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占地超三萬平方米，2000余套房源、四星級酒店和兩萬平方米超商一起構成了號稱北京房山地標性城市綜合體的C-PARK時尚廣場(以下簡稱時尚廣場)。目前這個位于北京西南六環外的綜合體項目起價僅為6000元/平方米，在北京動輒兩三萬元的房價下，令人生疑。
昨日，記者以購房者身份，向時尚廣場項目的銷售人員詢問項目產權性質是否為小產權，銷售人員予以了否定，“我們這是顧冊村的集體用地，項目都已在相關部委進行了備案。”究竟這個項目又為何能打出“不限購”的旗號吸引購房者呢？
集體用地上的“綜合體”
“我們一期已經銷售完畢，二期何時開盤還未定，但估計要等到明年才能開盤。”時尚廣場銷售人員告訴記者，一期銷售的一千多戶即將于12月份入住，目前5棟樓都已經建好。
按照該項目官方網站介紹的信息，該項目總占地37000多平方米，總建筑面積為140000平方米。項目分為南北兩區，有8棟17~26層的高層板樓，共2500戶，另包括四星級酒店及2萬平方米超市。
據銷售人員介紹，該項目主打33~86平方米中小戶型，二期開盤的價格在6000元/平方米，并且保證入戶的水電氣都是民用價格。當記者提出是否能簽合同走網簽時，銷售人員表示該項目簽訂的為招商合同，但年限同樣是70年，“你自己住是肯定沒問題的。也可以注冊公司，投資居住都很合適。”
對于其兩萬平方米商業，銷售人員表示目前還沒有開盤；對于商業部分的具體價格以及出讓形式，該銷售人員表示，“得看開發商怎么決定。”
限購政策實施以來，由于不在政策限制范圍之內，商業地產被迅速催熱。這個項目也僅僅是因為其“城市綜合體”的性質而不再受限嗎？
“我們這肯定不是小產權，這塊地是屬于顧冊村的集體用地，土地性質是屬于批發零售用地。”該銷售人員十分肯定地告訴記者，所有的手續都可以到相關部委的網站上進行查詢。
隨后，記者通過北京市規劃委網站查詢后發現，該項目用地規劃許可證所申報的項目名稱為：顧冊綜合批發市場改擴建項目，建設單位為北京市房山區人民政府城關街道辦事處顧冊村村民委員會，建設位置為房山區城關街道辦事處顧冊村。該用地規劃許可證于2009年7月核發。
2011年4月8日，該項目曾與北京盛祥福鼎投資管理有限公司簽訂了授權委托書，而上述顧冊綜合批發市場擴建項目的推廣名則被定于“C-PARK時尚廣場”，該項目由上述投資公司進行招商、收款及后期管理等相關事宜。委托書中稱，待辦理交房手續時由顧冊村頒發 《房屋權屬證書》。
隨后，記者聯系了北京盛祥福鼎投資管理有限公司，該公司一位相關負責人表示，該項目沒有住宅，全都是商業招租，所以也不存在產權證。“售樓人員可能在表述上不太準確，并不是出售住宅，都是商鋪。”對方告訴記者，該項目是包括商業、酒店、辦公樓等在內的城市綜合體項目，所有物業都是開發商自己持有，只是出租的年限有所不同。目前酒店已經封頂，到明年年中基本能投入運營。
簽補充協議贈50年
既然如開發商所說所有的項目都是出租，那按照《合同法》的規定，租賃期限最長不可超過20年，售樓人員承諾給購房者的70年又是如何得來的呢？
對此，上述銷售人員告訴記者，在簽訂的招商合同中，確實只有20年的使用年限，但還會與購房者簽訂一個補充協議，“國家規定租賃年限不能超過20年，但補充協議又贈送了50年。補充協議是主合同的一部分，在二者發生沖突時，是以補充協議為主的，就是保證在70年內沒有債務債權糾紛，可以自由轉租轉讓和租售。也保障了您的利益。”銷售人員如此表示。
該銷售人員還表示，在20年到期后，并不需要繳納任何費用，便能再延續50年使用權。
“因為這個不像商品房，而是屬于國家無償無期限劃撥土地，這種土地一般是用來建市場、學校和醫院。我們原先也是綜合批發市場，通過市場擴建招商的形式得到70年的使用權。”對于記者的疑慮，銷售人員笑著說，這么多人都已經買了，可以完全放心。
這樣“以租代售”的模式究竟對購房者存在怎樣的風險？對此，記者詢問了秦兵房產律師團隊的徐斌律師。徐斌表示，補充協議違反法律規定肯定無效，“該項目從村集體用地的批發市場變為綜合體，變更了規劃，同樣處于灰色地帶，一旦政策稍有嚴厲，可能就會落入清理整治的范圍。”
徐斌稱，只有住宅的土地使用權是70年，集體土地的承包權一般是30年，“銷售人員提出70年使用權限是為了讓消費者產生一個聯想，把70年和合法住宅這兩個概念聯系起來。”
隨后，記者致電北京市住房和城鄉建設委員會的便民熱線，該處工作人員在查詢后告訴記者，從系統上來看，C-PARK項目目前只是在西城區的一個項目，而非是在房山，“您所說的這個項目我們沒有查到預售許可證，也就是說前期手續不是特別齊全，對于您購買這個房屋是沒有保障的。對于您所說的租20年贈50年，等于是一個債權關系而非物權關系，一旦租賃這個房源的話，將來有什么糾紛的話對您來說不是很有利。”
該工作人員表示，即使項目持有住建部門頒發的施工許可證但是與消費者購買關系不大，“而且租賃的話您可能得不到產權證，這個對您來說存在一定的風險，我們還是建議您考慮一下。”
“正常的租賃協議房租可以一年一交或者半年、一個季度來繳納，但是這個項目需要20年的租金一次性付清，這其實就是以租代售。打了政策的擦邊球。一旦出現問題便能導致合同無效。過了20年，開發商看房價上漲，說不租就能不租。一旦有利可圖，開發商也會起訴確認合同無效從而解除租賃合同。”徐斌律師告訴記者。
“城市綜合體”僅為概念？
對于這樣一個六環外的綜合體，售樓處打出“自住投資兩相宜、不限購”的旗號，并明確表示為民用水電天然氣，這無疑是在吸引一部分剛需購房者，以及被限購令所擠壓出去的無資格購房人群。
然而，該項目開發商明確表示，項目屬于商業招商，否定了其存在住宅的功效。
售樓處、開發商的不同口徑似乎也凸顯出“城市綜合體”大熱背后的隱憂。
“一個城市綜合體未來的發展，必須要依托于區域周邊的配套，包括是否有支撐起發展的消費人群，如果只是依靠項目本身的租賃人群，就比較令人擔憂。”郭毅告訴記者，對于綜合體項目來說，如果不是政府規劃建設的，同時配備了大量的住宅用地，教育設施用地，娛樂設施用地進而實現區域整體營造，單就一個綜合體項目很難有好的盈利前景。
“目前除了成都和杭州在綜合體建設方面有地方性的技術規定之外，其他還沒有全國性的具體技術標準，主要是指多重功能以上的以商業為主的產品。”中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
王永平還表示，投資者不要迷信綜合體，“什么商業業態并不重要，重要的還是投資人對于整個項目的前景、周邊環境要有一個基礎調研，現在房地產概念營銷非常多，更需要購房者要有理性的判斷。”
