朝陽(yáng)石佛營(yíng)房地產(chǎn)過戶大廳近日門庭若市，常有人為了一個(gè)當(dāng)天過戶號(hào)起五更爬半夜，或是付給“號(hào)販子”不菲的排號(hào)費(fèi)。本報(bào)記者 劉航 攝
“學(xué)區(qū)房，買了就能上雙榆樹中心小學(xué)。”“新地鐵開通還有5天，不要再猶豫。”二手房市場(chǎng)，交通、學(xué)校等資源一直是支撐賣價(jià)的重要原因。記者走訪了上地、中關(guān)村、朝青、紫竹橋四個(gè)區(qū)域發(fā)現(xiàn)，本輪領(lǐng)漲的二手房小區(qū)，都是占著“學(xué)校旁”或者“地鐵旁”的小區(qū)。
上地區(qū)域
6.2萬(wàn)元的報(bào)價(jià)“有價(jià)無(wú)市”
領(lǐng)漲小區(qū)：上地東里
6.2萬(wàn)元的報(bào)價(jià)“有價(jià)無(wú)市”
“我們小區(qū)的一居室是要瘋啊。”每每接到中介勸說賣房的電話，住在上地東里的市民邵先生都頗為感慨，“兩居室才賣5.3萬(wàn)元/平方米，一居室的報(bào)價(jià)竟然高到6.2萬(wàn)元/平方米，這差得可太大了。”
帶著疑問，記者以看房人的身份，走訪了上地東里小區(qū)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主報(bào)價(jià)超過6萬(wàn)元/平方米的房源，幾乎全部集中在小戶型。比如，一套47平方米的一居室，業(yè)主報(bào)價(jià)285萬(wàn)元，折合單價(jià)60638元/平方米；而另一套掛著“急售”的45平方米一居室，精裝修，業(yè)主報(bào)價(jià)280萬(wàn)元，折合單價(jià)62222元/平方米。
“上地東里比較特殊，屬于學(xué)區(qū)房，有上地小學(xué)的入學(xué)名額，房源搶手，房?jī)r(jià)自然比其他小區(qū)要高。”經(jīng)紀(jì)人吳先生告訴記者，近兩個(gè)月，隨著市場(chǎng)回暖、買房人增多，賣房的業(yè)主也一路調(diào)價(jià)，“9月份我還能給您找到單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以下的房子呢，這會(huì)5.4萬(wàn)元/平方米就算高性價(jià)比了。”
不過，吳先生也承認(rèn)，即便是稀缺戶型，報(bào)價(jià)超過6萬(wàn)元/平方米的一居室，也屬于“有價(jià)無(wú)市”的超高報(bào)價(jià)。“實(shí)際看，一居室的市場(chǎng)成交價(jià)目前在5.6萬(wàn)元到5.8萬(wàn)元之間。報(bào)價(jià)超過6萬(wàn)元的房子難賣。”
吳先生告訴記者，就在上周末，客戶看中了一套一居，但因?yàn)闃I(yè)主不愿意把價(jià)格降到6萬(wàn)元/平方米以下，最后沒談成。“現(xiàn)在來(lái)買房的客戶，多數(shù)是必須出手的，支付能力有上限，真是努著都?jí)虿恢簿筒毁I了。”
中關(guān)村區(qū)域
學(xué)區(qū)房賣到5萬(wàn)元
領(lǐng)漲小區(qū)：雙榆樹北里
學(xué)區(qū)房賣到5萬(wàn)元
“72平方米兩居，業(yè)主報(bào)價(jià)360萬(wàn)元，但因?yàn)橐獡Q房，誠(chéng)心出售，全款支付的話就355萬(wàn)元，折合單價(jià)49300元/平方米，已經(jīng)算是小區(qū)里的底價(jià)了。”在交談中，經(jīng)紀(jì)人鄭小姐一直向記者強(qiáng)調(diào)，業(yè)主屬于著急出手型，價(jià)格已沒有一分退讓余地。
在中關(guān)村區(qū)域，漲幅較高的雙榆樹北里有雙榆樹中心小學(xué)的名額，市場(chǎng)最新售價(jià)5萬(wàn)元。而在9月份，4.5萬(wàn)元的房子在這個(gè)小區(qū)已經(jīng)算是貴的。
“整體來(lái)說，學(xué)區(qū)房還屬于賣方市場(chǎng)，賣的少買的多，交易不對(duì)稱。”我愛我家雙榆樹區(qū)域高級(jí)買賣經(jīng)理費(fèi)先生告訴記者，由于近兩個(gè)月改善型購(gòu)房人入市偏多，再加上業(yè)主普遍都持有漲價(jià)預(yù)期，房?jī)r(jià)也就水漲船高。“雙榆樹北里漲幅較大，一是因?yàn)橄啾扔谖宓揽诘姆孔樱^(qū)的戶型較小，總價(jià)較低；二是樓齡新、不臨街。不過，客戶目前的最高接受能力也就在50000元/平方米，超過這個(gè)數(shù)字的報(bào)價(jià)，依然很難成交。”
