，在申請資料齊全、符合使用規(guī)定的情況下，申請使用維修資金的審核時間一般需要10～15個工作日。
具體辦理流程是：業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主代表提出維修方案。維修方案經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意，并經(jīng)兩次公示后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向維修資金管理部門申請列支。管理部門履行監(jiān)管責(zé)任，對申請材料進(jìn)行審核，并需到現(xiàn)場查看。
經(jīng)管理部門審批同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主即可在維修工程竣工驗收后持相關(guān)資料辦理維修資金劃撥手續(xù)。
途徑一：業(yè)主可申請購買記賬式國債
此前，荔灣區(qū)金盈居小區(qū)的業(yè)主曾經(jīng)向市房管局提取申請，希望把專項維修資金用于購買5年期國債。“通脹率那么高，我們不想看到資金白白縮水。”金盈居業(yè)委會主任練志群昨日在會上表示，此前房管局把專項維修資金用于存活期存款和短期定存，利率較低，小區(qū)的公共部位收益歸業(yè)主所有，又已足夠用于日常的維護(hù)，所以希望能夠購買最高收益率超過5%左右的五年期國債。
廣州市專項維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日就向他作出了詳細(xì)介紹，表示根據(jù)建設(shè)部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），“在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期”。
根據(jù)《辦法》第十條規(guī)定，為確保維修資金安全，廣州市維修資金以管理部門的名義在專戶管理銀行開立專戶。若利用維修資金購買國債，則屬于機構(gòu)投資者。因此，維修資金只能用于購買記賬式國債。
余額要多于首期3成
市房管局透露，國內(nèi)僅有上海、深圳等少數(shù)幾個城市利用維修資金購買了國債。如上海市僅在約10年前購買過國債；深圳市從2008年開始購買國債，憑證式國債僅面向個人投資者發(fā)售的政策出臺后，今年未再購買任何國債。另外，為保障物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在維修資金購買國債期間的維修和正常使用，購買國債后，業(yè)主分戶賬面應(yīng)確保維修資金余額不少于首期交存額的30%。余額不足時，業(yè)主應(yīng)自行籌集資金解決維修問題。
廣州市專項維修資金目前共有超過27億元存放于廣州農(nóng)業(yè)銀行北秀支行，該支行行長康麗雅昨日在會議上表示，從銀行角度而言，要實現(xiàn)專項維修資金購買記賬式國債，需要解決操作性的問題。
途徑二：考慮一年期定存或組合存款
出席昨天會議的房地產(chǎn)專家韓世同介紹，根據(jù)規(guī)定，維修資金有四種增值途徑：1.存儲利息。2.購買國債的增值收益。3.利用住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的業(yè)主所得收益（業(yè)主大會另有決定的除外）。4.共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。據(jù)介紹，廣州市專項維修資金管理中心參照公積金的存儲計息標(biāo)準(zhǔn)，自2010年4月起，將維修資金的存儲利率從活期調(diào)整為三個月整存整取定期存款利率并計息到戶。
“有業(yè)主認(rèn)為，應(yīng)利用維修資金進(jìn)行多渠道的投資。也有業(yè)主認(rèn)為，確保資金安全是首要考慮的問題，進(jìn)行理財投資存在一定的風(fēng)險。”廣州市專項維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前，國內(nèi)大多數(shù)城市的維修資金都是按照三個月定期存款利率計息的，也有仍是活期利息的，也有個別城市是存儲一年定期的，還有組合定期存款的。該中心正考慮，在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于一年的銀行定期存儲。今后還可以考慮根據(jù)物業(yè)的使用年限，確定存儲期限和比例。與購買國債一樣，進(jìn)行定期存儲后，業(yè)主分戶賬面也應(yīng)確保維修資金余額不少于首期交存額的30%。相關(guān)政策還有待進(jìn)一步研究后出臺。
專戶銀行擬統(tǒng)一招投標(biāo)
市房管局昨日透露，目前中國建設(shè)銀行負(fù)責(zé)辦理從化市、增城市、花都區(qū)、番禺區(qū)等四個行政區(qū)域維修資金的存儲和支付業(yè)務(wù)；中國農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行和平安銀行負(fù)責(zé)辦理其余八個行政區(qū)域維修資金的存儲和支付業(yè)務(wù)。
為確保專戶管理銀行選定工作的陽光透明，廣州近期擬采取公開招投標(biāo)的形式選定專戶管理銀行。以后，業(yè)主便可以物業(yè)管理區(qū)域為單位，在所有專戶管理銀行中自由選擇一家辦理維修資金的存儲和使用業(yè)務(wù)。(文/記者賴偉行 通訊員穗房宣 )
