小產(chǎn)權(quán)房滋生凸顯城鄉(xiāng)供地矛盾
10月9日，北京市政府召開專題會議提出，對在建在售的“小產(chǎn)權(quán)房”要堅決處理，立即叫停。同時，對于歷史上多年形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，將分類研究處理辦法。這是北京市繼市國土局對外公布79處小產(chǎn)權(quán)住宅名單的又一動作。
專家對此表示，由于小產(chǎn)權(quán)房管理、控制等方面風險性極大，因此，清理小產(chǎn)權(quán)房是必要的選擇。但是，我們必須認識到，小產(chǎn)權(quán)房的滋生凸顯我國現(xiàn)階段城鄉(xiāng)供地的矛盾。
主要購買群體是中低收入階層
據(jù)了解，此次專題會議強調(diào)，要深刻認識“小產(chǎn)權(quán)房”的極端危害性，解決問題態(tài)度一定要堅決。堅決杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”；對在建、在售的要堅決處理，立即叫停。做到早發(fā)現(xiàn)、早整治；對歷史上多年形成的，要分析原因，分類研究處理辦法。
而在此之前，北京市國土局對外公布了歷時4年所摸底的北京在建、在售的79處利用集體土地違法建設銷售住宅名單，而上榜樓盤多在昌平、房山、懷柔等8個區(qū)縣。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，小產(chǎn)權(quán)房的主要購買群體是中低收入階層，在商品房價格居高不下的背景下，中低收入者不得不選擇位置較遠、配套及保障較差，但價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。
事實上，我國小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展并非一日形成。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)顯示：1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達到7 .6億平方米，其中“十一五”時期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達到2.83億平方米。據(jù)國土資源部不完全統(tǒng)計，2007年以前，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計高達66億平方米。另據(jù)國土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。以北京為例，據(jù)非官方機構(gòu)不完全統(tǒng)計，北京目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個房地產(chǎn)市場的20%，涉及近30萬戶家庭。
小產(chǎn)權(quán)房不會合法化
對于造成小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的原因，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強對《經(jīng)濟參考報》記者表示，出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的原因并不能一概而論。一方面，我國城鄉(xiāng)二元化的土地制度，城市實行建設用地制度、農(nóng)村實行集體土地制度，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)供需矛盾突出，給小產(chǎn)權(quán)房以生存空間。另一方面，城市建設的過程中土地資源日益稀缺，加上“炒房熱”使得城市房地產(chǎn)市場供不應求，價格也在節(jié)節(jié)攀升，而部分中低收入者資金有限，給小產(chǎn)權(quán)房提供了消費人群。而最后，則是監(jiān)管層面對農(nóng)村用地監(jiān)管方面的缺失，給予了小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展空間。
“但是，購買小產(chǎn)權(quán)房風險會很大。”陳國強指出，由于小產(chǎn)權(quán)房價格相對低廉又不受法律保護，因此，在消費者購買后，房屋質(zhì)量、相關(guān)設施配套一般都不符合正常小區(qū)的要求。再加上在房屋交易過程中多為私下交易，因此，這種不受認可的交易行為，風險性更高。
值得注意的是，在記者調(diào)查中，多位受訪者雖然知道小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑存在風險，并了解監(jiān)管部門已經(jīng)著手清理小產(chǎn)權(quán)房，但是仍表示“堅信”自己購買的小產(chǎn)權(quán)房最終會“轉(zhuǎn)正”。
而在此之前，住房和城鄉(xiāng)建設部村鎮(zhèn)建設司副司長趙暉再度予以否認，并明確表示小產(chǎn)權(quán)房將不會合法化。
處理小產(chǎn)權(quán)房不會“一刀切”
北京市國土局相關(guān)人士對此表示，由于小產(chǎn)權(quán)房涉及人數(shù)眾多，人群繁雜，情況也不一樣，因此，不會“一刀切”，而是將結(jié)合每個項目具體情況提出具體的處理措施。對在建項目將責令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍；對在售項目將責令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。而對于已售小產(chǎn)權(quán)房的處理形式，并沒有做過多透露。
陳國強表示，由于小產(chǎn)權(quán)房形式眾多，因此，在小產(chǎn)權(quán)房清理方面，也應進行分類。像住宅、農(nóng)家樂、農(nóng)家旅館等并不能一概而論。除此以外，對于小產(chǎn)權(quán)房大戶的住宅類，應做新舊區(qū)分，首先禁止新建。與此同時，對于已經(jīng)建成、尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)政府驗收合格后收購作為保障房來源，以彌補保障房供應的不足。而對規(guī)模化并已出售的小產(chǎn)權(quán)房則可采取補繳相關(guān)稅費，給予轉(zhuǎn)正機會。
而張大偉認為，對于小產(chǎn)權(quán)房清理，應該首先是禁止交易繼續(xù)，然后有可能會逐漸清退，轉(zhuǎn)正的可能性非常小。他表示，應嚴懲新購，淡化已購，不準新增。
除此以外，社會輿論也有補繳地價款、試點物業(yè)稅或放開農(nóng)村宅基地的租賃等等處置對策的說法。
“不管小產(chǎn)權(quán)房怎樣處置，但我們必須認識到，我國現(xiàn)今所面臨的城鄉(xiāng)供地矛盾。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，小產(chǎn)權(quán)房的確解決了部分低收入家庭住房問題。而在我國城鎮(zhèn)化的過程中，將會有更多的低收入人口、農(nóng)村人口選擇“進城”，而怎樣解決這部分人的住房問題將會是對我國土地制度的再次考驗。（記者 梁倩）