紫竹橋區(qū)域
領(lǐng)漲小區(qū)：車道溝南里老公房賣出次新價(jià)
“3.4萬(wàn)元的房子？目前您在這個(gè)小區(qū)是找不到了。”失望地從中介門店得到“沒有”的答復(fù)后，市民胡先生后悔自己又晚行動(dòng)了一步，10號(hào)線二期開通在即，如今連車道溝南里這樣的老公房小區(qū)，都賣到了3.8萬(wàn)元的價(jià)格，“這可幾乎相當(dāng)于附近美林花園的房?jī)r(jià)了，那里均價(jià)也就4萬(wàn)元。”
按著胡先生提供的信息，記者通過中介門店，咨詢了車道溝南里的多套房源，平均報(bào)價(jià)都在3.8萬(wàn)元，而最貴的一套53平方米兩居室，總房款達(dá)到240萬(wàn)元，折合單價(jià)已達(dá)到45283元/平方米。
“您要是真心想買，我這里有套58平方米兩居室，主臥東北向，業(yè)主報(bào)價(jià)230萬(wàn)元，但可商量，220萬(wàn)元拿下問題不大。”經(jīng)紀(jì)人小張告訴記者，3.8萬(wàn)元已經(jīng)是目前的低價(jià)，近一個(gè)半月內(nèi)房?jī)r(jià)至少漲了3000元。
“以前，車道溝南里屬于紫竹橋一帶的老公房小區(qū)，樓盤舊，交通也不太便利，所以房?jī)r(jià)也處于同區(qū)域的低位。但隨著新地鐵的利好帶動(dòng)以及購(gòu)買人群以剛需和改善為主，車道溝南里反而成為區(qū)域中的領(lǐng)漲樓盤，賣出了中檔樓盤的價(jià)格。而像紫竹花園、美林花園等中高檔樓盤，由于小戶型少、需求少，漲幅反而不那么明顯了。”我愛我家市場(chǎng)研究院分析師孔丹告訴記者。
朝青區(qū)域
領(lǐng)漲小區(qū)：晨光家園緊挨地鐵兩月漲4000元
在北京，新地鐵的開通對(duì)于房?jī)r(jià)總是利好，這點(diǎn)在晨光家園小區(qū)格外明顯。
“朝青板塊，緊鄰地鐵6號(hào)線，近兩個(gè)月北京成交量最高的小區(qū)。”昨天下午，記者以看房人的身份詢問報(bào)價(jià)。“86平方米兩居室，總價(jià)242萬(wàn)元，單價(jià)28140元。”“72平方米一居室，總價(jià)220萬(wàn)元，單價(jià)30513元。”“54平方米一居室，總價(jià)175萬(wàn)元，單價(jià)32407元。”記者連著咨詢了三套房源，最便宜的報(bào)價(jià)都要2.8萬(wàn)元。
“我來(lái)之前在網(wǎng)上查過價(jià)格，這個(gè)小區(qū)10月份才賣到2.4萬(wàn)元、2.5萬(wàn)元呀，怎么兩個(gè)月就漲了4000元？”對(duì)于記者的疑問，孫先生堅(jiān)決表示，這三套都是業(yè)主的實(shí)際報(bào)價(jià)，自己一點(diǎn)兒沒作假。“實(shí)話實(shí)說，我也想給您挑套便宜點(diǎn)的房子，可晨光家園現(xiàn)在的平均價(jià)格都在2.8萬(wàn)元到3萬(wàn)元之間。還有不少報(bào)價(jià)在3.4萬(wàn)元的房子呢，我都沒給您推薦了，業(yè)主不誠(chéng)心賣，您也嫌高不會(huì)買。”
對(duì)于兩個(gè)月單價(jià)漲了4000元/平方米，孫先生的解釋是新地鐵開通，晨光家園緊鄰地鐵，市場(chǎng)需求大，再加上部分業(yè)主惜售，房源供不應(yīng)求，所以房?jī)r(jià)漲幅也較朝青板塊同類型的其他小區(qū)要高些。
“現(xiàn)在北京哪里還有降價(jià)的二手房呢？成交量一高的時(shí)候，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著高，只不過新地鐵利好，加速了部分小區(qū)的漲勢(shì)。”
本報(bào)記者 趙瑩瑩 J201
短評(píng)
源于教育不均衡
本輪房?jī)r(jià)上漲，學(xué)區(qū)房是最早開漲，且漲幅最大的。
北二環(huán)德勝門附近，5月份學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)均價(jià)在4萬(wàn)元左右，七八月份漲到4萬(wàn)7左右，目前達(dá)到5萬(wàn)元，甚至更高。以北三環(huán)周邊的陽(yáng)光麗景為例，目前均價(jià)6萬(wàn)元左右；北六環(huán)周邊的新房長(zhǎng)灘1號(hào)均價(jià)2萬(wàn)元左右，南六環(huán)周邊的龍湖時(shí)代天街均價(jià)16000元；三者的房況是同品質(zhì)的，房?jī)r(jià)之所以差三四倍，除了位置，還有就是因?yàn)殛?yáng)光麗景是學(xué)區(qū)房，能上西城區(qū)重點(diǎn)小學(xué)西師附小。
學(xué)區(qū)房為什么漲得快，因?yàn)樯佟Ｒ粋�(gè)好的學(xué)校周邊，一個(gè)月就出二三套房子，而背后是幾百個(gè)想上重點(diǎn)的學(xué)生家庭。因此，有人說，學(xué)區(qū)房比婚房還剛，因?yàn)椤昂⒆印北取罢赡改铩边�厲害。
“重點(diǎn)校”對(duì)家長(zhǎng)來(lái)說，意味著更優(yōu)秀的師資隊(duì)伍，意味著更優(yōu)質(zhì)的教學(xué)質(zhì)量，意味著更安全的教學(xué)管理，甚至是升入重點(diǎn)中學(xué)、大學(xué)的搖籃。家長(zhǎng)買學(xué)區(qū)房純粹是為了讓孩子獲得進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校的資格，房子大小無(wú)所謂，年代老點(diǎn)沒關(guān)系，環(huán)境差點(diǎn)也能接受。一來(lái)，為了孩子，家長(zhǎng)什么都能忍，二來(lái)一旦孩子畢業(yè)之后，他們就會(huì)把房子賣掉。買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)大多都是這種想法。
就近入學(xué)本來(lái)是個(gè)意圖良好的政策，可現(xiàn)在，對(duì)不少家長(zhǎng)來(lái)說，卻意外結(jié)出了學(xué)區(qū)房這顆不得不咽下去的苦果，甚至成為一場(chǎng)停不下來(lái)的金錢比拼游戲。尤其是，當(dāng)這場(chǎng)游戲的參與和推動(dòng)者還不僅僅是望子成龍的學(xué)生家長(zhǎng)，就近入學(xué)政策陷入了尷尬。
有人說，與交納贊助費(fèi)擇校相比，通過購(gòu)買學(xué)區(qū)房擇校是一種進(jìn)步，體現(xiàn)出一定的合理性，因?yàn)樗苊饬私患{贊助費(fèi)所帶來(lái)的權(quán)錢交易和暗箱操作，用市場(chǎng)化手段讓擇校規(guī)則變得簡(jiǎn)單和透明。據(jù)說，學(xué)區(qū)房不是中國(guó)的“特產(chǎn)”，在美國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家，也有學(xué)區(qū)房，周邊房?jī)r(jià)也比其他區(qū)域貴，但是，與中國(guó)不同的國(guó)情是，美國(guó)和澳大利亞的“學(xué)區(qū)房”多為私立學(xué)校，而公立學(xué)校之間設(shè)備設(shè)施、教學(xué)水平的差別不大。而中國(guó)的學(xué)區(qū)房大都是公立學(xué)校。
擇校變成擇房，仍然是一種變相的不公平。家里經(jīng)濟(jì)條件好些的孩子就近就讀好學(xué)校，條件不好的孩子只能靠邊站。顯然，這與政府當(dāng)初推行就近入學(xué)政策的目的還是背道而馳，明里買房和暗里交擇校費(fèi)，在結(jié)果上沒有多大的區(qū)別。
不管是贊助費(fèi)擇校，還是買學(xué)區(qū)房擇校，都是因?yàn)榻逃Y源的不均衡，優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺和過分集中，這才是癥結(jié)所在。只有從根本上實(shí)現(xiàn)教育資源的公平配置，才是解決擇校問題的根本出路，也才能消除學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（本報(bào)記者 李海霞）
